CAA31 · 3ème chambre — 27 mai 2025

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 M. et Mme F et G H ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler le titre exécutoire du 26 août 2021 par lequel la commune de Poujols (Hérault) leur a réclamé le remboursement de la somme de 10 647,94 euros correspondant à leur quote-part des travaux réalisés d'office par la commune dans le cadre d'une procédure de péril imminent portant sur les parcelles cadastrées section .  
 Par un jugement n° 2106615 du 3 juillet 2023, la magistrate désignée par le président du tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande. 
 Procédure devant la cour : 
 Par une requête, enregistrée au greffe de la cour le 12 septembre 2023, M. et Mme H, représentés par Me Laurent, demandent à la cour :   
 1°) d'annuler ce jugement du 3 juillet 2023 du tribunal administratif de Montpellier ;    
 2°) d'annuler le titre exécutoire du 26 août 2021, par lequel la commune de Poujols leur a réclamé le remboursement de la somme de 10 647,94 euros correspondant à leur quote-part des travaux réalisés d'office dans le cadre d'une procédure de péril imminent en application de l'article L. 511-4 du code de la construction et de l'habitation ;  
 3°) de mettre à la charge de la commune de Poujols la somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 M. et Mme H soutiennent que : 
 -la créance dont la commune se prévaut n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible ;  
 - de nombreuses erreurs ont été commises par la commune, de sorte que le montant de la somme qu'elle réclame n'est pas justifiée ; en effet, la répartition des travaux sur laquelle se fonde le titre exécutoire est erronée, dès lors qu'il est mis à leur charge la totalité des frais de réalisation des travaux afférents à la parcelle  alors qu'ils sont propriétaires du seul lot n° 1 de cette parcelle et non du lot n° 2 ; or celui-ci, comme l'indique l'arrêté de péril imminent du maire de Poujols du 7 juillet 2020, appartenait à M. C D, décédé, et aux héritiers de la succession Marius A, qui est décédé le 23 mai 1983 et dont les héritiers seraient M. B et Mme E, qui étaient présents lors de la réunion d'expertise du 25 juin 2020 ;  
 - par ailleurs, le service de la publicité foncière leur a indiqué que depuis les décès de M. A et de M. D, la parcelle  lot n° 2 n'avait aucun propriétaire déclaré ;  
 - cette parcelle doit donc être regardée comme constituant un bien vacant devant être incorporé aux biens de la commune en vertu de l'article 713 du code civil et de l'article L. 25 du code du domaine de l'Etat ;  
 - il doit être fait application de l'article L. 1123-1 du code général des collectivités territoriales et de l'article 713 du code civil, de sorte que le lot n° 2 de la parcelle  appartient désormais à la commune ; la parcelle n'appartient donc pas aux appelants, et aucune somme ne peut être mise à leur charge ; c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la parcelle  serait placée sous le régime de l' " indivision forcée " et qu'ils seraient dès lors redevables de l'ensemble de la quote-part des travaux réalisés d'office sur celle-ci dès lors que l'acte de propriété des époux H n'indique pas que les lots n°1 et 2 de la parcelle  seraient en situation d'indivision forcée ;  
 - par ailleurs les frais de la seconde expertise, pour un montant total de 2 820,26 euros, ne peuvent être mis à leur charge dès lors qu'ils ne sont pas concernés par la procédure de péril imminent en litige ;  
 - les frais afférents à l'intervention du bureau d'études BET à hauteur de la somme de 1 800 euros ne peuvent davantage être mis à leur charge dès lors qu'ils avaient déjà fait intervenir ce bureau d'études, auquel ils avaient versé la somme de 1 080 euros en juillet 2020, cette seconde intervention n'étant pas, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, nécessaire ;  
 - ils avaient, le 16 novembre 2020, par l'intermédiaire de leur compagnie d'assurance, fait estimer le montant des travaux pour sécuriser les immeubles à la somme de 5 000 euros, mais ils se sont heurtés au refus des autres propriétaires et de la commune de Poujols de financer ce montant ; dans ces conditions, la somme de 10 647, 94 euros en litige ne saurait être mise à leur charge. 
 Par une ordonnance du 13 janvier 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 11 février 2025 à 12h00. 
 La commune de Poujols a présenté un mémoire le 12 mai 2025. 
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code général des collectivités territoriales ;  
 - le code de justice administrative 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Bentolila, président-assesseur,   
 - les conclusions de Mme Perrin, rapporteure publique,  
 - et les observations de Me d'Albenas pour la commune de Poujols. 
 Une note en délibéré a été présentée pour la commune de Poujols le 14 mai 2025. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. et Mme H sont propriétaires d'un immeuble situé sur la parcelle cadastrée section  ainsi que du lot n° 1 de la parcelle cadastrée section AB n° 97, situées dans le centre de la commune de Poujols (Hérault). A la suite de l'effondrement d'une remise se trouvant à cheval sur les parcelles cadastrées section , le maire de Poujols, par un arrêté de péril imminent du 7 juillet 2020, a ordonné à différents propriétaires la réalisation de travaux urgents et provisoires sur les bâtiments mitoyens des parcelles  afin de faire cesser le péril constaté par un expert désigné. A ce titre, M. et Mme H ont été mis en demeure, à l'article 3 de l'arrêté de péril, d'effectuer des travaux de sécurisation des ouvrages pour permettre de dégager les lieux, de mettre en place un étaiement de consolidation du mur en dévers entre les parcelles , de traiter le parement pour en assurer l'étanchéité, et enfin de trouver une solution définitive de consolidation ou sinon de procéder à la démolition de l'ouvrage. Après avoir constaté que certains de ces travaux n'avaient pas été réalisés dans le délai prescrit par son arrêté, le maire de Poujols a procédé à leur exécution d'office aux frais des propriétaires. Par un titre exécutoire du 26 août 2021, le maire de Poujols a fixé à la somme de 21 295,86 euros, le coût total des travaux et des frais qu'elle a supportés et mis à la charge de M. et Mme H une somme de 10 647,94 euros correspondant à leur quote-part dans la réalisation des travaux fixés par l'arrêté de péril imminent. M. et Mme H ont demandé l'annulation de ce titre exécutoire devant le tribunal administratif de Montpellier. 
 2. M. et Mme H relèvent appel du jugement du 3 juillet 2023 par lequel la magistrate désignée par le président du tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande. 
 Sur les conclusions à fins d'annulation du titre exécutoire : 
 3. En premier lieu, aux  termes de l'article L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation, " En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande à la juridiction administrative compétente la nomination d'un expert qui, dans les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l'état des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril s'il la constate./ Si le rapport de l'expert conclut à l'existence d'un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment, l'évacuation de l'immeuble. Dans le cas où ces mesures n'auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d'office. En ce cas, le maire agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. Si les mesures ont à la fois conjuré l'imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire, sur le rapport d'un homme de l'art, prend acte de leur réalisation et de leur date d'achèvement. Si elles n'ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure dans les conditions prévues à l'article L. 511-2. ". Aux termes de l'article L. 511-4 du même code : " Les frais de toute nature, avancés par la commune lorsqu'elle s'est substituée aux propriétaires ou copropriétaires défaillants, en application des dispositions des articles L. 511-2 et L. 511-3, sont recouvrés comme en matière de contributions directes. Si l'immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est adressé à chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable ". Aux termes de l'article R. 511-5 de ce code : "  La créance de la commune sur les propriétaires ou exploitants née de l'exécution d'office des travaux prescrits en application des articles L. 511-2 et L. 511-3 comprend le coût de l'ensemble des mesures que cette exécution a rendu nécessaires, notamment celui des travaux destinés à assurer la sécurité de l'ouvrage ou celle des bâtiments mitoyens, les frais exposés par la commune agissant en qualité de maître d'ouvrage public et, le cas échéant, la rémunération de l'expert nommé par le juge administratif. ". 
 4. Il résulte de l'acte notarié du 13 janvier 2012 que les époux H ont fait l'acquisition d'une propriété constituée, notamment, du lot n° 1 de la parcelle cadastrée section . Les mentions portées sur cet acte de vente définissent la consistance de ce lot comme " un local à usage de débarras situé au rez-de-chaussée, ayant une entrée particulière et indépendante. Et une quote-part indéterminée de la propriété du sol et des parties communes ". Cet acte notarié précise également que l'ensemble immobilier, constitué par les lots n° 1 et 2 de la parcelle , a fait l'objet d'un état descriptif de division établi le 28 juin 1972 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques. Cet état décrivait le lot n° 2 comme un local à usage de débarras, situé au premier étage et desservi par l'immeuble attenant sur la parcelle cadastrée section . Il précisait en outre que ce lot n° 2 appartenait " à divers " et que le régime de l'indivision forcée ne concernait que " la copropriété du sol et des parties communes ". Dans ces conditions, les appelants sont fondés à soutenir que le lot n° 2 de la parcelle  n'était pas, dans sa totalité, en situation d'indivision forcée avec le lot n° 1, leur appartenant, de la parcelle . Il s'ensuit que, contrairement à ce qu'a jugé la magistrate désignée du tribunal administratif de Montpellier, le maire de Poujols ne pouvait légalement, par le titre exécutoire du 26 août 2021 en litige, réclamer aux époux H le remboursement de la somme de 10 647,94 euros incluant celle de 5 323,97 euros pour la totalité de la parcelle  en litige.  Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de regarder le titre exécutoire en litige comme étant seulement fondé, s'agissant de cette dernière parcelle, à hauteur de 2 661 euros. 
 5. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que le rapport d'expertise qui a été rendu le 26 mars 2021, sur demande du tribunal administratif, portait notamment sur les causes de l'effondrement de la remise et sur l'évaluation des préjudices subis, alors que le premier rapport rendu par le même expert le 26 juin 2020 était consacré à l'examen des constructions et à la détermination des mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril éventuellement constaté. Les conclusions de ce rapport du 26 juin 2020 avaient conduit le maire à édicter un arrêté de péril imminent le 7 juillet 2020. Dans ces conditions, contrairement à ce que font valoir les appelants, l'expertise du 26 mars 2021, d'un montant de 2 830, 26 euros, a présenté une utilité dans la définition des travaux exécutés d'office par la commune, et son coût a donc pu être comptabilisé dans les sommes mises à la charge des différents propriétaires, et donc des époux H dans le titre exécutoire contesté. Par ailleurs, les frais afférents à l'intervention du bureau d'études BET, le 30 septembre 2020, pouvaient être mis à la charge des propriétaires, à hauteur de la somme de 1 800 euros dès lors que cette intervention se rapportait à la réalisation d'une mission de supervision et d'accompagnement pour réaliser la démolition partielle et la mise en sécurité de l'immeuble dont les appelants sont propriétaires sur la parcelle . En conséquence, elle présentait une utilité alors que la première mission du bureau d'études BET, auquel les époux H avaient versé la somme de 1 080 euros en juillet 2020, portait sur la réalisation d'un simple diagnostic visuel de la structure de la maison se trouvant sur la parcelle  après l'effondrement de la construction adjacente, et exposait des préconisations quant à la démolition de la maison située sur la parcelle . Au regard de l'utilité que présentait l'intervention du bureau d'études BET du 30 septembre 2020 dans la définition des travaux à exécuter d'office par la commune, son coût pouvait également être comptabilisé dans les sommes mises à la charge des différents propriétaires, et donc des époux H dans le titre exécutoire contesté.  
 6. En troisième lieu, les appelants font valoir qu'ils avaient, le 16 novembre 2020, par l'intermédiaire de leur compagnie d'assurance, fait estimer le montant des travaux pour sécuriser les immeubles à la somme de 5 000 euros. Toutefois, il ne résulte pas de l'instruction que cette estimation - qui n'est pas produite au dossier - porterait sur l'intégralité des travaux nécessaires. Dans ces conditions, M. et Mme H ne contestent pas sérieusement le coût mis à la charge de l'ensemble des propriétaires au titre de la " sécurisation et de la stabilisation des murs et du déblaiement et de l'évacuation du mur effondré ", et dont une quote-part leur a été imputée.  
 7. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme H sont seulement fondés à demander l'annulation du titre exécutoire du 26 août 2021 en litige à hauteur de la somme de 2 661 euros et à demander la réformation du jugement attaqué dans cette mesure. 
 Sur les frais liés au litige : 
 8. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Poujols au bénéfice de M. et Mme H la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
            DÉCIDE : 
 Article 1er : Le titre exécutoire du 26 août 2021, par lequel la commune de Poujols a réclamé à M. et Mme H le remboursement de la somme de 10 647,94 euros, est annulé en tant qu'il met à la charge de M. et Mme H la somme de 2 661 euros. 
 Article 2 : Le jugement n° 2106615 de la magistrate désignée du tribunal administratif de Montpellier du 3 juillet 2023 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. 
 Article 3 : La commune de Poujols versera la somme de 1 500 euros à M. et Mme H sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions de M.et Mme H est rejetée. 
 Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme F et G H et à la commune de Poujols. 
 Délibéré après l'audience du 13 mai 2025 à laquelle siégeaient : 
 M. Faïck, président, 
 M. Bentolila, président-assesseur,  
 Mme El Gani-Laclautre, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025. 
   
 Le rapporteur 
 P. Bentolila 
 Le président, 
 F. Faïck                   
 La greffière, 
 C. Lanoux   
 La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.