CAA78 · 3ème Chambre — 26 juin 2025

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 M. E A a demandé au tribunal administratif de Versailles de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2016. 
 Par un jugement n° 2103198 du 17 janvier 2023, le tribunal administratif de          Versailles a rejeté sa demande. 
 Procédure devant la cour : 
 Par une requête et deux mémoires enregistrés les 20 mars 2023, 31 juillet 2023 et 11 mars 2025, M. A, représentée par Me Couraud, demande à la cour : 
 1°) d'annuler ce jugement ; 
 2°) de prononcer la décharge des impositions en litige ;  
 3°) de mettre à la charge de l'État la somme de 10 000 euros au titre de l'article    L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - le tribunal a, en méconnaissance de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, relevé d'office sans en informer les parties, le motif tiré du défaut de date certaine du protocole lequel n'a jamais été invoqué même implicitement par les parties, en méconnaissance du principe du contradictoire ;  
 - les premiers juges ont commis une erreur sur la matérialité des faits ayant eu une incidence sur leur raisonnement ; ils ont retenu à tort que la cession portait sur un élément d'actif immobilisé alors même que les titres ont été inscrits en stocks et non en immobilisations, ce qui n'est pas sans incidence sur la charge de la preuve de l'acte anormal de gestion ; 
 - la vente par la société Sapeb Promotion des parts de la SCI auprès de MM. A et C n'est que l'exécution de son obligation contractée aux termes du protocole du 15 janvier 2015, dont l'existence et la date sont établies, et qui est opposable à l'administration, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, alors même qu'il n'a pas fait l'objet d'un enregistrement ; 
 -  en présence d'une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente, l'existence d'un acte anormal de gestion doit être appréciée à la date de conclusion de cette promesse et non à la date de son exécution ;  
 - à la date de conclusion du protocole, le prix stipulé était conforme au prix de marché du bien ainsi qu'il résulte de toutes les évaluations effectuées ; la méthode d'évaluation du service est erronée et inadéquate ; 
 - ce protocole, conforme à l'intérêt social de la SARL Sapeb Promotion, excluait ainsi toute intention libérale de sa part, dès lors en outre que la transaction lui a permis de percevoir un intérêt de 5% par an, et que les causes de l'augmentation importante de valeur étaient totalement imprévisibles ; 
 - les intérêts de retard et les majorations pour manquement délibéré doivent être déchargées par voie de conséquence ; en outre, l'administration n'apporte pas la preuve qui lui incombe du caractère délibéré du manquement ; 
 Par deux mémoires distincts, enregistrés les 13 juillet 2023 et 9 décembre 2024, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - faute d'élément permettant d'établir avec certitude la date du protocole d'accord du 15 janvier 2015, celui-ci ne peut être considéré comme opposable à l'administration ;  
 - l'existence d'un acte anormal de gestion et d'une libéralité consentie à son profit est établie par l'administration ; 
 - les moyens ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Danielian,  
 - les conclusions de M. Illouz, rapporteur public ; 
 - et les observations de Me Couraud, représentant M. A.  
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SARL SAPEB Promotion, qui exerce une activité de promotion immobilière et de location de biens immobiliers a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au titre des exercices clos en 2015 et 2016. A l'issue de ce contrôle, l'administration a notamment estimé que la cession des parts de la SCI du 129 bd Jean Jaurès intervenue le 19 octobre 2016 notamment au profit de M. E A, associé de la SARL, avait été consentie à un prix minoré, inférieur à leur valeur vénale et constituait un acte anormal de gestion. Elle a en effet considéré que la société aurait dû procéder à la cession des parts de la SCI pour un prix calculé d'après la valeur du bien, unique actif immobilisé de la SCI, à la date de cette cession, soit 14 millions d'euros et non pour le prix convenu aux termes d'un protocole signé le 15 janvier 2015, soit 2,7 millions augmenté d'une marge de 5% par an. À l'issue du contrôle sur pièces dont a fait l'objet M. A, l'administration a estimé que cette cession à un prix anormalement bas était constitutive pour lui d'une libéralité, à hauteur de la différence entre la valeur vénale des parts cédées, (645 443 euros) et le prix payé (115 920 euros), soit 529 523 euros ramenée à 421 523 euros au stade de la réponse aux observations du contribuable, laquelle a été réintégrée dans ses revenus imposables puis imposée entre ses mains dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, sur le fondement du c de l'article 111 du code général des impôts. En conséquence, M. A s'est vu notifier, par une proposition de rectification du 26 juillet 2018, selon la procédure de rectification contradictoire, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre de l'année 2016, de pénalités pour manquement délibéré, d'un montant total, en droits et pénalités de 416 363 euros. M. A fait appel du jugement du tribunal administratif de Versailles du 17 janvier 2023 ayant rejeté sa demande tendant à la décharge des impositions en litige. 
 Sur la régularité du jugement : 
 2. D'une part, il appartient au juge administratif de se prononcer sur le bien-fondé des moyens dont il est saisi et, le cas échéant, d'écarter de lui-même, quelle que soit l'argumentation du défendeur, un moyen qui lui paraît infondé, au vu de l'argumentation qu'il incombe au requérant de présenter au soutien de ses prétentions.  
 3. En jugeant que le protocole d'accord du 15 janvier 2015, rédigé sous seing privé, n'était pas opposable à l'administration fiscale faute de date certaine, les premiers juges se sont bornés à exercer leur office afin de se prononcer sur le bien-fondé du moyen, dont ils étaient saisis, tiré de ce que la société Sapeb Promotion était contrainte de céder les titres en litige à ce prix en exécution d'un engagement de cession qu'elle avait contracté à l'égard M. A par ce protocole. En statuant ainsi, ils n'ont pas irrégulièrement relevé d'office un moyen qu'ils auraient été tenus de communiquer aux parties en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative. 
 4. D'autre part, l'existence d'une éventuelle erreur sur la matérialité des faits commise par les premiers juges et ayant une incidence sur la charge de la preuve a trait au bien-fondé du raisonnement suivi par ces derniers et est, en tout état de cause, sans incidence sur la régularité du jugement. 
 Sur le bien-fondé de l'imposition : 
 5. Aux termes de l'article 111 du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : () / c. Les rémunérations et avantages occultes () ". En cas d'acquisition par une société de titres à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, ou, s'il s'agit d'une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de revenus au sens des dispositions précitées du c. de l'article 111 du code général des impôts. La preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer, et, pour le co-contractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession. 
 S'agissant de l'opposabilité du protocole et de la date d'appréciation de l'existence d'un acte anormal de gestion : 
 6. Il résulte de l'instruction que les sociétés du groupe Sapeb, (Sapeb Promotion, Sapeb Investissements et Sogaprom), M. D C, M. B A et M. E A indiquent avoir conclu, le 15 janvier 2015, un protocole aux termes duquel les parties s'engageaient à acquérir l'intégralité des 450 parts sociales de la SCI du 129 boulevard Jean Jaurès à Clichy. Les trois cessionnaires personnes physiques n'étant pas en mesure de libérer immédiatement leur engagement, il a été convenu que les sociétés du groupe procèderaient à l'acquisition des parts, dont 150 parts par la société Sapeb Promotion, puis en rétrocèderaient une fraction à M. D C, M. B A et M. E A à un prix égal à leur prix d'acquisition, majoré d'un intérêt de 5% par an en rémunération du portage consenti par les sociétés du groupe Sapeb dans l'attente de l'obtention des fonds par ces derniers. L'usufruit puis la nue-propriété des parts de la SCI acquises par la société Sapeb Promotion ont été inscrites à son actif en compte de stocks. Conformément à ce protocole et au prix ainsi fixé, correspondant à une valeur vénale du bien immobilier de la SCI alors arrêtée à 2,7 millions d'euros, la société Sapeb Promotion a rétrocédé, le 19 octobre 2016, à M. A 18 parts de la SCI pour un prix de 115 920 euros, soit 6440 euros la part, la société conservant 76 des 150 parts qu'elle avait acquis. 
 7. Pour établir que la société SAPEB Promotion avait consenti à M. A une libéralité constitutive d'un acte anormal de gestion, l'administration fait valoir que le prix effectif des parts de la SCI du 129 boulevard Jean Jaurès à Clichy était significativement inférieur à leur valeur vénale à la date de la cession, le 19 octobre 2016, la valeur vénale du bien immobilier s'élevant, à cette date, à 14 millions d'euros.  
 8. M. A soutient toutefois que la société Sapeb Promotion était contrainte de céder les titres en litige, élément de son actif circulant, à ce prix, en exécution de l'engagement de cession qu'elle avait contracté à son égard, aux termes du protocole du 15 janvier 2015, et en déduit que l'existence d'un acte anormal de gestion devait ainsi être appréciée à la date de conclusion de cette promesse et non à la date de son exécution.  
 9. Pour soutenir que ce protocole d'accord, rédigé sous seing privé, ne lui est pas opposable faute de présenter une date certaine, l'administration fait valoir, ainsi qu'elle s'en était déjà prévalu dans son rapport à la commission départementale des impôts, que cet acte n'a fait l'objet d'aucun enregistrement, et n'a pas été annexé aux actes notariés de cession des parts à MM. A en date du 19 octobre 2016, lesquels n'y font pas référence. A cet égard, si l'article 1328 du code civil, dont la substance est aujourd'hui reprise à l'article 1377 de ce code, prévoit que " les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés () ", l'administration, dans l'exercice de ses missions, n'est toutefois pas un tiers au sens de ces dispositions, lesquelles ne sauraient dès lors faire obstacle à ce que les contribuables prouvent par tous moyens l'existence et la date de l'acte dont ils se prévalent afin de rendre celui-ci opposable à l'administration. En l'espèce, pour apporter cette preuve, M. A produit, pour la première fois en appel, un procès-verbal des délibérations du conseil d'administration de la SA Sapeb Investissements, holding animatrice du groupe de sociétés auquel Sapeb Promotion appartient, en date du 2 juin 2015, qui fait expressément mention de ce protocole du 15 janvier 2015. Si le ministre conteste l'authenticité de ce document, celle-ci est toutefois établie par un procès-verbal de constat d'huissier en date du 19 juillet 2023, lequel constate, au sein d'un registre des délibérations du conseil d'administration coté, paraphé et contenant 101 feuillets y compris la page de garde, accompagnés du sceau du greffe du tribunal de commerce de Paris, l'existence de ce procès-verbal, qui figure au verso du feuillet 97 et au recto-verso du feuillet 98, perforés en recto-verso de la mention " TC75 4434 " à l'instar de tous les feuillets du registre et également produits à l'instance. En outre, ce protocole est expressément cité par la promesse de vente du 19 octobre 2016 conclue entre M. D C et Sapeb Promotion, elle-même expressément citée par l'acte réitératif de cession du 20 décembre 2016, enregistré auprès du service des impôts. Enfin et au surplus, il résulte de la production de nombreux courriels que l'implication personnelle forte de M. D C dans la conduite du projet y compris après la cession des droits démembrés aux sociétés du groupe Sapeb et jusqu'à la cession définitive par la SCI de l'ensemble immobilier au groupe Béryl, ne peut s'expliquer que par la conclusion et l'existence à son profit d'une promesse de cession. Eu égard à l'ensemble de ces éléments concordants, M. A doit être regardé comme apportant la preuve de l'existence et de la date du protocole du 15 janvier 2015 dont il se prévaut, lequel est ainsi opposable à l'administration, sans qu'y fasse obstacle l'absence d'enregistrement. Dans ces conditions, et quelle que soit la nature synallagmatique ou unilatérale de la promesse de vente consentie, la société Sapeb Promotion avait pris l'engagement irrévocable de céder des titres à M. A dans le protocole du 15 janvier 2015, de sorte que l'administration devait, pour constater l'écart entre la valeur vénale et le prix convenu entre les parties, et ainsi apprécier le caractère anormal de la décision de rétrocession des parts sociales en litige, se placer à la date à laquelle celle-ci a été consentie. 
 S'agissant de la valeur des titres cédés : 
 10. La valeur vénale des actions non admises à la négociation sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession ou l'apport est intervenu. Cette valeur doit être établie, en priorité, par référence à la valeur qui ressort de transactions portant, à la même époque, sur des titres de la société, dès lors que cette valeur ne résulte pas d'un prix de convenance. Toutefois, en l'absence de transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires, l'administration peut légalement se fonder sur l'une des méthodes destinées à déterminer la valeur de l'actif ou sur la combinaison de plusieurs de ces méthodes. 
 11. Pour établir le caractère anormal de la décision de rétrocession des parts sociales en litige à la date à laquelle celle-ci a été consentie, l'administration fait valoir que la valeur d'acquisition des parts de 2,7 millions d'euros en janvier 2015, par le groupe Sapeb, prix auquel a été fixé la rétrocession à M. A, était en réalité une valeur d'opportunité très inférieure au prix du marché, effectuée auprès de personnes n'étant pas des professionnels du secteur de l'immobilier, et que le bien recelait, dès l'origine, une plus-value latente importante par le biais d'une réserve de droits à construire, que la société Sapeb Promotion, professionnelle de l'immobilier ne pouvait ignorer. Pour estimer la valeur réelle des titres de la SCI du 129 boulevard Jean Jaurès à Clichy, dont le seul actif immobilisé était un ensemble immobilier composé à cette adresse de locaux d'une surface de 5 800 m² à usage de garages et de locaux d'une surface de 500 m² à usage d'habitation, le service vérificateur a évalué la valeur de ce bien par comparaison avec des transactions portant sur des immeubles à usage professionnel et à usage d'habitation intervenues au quatrième trimestre 2014. L'administration fiscale a ainsi relevé que les prix de cession, pour la première catégorie d'immeubles, étaient en moyenne de 3 008,56 euros par mètre carré et de 5 879,48 euros pour la seconde, soit des valeurs nettement supérieures à celle retenue par la SARL Sapeb Promotion et M. A, à hauteur de 536 euros par mètre carré. 
 12. M. A soutient toutefois, sans être contesté, que cette méthode est erronée et inadéquate et que les locaux retenus par le service ne peuvent être utilement comparés au bien de la SCI du 129 boulevard Jean Jaurès à Clichy compte tenu de sa destination principale à usage de garage, de ses caractéristiques intrinsèques, liés pour partie à ses locaux vétustes, pollués et amiantés ainsi qu'à la zone urbanistique inconstructible au sein de laquelle il s'insérait à la date de la conclusion du protocole de vente, le 15 janvier 2015. Il justifie en outre que la conclusion du protocole faisait suite à l'échec de la promesse d'achat du 7 avril 2014 de la SARL Sapeb Promotion en vue d'acquérir le même bien pour un montant total de 2,7 millions d'euros, promesse devenue caduque du fait de l'exercice de son droit de préemption par la mairie de Clichy, le 19 juin 2014, pour un montant de 1,7 millions d'euros, et compromettant ainsi toute opération de promotion immobilière. L'intéressé fait valoir par ailleurs, sans être davantage contesté, que les causes de l'importante augmentation de la valeur du bien sont extérieures aux parties au protocole et procèdent de circonstances postérieures à celui-ci, notamment d'une part, de l'annulation des élections municipales de Clichy le 11 mai 2015, le nouveau maire étant favorable à l'opération de promotion immobilière, d'autre part, de l'attribution de permis de démolir et de construire en janvier et mars 2016 et enfin de la modification du plan local d'urbanisme afin notamment de supprimer l'obligation de consacrer 30% au moins des surfaces d'habitation au logement social et d'assouplir les règles de constructibilité au-delà de la bande de 20 mètres. Enfin et surtout, l'appelante justifie, par la production d'un rapport d'expertise du 14 avril 2021 de la société Sorexi, complété par un courrier de l'expert du 7 décembre 2021, que la valeur vénale du bien retenue aux termes du protocole du 15 janvier 2015 était, contrairement à ce que soutient l'administration, conforme à la valeur de marché du bien à cette date. Ce rapport a en effet conclu, d'une part, par le croisement de la méthode de comparaison directe fondée sur les cessions antérieures proche de biens similaires situés dans un rayon pertinent et de la méthode par capitalisation des revenus, à une estimation de la valeur vénale de l'immeuble en l'état à 2,6 millions d'euros, et d'autre part, par le croisement de la méthode de comparaison directe fondée sur les cessions antérieures proche de terrains constructibles, nus ou encombrés, dans un rayon pertinent et de la méthode par la charge foncière, à une estimation de la valeur vénale de l'immeuble par récupération foncière à 3,1 millions d'euros. Ces montants, conformes au prix retenu dans les différents actes de vente intervenus au cours de l'année 2016, ne sont pas sérieusement remis en cause par l'administration. Par suite, la valeur de l'immeuble en litige et, partant, des parts sociales de la SCI du 129 boulevard Jean Jaurès à Clichy, rétrocédées à M. A le 19 octobre 2016, est aussi voisine que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la rétrocession a été consentie, le 15 janvier 2015. Dès lors, l'administration n'apporte pas la preuve qui lui incombe qu'il existait une discordance significative entre le prix effectif des parts sociales litigieuses cédées par la SARL Sapeb Promotion à M. A et leur valeur vénale. En conséquence, et pour cette seule raison, elle ne pouvait à bon droit qualifier cette vente d'un élément de l'actif circulant de la société d'acte anormal de gestion, et considérer que son prix constituait un revenu distribué à hauteur de 421 523 euros, issu de la différence entre la valeur vénale des parts cédées et le prix payé par M. A le 19 octobre 2016. 
 13. Il résulte de tout ce qui précède que M. A est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2016. 
 Sur les frais liés au litige : 
 14. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'État le versement à M. A d'une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. 
 
 D É C I D E :  
 Article 1er : Le jugement n°2103198 du 17 janvier 2023 du tribunal administratif de Versailles est annulé. 
 Article 2 : M. A est déchargé, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2016. 
 Article 3 : L'État versera à M. A une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. E A et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. 
 Délibéré après l'audience du 10 juin 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Danielian, présidente, 
 M. de Miguel, premier conseiller, 
 Mme Liogier, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025. 
 La présidente-rapporteure, 
 I. DanielianL'assesseur le plus ancien, 
 F-X. De Miguel 
 La greffière, 
 A. Audrain Foulon 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.