CAA78 · 3ème Chambre — 25 septembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 M. B C a demandé au tribunal administratif de Versailles de prononcer la décharge en droits, intérêts et majorations, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, de contributions sur les hauts revenus et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2013. 
 Par un jugement n° 2006378 du 27 septembre 2022, le tribunal administratif de Versailles a fait droit à sa demande et a mis à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Procédure devant la cour : 
 Par une requête enregistrée le 10 janvier 2023, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande à la cour : 
 1°) d'annuler ce jugement ; 
 2°) de remettre à la charge de M. C les impositions supplémentaires, en droits et pénalités, dont la décharge a été ordonnée par le tribunal. 
 Il soutient que : 
 - la société STEG a cédé à la SCI du bonheur et à la SCI des affaires, dont M. C détient 99 % des parts, un local professionnel et une maison d'habitation pour un prix minoré ; l'attestation notariale produite ne suffit pas à justifier de leur prix de vente ; 
 - s'agissant de la cession de la maison d'habitation, la valeur vénale retenue par le service a été déterminée sur la base de plusieurs comparables, quand bien même il n'aurait finalement retenu que la valeur la plus favorable à la société cédante ; il a par ailleurs appliqué des réfactions pour tenir compte des contraintes tenant à la faible accessibilité du bien et à la proximité de la maison avec les locaux bruyants de la société STEG ; le prix de cession évalué à 164 000 euros par le service n'est donc pas exagéré ; 
 - s'agissant du local professionnel, le service a procédé à une comparaison avec, en dernier lieu, trois autres biens similaires ; il a également appliqué des abattements pour tenir compte des spécificités du bien ; le coût des travaux éventuels, qu'il a pris en compte par un abattement de 30 %, n'est, en tout état de cause, pas établi ; le plan local d'urbanisme dont se prévaut M. C n'était pas applicable au moment de la cession ; le prix de cession évalué à 102 960 euros par le service n'est donc pas exagéré ; 
 - M. C ne justifie d'aucun intérêt à acquérir à un prix minoré ces deux biens alors, en plus, que les parts des SCI du bonheur et des affaires ont été cédées, pour un euro, au gérant de la société STEG quelques mois plus tard ; l'influence de la procédure collective sur le prix des biens n'est pas établie. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 7 avril 2023, M.  B C, représenté par Me Seiler, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de l'Etat d'une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Liogier,  
 - et les conclusions de M. Illouz, rapporteur public.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. Les sociétés civiles immobilières (SCI) du Bonheur et des Affaires, constituées en janvier 2013 et détenues à 99 % par M. B C, ont acquis le 16 décembre 2013 une maison d'habitation et des locaux professionnels à Concourson-sur-Layon (Maine-et-Loire) pour un prix de 90 000 euros et 70 000 euros auprès de la SARL Steg, détenue par M. A, alors en procédure de redressement judiciaire depuis le 13 janvier 2010. Le 28 avril 2014, l'intégralité des parts sociales des SCI ont par ailleurs été cédées à M. A pour le prix de 1 euro symbolique. A l'issue d'une vérification de comptabilité de la SARL Steg, l'administration a considéré que la société avait commis un acte anormal de gestion en vendant ces deux biens aux SCI du Bonheur et des Affaires à un prix minoré. Après réévaluation de ces biens, elle a notifié à M. C, à raison de sa participation dans les deux SCI, des rehaussements en matière d'impôt sur le revenu, de contributions sur les hauts revenus et de prélèvements sociaux au titre de l'année 2013 à hauteur de la différence entre le prix de cession et le  prix de vente estimé des deux biens, sur le fondement du c de l'article 111 du code général des impôts. Le ministre fait appel du jugement du 27 septembre 2022 du tribunal administratif de Versailles qui a déchargé M. C de ces impositions mises à sa charge. 
 2. Aux termes de l'article 111 du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : ()/ c. Les rémunérations et avantages occultes () ". En cas d'acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, ou, s'il s'agit d'une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c. de l'article 111 du code général des impôts. La preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé et, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer et, pour le cocontractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession. 
 3. Il résulte de l'instruction que, pour évaluer les deux biens cédés par la SARL Steg, l'administration, en l'absence de cession équivalente, a procédé à une comparaison avec des transactions similaires récentes portant, d'une part, sur trois locaux industriels et, d'autre part, sur quatre maisons d'habitation comparables. Elle en a déduit un prix moyen au m² et a valorisé les locaux professionnels et la maison d'habitation à hauteur respectivement de 290 160 euros et de 343 596 euros. A l'issue de la discussion précontentieuse, et pour tenir compte des observations formulées par la société, l'administration n'a finalement retenu qu'un seul terme de comparaison pour chacun des locaux et réévalué la valeur des locaux professionnels à hauteur de 102 960 euros et celle de la maison d'habitation à 164 000 euros. S'agissant des locaux professionnels, l'administration a notamment pris en compte un abattement de 20 % compte tenu des travaux de désamiantage nécessaires et de 10 % pour la servitude et la vétusté de certains locaux. Concernant la maison, l'administration a retenu la valeur du comparable la plus faible, pour tenir compte de la mitoyenneté avec l'entreprise, des nuisances sonores et de l'occupation de la maison par le gérant de la société. Ainsi, au regard de la dernière évaluation faite par l'administration, les biens situés à Concourson-sur-Layon auraient été cédés par la SARL Steg aux SCI du Bonheur et des Affaires à des montants inférieurs de 45 % et 32 % à leur valeur vénale.  
 4. Pour soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont considéré qu'il n'apportait pas la preuve d'un écart significatif entre le prix de cession des biens et leur valeur vénale, le ministre fait tout d'abord valoir que les évaluations ont été faites au moyen de plusieurs comparables et qu'il a retenu le comparable le plus avantageux pour le requérant. Toutefois, il résulte de l'instruction que l'administration n'a effectivement, en dernier lieu, fondé son évaluation que sur un unique comparable pour chacun des biens en litige, les autres comparables initialement retenus ayant été écartés en raison de leur absence de pertinence en termes de surface. En outre, il est constant que le prix auquel ont été cédés les biens en cause en 2013, soit 160 000 euros au total, est très proche de l'estimation de la valeur vénale des biens fixée à 165 000 euros par l'attestation notariale en date du 5 février 2010, laquelle a été réalisée postérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire et n'avait pas nécessairement à détailler sa méthode d'évaluation ni les comparables utilisés. Si cette attestation a été rédigée avant la construction d'une piscine pour ce qui est de la maison d'habitation, qui ne saurait, en tout état de cause, expliquer à elle seule l'écart de prix entre l'estimation notariale et l'estimation retenue par le service, elle l'a néanmoins été postérieurement aux travaux d'agrandissement des locaux professionnels réalisés en 2008 et 2009. De plus, s'agissant des locaux professionnels, ainsi que l'ont relevé à bon droit les premiers juges, les locaux cédés, à la différence des locaux retenus par l'administration, sont en zone rurale isolée, ne constituent pas des locaux industriels mais pour l'essentiel de simples locaux agricoles non bétonnés ne possédant pas tous l'électricité et contenant de l'amiante, nécessitant des travaux dont le coût a été évalué à 68 184 euros par une facture du 27 janvier 2017. L'administration ne conteste pas sérieusement le caractère probant de cette facture, en se bornant à relever qu'elle a été émise après la cession litigieuse. Si l'administration soutient que les locaux ont fait l'objet de travaux importants en 2008 et 2009, il résulte toutefois de l'instruction que l'administration a elle-même admis la vétusté d'une partie des locaux, avec un abattement de 10 % ainsi qu'il a été dit au point précédent, et il ressort de ses propres écritures que les travaux dont elle se prévaut n'ont concerné que la partie " bureaux " des locaux cédés. En outre, si l'administration a pratiqué un abattement de 20 % pour les travaux de désamiantage, il résulte de l'instruction que ces abattements ne couvrent que la moitié du coût des travaux de désamiantage figurant dans la facture produite. Par ailleurs, s'agissant de la maison, il résulte de l'instruction que le bien cédé est situé dans une commune de 500 habitants, est isolé et contigu au site d'exploitation utilisé par la SARL Steg, contrairement à l'unique terme de comparaison utilisé par l'administration qui se situe dans une commune de 3 500 habitants, en zone pavillonnaire, sans nuisance particulière, ce que le ministre ne conteste pas. Si le ministre fait valoir qu'il a pris en compte les particularités du bien avec un abattement de 30 %, il ne résulte pas de l'instruction que cet abattement aurait été suffisant compte tenu tant de la mitoyenneté de la maison avec une entreprise de BTP, qui génère des nuisances sonores importantes, que de son caractère peu cessible en dehors d'une cession globale de l'ensemble immobilier comprenant les bâtiments professionnels. Enfin, ainsi qu'il a été dit ci-avant, les cessions litigieuses ont été actées dans le cadre d'une procédure collective visant la SARL Steg, au prix mentionné dans l'estimation notariale du 5 février 2010, avec l'accord de la Caisse d'Epargne alors même que cette dernière disposait d'une hypothèque sur les biens en cause et que la vente ne couvrait pas l'intégralité de sa créance. Ce prix a été entériné par le jugement du 6 juillet 2011 du tribunal de commerce d'Angers, dans la mesure où cette vente permettait à l'entreprise de poursuivre son activité au sein du local professionnel et à son dirigeant de continuer à être logé gratuitement dans la maison d'habitation attenante tout en remboursant une partie importante de ses dettes. Eu égard à l'ensemble de ces éléments, le ministre n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont considéré qu'il n'apportait pas la preuve qui lui incombe d'un écart significatif entre le prix de cession des biens litigieux et leur valeur vénale, constitutif d'un avantage occulte au sens du c de l'article 111 du code général des impôts.  
 5. Il résulte de ce qui précède que le ministre n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles a déchargé M. C des impositions litigieuses et mis à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 6. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. C et non compris dans les dépens. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique est rejetée. 
 Article 2 : L'Etat versera à M. C une somme de 1 500 euros au titre de l'article L.  761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B C et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. 
 Délibéré après l'audience du 8 septembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Besson-Ledey, présidente, 
 Mme Hameau, première conseillère, 
 Mme Liogier, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025. 
 La rapporteure, 
 C. LiogierLa présidente, 
 L. Besson-Ledey  
 La greffière, 
 T. Tollim 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 2