CAA13 · 3ème chambre - formation à 3 — 7 décembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 M. B A a demandé au tribunal administratif de Marseille de prononcer la décharge, en droits et majorations, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2014. 
 Par un jugement n° 1906046 du 13 octobre 2020, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande.  
 Procédure devant la Cour : 
 Par une requête, enregistrée le 13 décembre 2020, M. A, représenté par Me Pacini, demande à la Cour : 
 1°) d'annuler le jugement n° 1906046 du 13 octobre 2020 du tribunal administratif de Marseille ; 
 2°) de prononcer la décharge demandée au tribunal ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - l'évaluation du prix d'acquisition de l'immeuble en litige a été justifiée, la méthode des millièmes appliquée par l'administration n'étant pas pertinente ; 
 - il justifie de dépenses majorant le prix d'acquisition. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 15 février 2021, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête  
 Il soutient que les moyens invoqués par M. A ne sont pas fondés. 
 Par une ordonnance du 6 septembre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 25 septembre 2023.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Platillero, 
 - et les conclusions de M. Ury, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société civile immobilière D, dont M. A est associé pour moitié et co-gérant, a acquis par acte du 4 avril 2014 une maison d'habitation située sur un terrain de 1 000 m² au 12 bis chemin des Petits Cadeneaux sur la commune des Pennes-Mirabeau, composé d'une parcelle de 528 m² sur laquelle était située l'habitation et d'une parcelle de 472 m² constituée d'un terrain à bâtir, pour un prix de 350 000 euros. A la suite de travaux de démolition, de reconstruction et d'aménagement, la SCI a créé une copropriété composée notamment de deux logements en rez-de-chaussée et deux autres au premier étage créés dans l'habitation préexistante. Elle a cédé le 8 juillet 2014 un terrain à bâtir d'une surface de 450 m² au prix de 200 000 euros, puis, les 9 octobre et 2 décembre 2014, les deux logements situés au rez-de-chaussée accompagnés de deux lots chacun à usage de stationnement, aux prix respectifs de 123 000 euros et 124 500 euros. La C a fait l'objet d'un contrôle sur pièces portant sur les déclarations de plus-values immobilières qu'elle avait déposées au titre de l'année 2014, à l'issue duquel trois propositions de rectification du 29 juin 2017 lui ont été notifiées, des propositions de rectification du même jour étant notifiées à M. A en sa qualité d'associé d'une société relevant de l'article 8 du code général des impôts. Au terme de la procédure, M. A a été assujetti à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales, assorties des intérêts de retard, au titre de l'année 2014. M. A relève appel du jugement du 13 octobre 2020 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à la décharge, en droits et majorations, de ces impositions.  
 Sur le bien-fondé des impositions : 
 2. D'une part, aux termes de l'article 8 du code général des impôts : " Sous réserve des dispositions de l'article 6, les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n'ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société () Il en est de même, sous les mêmes conditions : 1° Des membres des sociétés civiles qui ne revêtent pas, en droit ou en fait, l'une des formes de sociétés visées à l'article 206-1 et qui, sous réserve des exceptions prévues à l'article 239 ter, ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 () ". 
 3. D'autre part, aux termes de l'article 150 U du code général des impôts : " I. Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH () ". Aux termes de l'article 150 VB du même code : " I. Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte () II. Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : () 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives () ". Aux termes de l'article 74 SD de l'annexe II dudit code : " Lorsque la cession porte sur une partie seulement d'un bien, le prix d'acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie ". 
 4. En premier lieu, il résulte de l'instruction que l'administration a remis en cause le prix d'acquisition qui avait été déclaré pour le calcul de la plus-value immobilière en litige, en ce qui concerne les cessions des 9 octobre 2014 portant sur les lots 5, 6 et 10 de la copropriété créée et 2 décembre 2014 portant sur les lots 7, 8 et 9, correspondant chacune à un appartement et deux lots de stationnement, en le ramenant à des valeurs respectives de 55 000 euros et 58 300 euros, au lieu de la valeur unitaire de 70 000 euros initialement retenue. Pour déterminer ces valeurs, l'administration a appliqué au prix d'acquisition du bien immobilier le nombre de millièmes de copropriété correspondant aux lots cédés.  
 5. Pour justifier du prix d'acquisition des lots en litige, M. A se prévaut d'un avis d'une agence immobilière du 12 mai 2014 qui estime la valeur vénale globale du rez-de-chaussée du bien immobilier acquis entre 140 000 et 150 000 euros, permettant d'aboutir à une valeur de chacun des lots à hauteur de la moitié de cette estimation, soit 70 000 euros. Toutefois, les biens cédés ne portent pas seulement sur une partie du bâti initialement acquis, leur consistance comprenant des emplacements de stationnement, la jouissance privative d'une terrasse et des millièmes de propriété au sol et des parties communes générales ne correspondant pas à la partie du bien estimée. De plus, cet avis de valeur ne contient aucune évaluation de l'ensemble du bien acquis, comprenant un premier étage qui a également été divisé en deux lots à la suite de la réalisation de travaux, ainsi qu'un terrain cédé après division. En outre, en se bornant à faire valoir que le premier étage a nécessité des travaux plus importants, M. A n'apporte aucune précision de nature à démontrer que le prix d'acquisition de cette partie du bien n'aurait correspondu qu'à 36 % du prix total du bâti acquis, excluant le terrain. Dans ces conditions, dès lors que la méthode proposée par le contribuable, se fondant sur ce seul avis de valeur, n'est pas plus précise, l'administration a régulièrement pu déterminer le prix d'achat de chaque bien cédé dans l'immeuble acquis en bloc à partir des millièmes de copropriété correspondant aux lots cédés, méthode qui prend en compte les caractéristiques spécifiques de chaque lot.  
 6. En second lieu, M. A demande la prise en compte de dépenses supplémentaires venant majorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value en litige. Il se prévaut ainsi de factures établies par la Société des Eaux de Marseille (SEM) pour des montants de 3 500 euros et 3 313,17 euros. Toutefois, ces factures sont établies non pas au nom de la C mais à celui de son autre associé et il est constant qu'aucun justificatif de paiement par la SCI n'a été produit. Il n'est ainsi pas établi que ces factures se rattacheraient aux travaux réalisés. A cet égard, les factures ayant été établies postérieurement à la création de la SCI, le requérant ne peut utilement soutenir que ces factures auraient été émises au nom de l'autre associé pour le compte de la société en formation. Par ailleurs, il n'est pas justifié du paiement de la facture du 30 août 2014 établie par la société Serene pour un montant de 546,48 euros, qui n'a d'ailleurs été présentée qu'au stade de la réclamation et ne mentionne pas l'adresse du chantier. Quant à la facture établie par la société Art TP le 6 juin 2014 pour un montant de 4 565 euros, qui a été écartée selon les termes de la proposition de rectification au motif qu'elle ne décrivait pas les travaux réalisés et n'identifiait pas le chantier, M. A se borne à présenter une troisième facture rectificative, non signée et annulant la facture initiale tout en continuant de porter sa date. Enfin, les factures établies par la société Art TP le 20 mars 2015 pour un montant de 6 050 euros et la société GC Construction le 3 mars 2015 pour un montant de 1 655,81 euros sont postérieures aux actes de vente, dont il est constant qu'ils ne font état d'aucune dépense de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration à effectuer après les ventes. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration n'a pas admis ces factures en majoration du prix d'acquisition.  
 7. Il résulte de tout ce qui précède que M. A n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande. Ses conclusions aux fins d'annulation de ce jugement et de décharge, en droits et majorations, des impositions en litige doivent dès lors être rejetées.  
 Sur les frais liés au litige : 
 8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. A demande au titre des frais qu'il a exposés. 
 D E C I D E : 
 Article 1 : La requête de M. A est rejetée.  
 Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. B A et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. 
 Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer. 
 Délibéré après l'audience du 23 novembre 2023, où siégeaient : 
 - Mme Paix, présidente, 
 - M. Platillero, président assesseur, 
 - Mme Mastrantuono, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe, le 7 décembre 2023.