CAA75 · 9ème Chambre — 19 septembre 2025

Vu la procédure suivante :              Procédure contentieuse antérieure :              I-  Par une requête enregistrée sous le n° 2203748, Mmes C et D A, agissant au nom de l'indivision A, ont demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle l'indivision a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison de huit appartements situés 4 boulevard Henri IV à Paris 4ème arrondissement.              Par un jugement n° 2203748 du 30 mai 2023 le tribunal administratif de Paris a rejeté la demande présentée par l'indivision A.              II-  Par une requête enregistrée sous le n° 2226931, Mmes C et D A, agissant au nom de l'indivision A, ont demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2021 à raison d'appartements dans deux immeubles situés 4 boulevard Henri IV et 4 bis boulevard Morland, dans le 4ème arrondissement de Paris, pour un montant total de 28 125 euros.             Par un jugement n° 2226931 du 28 novembre 2023 le tribunal administratif de Paris a rejeté la demande présentée par l'indivision A.              Procédure devant la Cour :              I-  Par une requête enregistrée sous le n° 23PA03474, deux mémoires en réplique et des pièces, enregistrés les 31 juillet, 22 novembre 2023, 30 août et 2 septembre 2024 et 10 mars 2025, Mmes C et D A, agissant au nom de l'indivision A, représentées par Me Pezard, avocat, demandent à la Cour, dans le dernier état de leurs écritures :        1°) d'annuler le jugement n° 2203748 du 30 mai 2023 du tribunal administratif de Paris ;               2°) de prononcer la décharge de la taxe annuelle sur les logements vacants à laquelle l'indivision a été assujettie au titre de l'année 2020 pour l'immeuble situé 4 boulevard Henri IV ;               3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat aux dépens.              Elles soutiennent que :       - deux des logements concernés ne sont pas vacants ;       - l'inoccupation des autres appartements est due à des causes indépendantes de la volonté des propriétaires ;        - des occupants sans titre occupent certains appartements et nuisent à la tranquillité de l'immeuble ;       - les travaux dans l'immeuble concerné ne peuvent être réalisés que de manière séquencée, compte tenu du peu de moyens dont elles disposent ;       - la situation sécuritaire du quartier ne permet pas d'assurer une location dans des conditions normales.       Par un mémoire en défense enregistré et des pièces, enregistrés les 24 et 26 octobre 2023, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au non-lieu à statuer à hauteur du dégrèvement de 2 502 euros prononcé en cours d'instance et au rejet du surplus des conclusions de la requête.              Il fait valoir que :       - par décision du 25 octobre 2023, l'administration a prononcé le dégrèvement partiel de la cotisation de taxe sur les logements vacants mise à la charge de l'indivision au titre de l'année 2020 pour un montant de 2 502 euros ;       - pour le surplus, les moyens invoqués par l'indivision A ne sont pas fondés.                     II-  Par une requête enregistrée sous le n° 24PA00677 et un mémoire en réplique, enregistrés les 12 février 2024 et 10 mars 2025, Mmes C et D A, agissant au nom de l'indivision A, représentées par Me Pezard, avocat, demandent à la Cour, dans le dernier état de leurs écritures :        1°) d'annuler le jugement n° 2226931 du 28 novembre 2023 du tribunal administratif de Paris ;               2°) de prononcer la décharge de la taxe annuelle sur les logements vacants à laquelle l'indivision a été assujettie au titre de l'année 2021 pour les immeubles situés au 4 boulevard Henri IV et 4 bis boulevard Morland dans le 4ème arrondissement de Paris ;               3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat aux dépens.              Elles soutiennent que le jugement est entaché d'irrégularité à raison de l'absence de lecture de son rapport par la présidente de la formation de jugement, que certains des appartements en litige ne sont pas vacants et que la vacance des autres est imputable à des causes étrangères à leur volonté.               Par un mémoire en défense, enregistré le 12 février 2025, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet des conclusions de la requête.              Il fait valoir que les moyens invoqués par l'indivision ne sont pas fondés.              La clôture de l'instruction a été fixée au 11 avril 2025.              Des copies des avis d'imposition en litige, produites par l'administration au titre de l'instance n° 24PA00677 à la demande de la Cour sur le fondement de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, ont été enregistrées le 1er juillet 2025 ; elles n'ont pas été communiquées.              Vu :-  la décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 ;-  les autres pièces des dossiers.              Vu :       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;       - le code de justice administrative.              Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.              Ont été entendus au cours de l'audience publique :       - le rapport de Mme Boizot,       - les conclusions de M. Sibilli, rapporteur public ;       - et les observations de Me Pezard pour l'indivision A.                     Deux notes en délibéré, enregistrées dans chacune des instances visées ci-dessus, le 11 septembre 2025, ont été présentées pour l'indivision A par Me Pezard.                      
 Considérant ce qui suit :              1. L'indivision A, composée de Mmes C et D A et de M. B A, est propriétaire de deux ensembles immobiliers situés 4 bis boulevard Morland et 4 boulevard Henri IV à Paris 4ème arrondissement pour lesquels elle a été assujettie à la taxe annuelle sur les logements vacants au titre de l'années 2020 pour un montant de 17 702 euros s'agissant du second bien et de respectivement 12 893 euros et 17 740 euros au titre de l'année 2021 s'agissant des deux biens. Par deux jugements n° 2203748 et 2226931 du 30 mai et 28 novembre 2023 dont elle interjette régulièrement appel, le tribunal administratif a rejeté l'ensemble de ses demandes tendant à la décharge des taxes annuelles sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021.        Sur la jonction :       2.  Les requêtes susvisées n° 23PA03474 et n° 24PA00677 concernent la situation du même contribuable et présentent à juger des questions semblables. Il y a lieu de les joindre afin qu'il y soit statué par un même arrêt.       Sur l'étendue du litige :               3. Par une décision du 25 octobre 2023, postérieure à l'introduction de la requête n° 23PA03474, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France a prononcé le dégrèvement partiel de la cotisation de taxe sur les logements vacants mise à la charge de l'indivision A au titre de l'année 2020, en ce qui concerne l'immeuble situé 4 boulevard Henri IV, pour un montant total de 2 502 euros. Les conclusions de la requête n° 23PA03474 sont, dans la limite de ces dégrèvements, devenues sans objet.              Sur la régularité du jugement n° 2226931 :        4.  Si Mmes A soutiennent que le jugement entrepris est entaché d'irrégularité pour défaut de lecture de son rapport par la présidente de la formation de jugement, elles n'établissent pas la réalité de leurs allégations, alors que les mentions figurant sur le jugement font foi jusqu'à preuve contraire. Par suite, le moyen soulevé ne peut qu'être écarté.       Sur le bien-fondé des impositions :              5. Aux termes de l'article 232 du code général des impôts : " I.- La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée / II.- La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exception des logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources () V. - Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable () ". Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves, dont la réserve suivante : " Ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur. " Il appartient aux contribuables d'établir que la vacance du logement visé par la taxe était indépendante de leur volonté ou la nécessité de réaliser d'importants travaux pour le rendre habitable. Le caractère contraignant de la vacance s'apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.               S'agissant de l'instance n° 23PA03474 :              6. Tout d'abord, si Mmes A font valoir que l'appartement situé au 6ème droite est occupé depuis de nombreuses années par une locataire et produisent pour étayer leurs dires des quittances d'indemnités d'habitation ainsi qu'une ordonnance de non conciliation du 28 février 2000 attribuant à la locataire dans le cadre d'une procédure de divorce la jouissance dudit logement, ces seuls documents ne suffisent pas pour étayer leurs allégations, les quittances manuscrites produites ne concernant pas l'année 2020 mais l'année 2019.              7. Par ailleurs, pour solliciter la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été soumise pour les six autres logements concernés, situés au 1er étage droite, aux 3ème, 4ème et 5ème étage droite et aux 5ème et 6ème étage gauche, l'indivision A soutient que les logements nécessitent, pour être habitables, la réalisation d'importants travaux et que leur vacance résultant de l'absence de réalisation de ces travaux est indépendante de leur volonté. A l'appui de leurs dires, elles produisent pour les appartements situés au 1er étage droite et 5ème étage gauche, un constat d'huissier daté du 18 décembre 2023 assorti de photographies qui établit que ces deux logements sont fortement dégradés et qu'ils nécessitent des travaux importants de réfection (remplacement des équipements sanitaires élémentaires, des travaux d'électricité, de chauffage et de plomberie ainsi qu'un changement des huisseries et une rénovation complète des pièces). Pour les quatre autres appartements en litige, Mmes A produisent des photographies datées du mois de novembre 2021, soit postérieurement à la période en litige et qui, à supposer qu'elles correspondent aux logements en cause, attestent seulement de l'état dégradé des biens immobiliers.              8. Toutefois, alors qu'il ne ressort pas du constat d'huissier mentionné, et des photographies qui l'accompagnent, que les travaux de réfection seraient nécessaires pour rendre les appartements en cause habitables, en tout état de cause, Mmes A n'apportent pas, contrairement à ce qu'elles soutiennent, d'éléments permettant d'apprécier la nature exacte et le coût des travaux nécessaires à l'installation ou à la réfection des équipements sanitaires, du chauffage, de l'électricité, des menuiseries extérieures, alors qu'elles seules sont en mesure de produire des devis, permettant d'apprécier la nature, l'importance et le prix des travaux en cause. Parmi les devis et factures communiqués par les requérantes, seuls figurent, au demeurant postérieurs à l'année en litige, deux devis de serrurerie et un devis de remplacement d'une carte d'armoire d'ascenseur, sans rapport avec les travaux nécessités dans les locaux en litige, les autres documents concernent des travaux de rénovation de l'immeuble situé 4 bis boulevard Morland qui ne constitue pas l'assiette de l'imposition en litige.              9. De même, si les requérantes soutiennent, de manière générale, que les immeubles en cause génèrent peu de revenus, l'immeuble situé au 4 boulevard Henri IV relevant de la loi de 1948, et que les propriétaires ne peuvent réaliser les travaux que de manière échelonnée, elles se bornent à produire la première page des avis d'imposition de Mmes C et D A sans justifier des revenus de la totalité des membres de l'indivision. De surcroît, aucune pièce ne permet d'établir la réalité des difficultés alléguées par les intéressées pour justifier du retard dans la réalisation desdits travaux, tenant à l'importance de leur montant au regard notamment de la vénale du bien, à la complexité du financement à mettre en place dans le cadre de l'indivision et à l'existence de pourparlers engagés en vue de leur exécution, ou à l'impossibilité d'entretenir régulièrement les appartements de l'immeuble.               10. Enfin, si Mmes A font également valoir que la vacance des logements en litige résulterait de la situation d'insécurité généralisée qui régnerait aux abords de l'immeuble dans lequel se trouvent ces logements, il résulte de l'instruction que la présence d'occupants sans droit ni titre au sein de cet immeuble, à l'origine d'actes de vandalismes et dégradations diverses au sein du local commercial situé au rez-de-chaussée et de la copropriété, résulte notamment de la situation de vacance dans laquelle Mmes A ont laissé plusieurs biens dont l'indivision A est propriétaire au sein de cet immeuble et de ses carences à mettre en œuvre les mesures utiles afin de faire procéder à leur expulsion et d'en condamner l'accès le temps de procéder à leur remise en état. En tout état de cause, il ne résulte pas de l'instruction que cette situation, à la supposer avérée, constituerait en elle-même un obstacle à la location des locaux en litige dans des conditions normales.              S'agissant de l'instance n° 24PA00677 :              Quant à l'immeuble situé 4 boulevard Henri IV :              11. S'agissant de l'appartement situé au 6ème étage droite, pour les mêmes motifs qu'énoncés au point 6, l'indivision A n'établit pas que le logement en cause n'était pas vacant alors qu'il appartient au contribuable, s'il demande le bénéfice de l'exonération de la taxe sur les logements vacants, d'établir que la vacance de son logement est indépendante de sa volonté comme indiqué au point 5.               12. S'agissant des autres appartements en litige, si Mmes A produisent des photographies datées du mois de novembre 2021 et juin 2022, soit pour partie postérieurement à la période en litige, attestant de l'état dégradé des biens immobiliers en raison notamment pour deux des appartements d'un dégât des eaux, ces éléments ne permettent pas d'établir que lesdits biens étaient vacants au 1er janvier 2021 ni qu'ils nécessiteraient d'importants travaux de structure pour les rendre habitables. En outre, elles ne produisent aucune pièce, et en particulier aucun devis, permettant au juge d'apprécier que les logements en litige ne puissent être rendus habitables qu'au prix de travaux importants au regard notamment de la valeur vénale de l'immeuble.               13. Par ailleurs, si Mmes A soutiennent que la vacance de ces autres appartements était indépendante de leur volonté eu égard à la présence de squatters dans les appartements de la taxation en litige, il résulte de l'instruction que les récépissés de dépôt de plainte en date des 7, 28 et 30 juillet et 17 août 2021 concernent des événements intervenus dans le local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble qui sont dépourvus d'incidence sur la taxe sur les logements vacants sur les appartements en litige et ne permettent pas, par conséquent, de démontrer que les appartements qu'elles possèdent dans cet immeuble pourrait ainsi être exclus du champ de la taxe à raison d'une inhabitabilité résultant des dégâts qu'auraient commis cette personne, avant son départ des lieux.              Concernant l'immeuble situé 4 bis boulevard Morland :              14. Si l'indivision A soutient que la vacance de douze appartements, situés au rez-de-chaussée, 1er étage, 2ème étage, 4ème étage, 5ème étage et 7ème étage, était indépendante de leur volonté eu égard à la présence de squatters dans les caves et appartements, la déclaration de dépôt de plainte en date du 22 décembre 2020, versée au dossier, concernant des événements intervenus le 19 décembre 2020, ne permet pas à elle seule de justifier d'une situation d'occupation indépendante de la volonté des requérantes plus de trois mois au titre de l'année de référence (2020), et la déclaration du 18 novembre 2021 concerne l'effraction commise dans un appartement situé au 7ème étage gauche en l'absence de la locataire en titre. A cet égard, il ne résulte pas de l'instruction que les quatre locaux situés au 7ème étage, prétendument occupés, auraient fait l'objet d'une occupation continue pendant plus de trois mois au cours de l'année de référence (2020). De plus, s'agissant des locaux mentionnés aux 1er étage droite, 1er et 2ème étage gauche, et 5ème étage droite, si les requérantes indiquent que les locaux en cause ont fait l'objet d'une protection policière à la suite d'une expulsion de leurs occupants, et qu'elles n'ont pas en leur possession les clefs permettant d'y avoir accès, elles ne l'établissent pas. Enfin, l'occupation irrégulière du logement situé au 6ème étage droite mentionnée dans le procès-verbal d'infraction en date du 11 avril 2022 est postérieure à la période en litige est par conséquent, également dépourvue d'incidence sur la taxe en litige. Au demeurant, il n'est ni établi ni même allégué que ces logements auraient été occupés de manière continue plus de trois mois au cours de la période de référence en cause.              15. De même, s'agissant de trois appartements situés au 2ème étage droite, et 4ème étage droite et gauche, les factures versées au dossier, qui ne permettent au demeurant pas d'identifier les locaux en cause, ne permettent pas d'établir l'existence d'une situation préexistante d'inhabitabilité, du fait d'une occupation illégale, dès lors que ces factures portent sur des travaux de confortement des planchers hauts des caves de l'immeuble, sur des analyses préalables d'un expert en travaux d'assainissement ou de réhabilitation, des travaux de réfection de l'étanchéité de la cour intérieure de l'immeuble, ou des travaux de serrurerie.              16. En outre, comme indiqué au point 10 pour l'année d'imposition précédente, il résulte de l'instruction que l'indivision A est pour partie responsable du mauvais état d'entretien voire de l'abandon des logements, dont elle est propriétaire en raison de son inaction. De même, Mmes A ne fournissent pas davantage d'informations concernant les loyers demandés et les travaux que nécessiterait la remise en état des logements, au titre desquels elles se bornent à émettre des allégations, tenant à un coût compris entre 2 000 et 4 000 euros du mètre carré, au demeurant peu circonstanciées. Si Mmes A fournissent des devis et factures montrant leur volonté d'engager les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres affectant les caves et les parties communes de l'immeuble, elles ne démontrent pas que ces travaux qui, pour partie concernent des années antérieures à l'année en litige, aient eu une incidence sur l'habitabilité des logements objet de l'imposition litigieuse.              17. De même, les requérantes soutiennent que les membres de l'indivision sont dans une situation financière extrêmement difficile et qu'ils ne peuvent entreprendre les travaux nécessaires, elles se bornent à produire la première page des avis d'imposition de Mmes C et D A sans justifier des revenus de la totalité des membres de l'indivision, alors qu'elles sont propriétaires de deux ensembles immobiliers, un tel patrimoine immobilier devant en principe lui permettre de faire face aux dépenses nécessaires à la remise en état des locaux.              18. Enfin, il ne résulte pas de l'instruction, ainsi que le font pourtant valoir les requérantes, que le quartier du 4ème arrondissement de Paris où sont situés leurs immeubles connaisse une diminution des loyers et du prix de vente des appartements, notamment liée aux " excentricités " et aux incivilités qu'elle impute à l'afflux d'" éléments indésirables " et " peu sociabilisés " occupant des logements sociaux environnants, qui rendrait excessivement risqué, et probablement refusé par les établissements bancaires, un recours à l'emprunt pour financer des travaux, étant entendu qu'il est constant qu'elles n'ont jamais tenté d'obtenir un tel prêt.              19. Il résulte de tout ce qui précède que l'indivision A n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le tribunal administratif de Paris a rejeté ses demandes.              Sur les dépens :               20. La présente instance n'ayant pas généré de dépens, les conclusions présentées par Mmes A en application des dispositions de l'article R. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent en tout état de cause qu'être rejetées.               Sur les frais liés au litige :               21. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans le cadre de la présente instance, la somme demandée par Mmes A au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.D E C I D E :Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête n° 23PA03474 de Mmes A, représentant l'indivision A à concurrence du dégrèvement de 2 502 euros prononcé le 25 octobre 2023 dans les conditions énoncées au point 3 du présent arrêt.Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête n° 23PA03474 est rejeté.Article 3 : La requête n° 24PA00677 de Mmes A, représentant l'indivision A, est rejetée. 
 Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à Mme C A, Mme D A et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. Copie en sera adressée à l'administratrice des finances publiques chargée de la direction régionale des finances publiques d'Île-de-France et de Paris (service du contentieux d'appel déconcentré - SCAD).Délibéré après l'audience du 5 septembre 2025, à laquelle siégeaient :- M. Carrère, président,- M. Lemaire, président assesseur, - Mme Boizot, première conseillère.Rendu public par mise à disposition au greffe de la Cour, le 19 septembre 2025.              La rapporteure,S. BOIZOTLe président,S. CARRERELa greffière,C. DABERTLa République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.N° 23PA03474, 24PA00677