CAA69 · 4ème chambre - formation à 3 — 18 septembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure 
 Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de Belleville Grande Masse, M. AL... M..., Mme AK... M..., M. K... L..., M. A... AH..., M. BJ... AZ..., Mme BM... AZ..., M. AI... AF..., M. Y... AF..., Mme BB... AF..., Mme AA... BE..., M. AE... N..., M. A... AP..., M. BI... AM..., M. BJ... AN..., M. AS... AO..., M. P... O..., Mme C... BE..., M. Z... Q..., M. BF... J..., Mme BD... H..., M. AT... I..., Mme S... I..., M. R... AB..., la société civile immobilière Madopa, M. U... AX..., M. AD... BN..., Mme AR... BN..., M. BO... X..., Mme AG... V..., la société civile immobilière Doronic, M. BC... AC..., M. Z... F..., M. E... AQ..., Mme BA... AQ..., M. BH... W..., Mme BK... W..., M. K... T..., M. AU... AJ..., M. BJ... BL..., M. AW... G..., M. AD... D... et Mme AV... AY... épouse B... ont demandé au tribunal administratif de Grenoble d’annuler la promesse de bail emphytéotique conclue par la commune Les Belleville avec la société civile immobilière (SCI) Granitic, le 20 novembre 2023. 
 Par un jugement n° 2400435 du 17 juillet 2024, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté cette demande. 
 Procédure devant la cour 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés les 12 septembre 2024, 17 avril 2025 et 30 avril 2025, ces deux derniers n’ayant pas été communiqués, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de Belleville Grande Masse, M. AL... M..., Mme AK... M..., M. K... L..., M. A... AH..., M. BJ... AZ..., Mme BM... AZ..., M. AI... AF..., M. Y... AF..., Mme BB... AF..., Mme AA... BE..., M. AE... N..., M. A... AP..., M. BI... AM..., M. BJ... AN..., M. AS... AO..., M. P... O..., Mme C... BE..., M. Z... Q..., M. BF... J..., Mme BD... H..., M. AT... I..., Mme S... I..., M. R... AB..., la société civile immobilière Madopa, M. U... AX..., M. AD... BN..., Mme AR... BN..., M. BO... X..., Mme AG... V..., la société civile immobilière Doronic, M. BC... AC..., M. Z... F..., M. E... AQ..., Mme BA... AQ..., M. BH... W..., Mme BK... W..., M. K... T..., M. AU... AJ..., M. BJ... BL..., M. AW... G..., M. AD... D... et Mme AV... AY... épouse B..., représentés par Me Tardivel, demandent à la cour : 
 1°) d’annuler ce jugement du 17 juillet 2024 ; 
 2°) d’annuler la promesse de bail emphytéotique conclue par la commune Les Belleville avec la SCI Granitic le 20 novembre 2023 ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Les Belleville une somme de 6 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 – ils ont intérêt à agir contre la promesse de bail emphytéotique du 20 novembre 2023 en tant que parties aux instances tendant à l’annulation du permis de construire qu’elle vise à régulariser ; 
 – ils ont également intérêt à agir en tant que riverains et usagers des places de stationnement concédées à la société à la société pétitionnaire, qu’ils ne pourront plus utiliser ; 
 – ils ont également intérêt pour agir en tant que bénéficiaire du cahier des charges de cession de terrains valant document d’urbanisme en date du 12 avril 1968 ; 
 – le signataire de la convention contestée n’était pas compétent pour la signer ; 
 – la parcelle AC 3 concernée appartient au domaine public de la commune dès lors qu’elle est affectée à l’usage direct du public et a, au demeurant, fait l’objet d’un aménagement spécial ; 
 – s’agissant d’un contrat d’occupation du domaine public, le juge administratif est compétent ; 
 – la convention confère des droits réels sur le domaine public qui méconnaissent les articles L. 1311-5 et suivants du code général des collectivités territoriales dès lors que la durée de l’autorisation n’a pas été fixée en fonction de la nature de l’activité et de celle des ouvrages autorisés et compte tenu de l’importance de ces derniers, qu’elle prévoit que la durée du bail peut être renouvelée et qu’elle ne précise pas le sort des ouvrages, constructions et installations immobiliers existant sur la dépendance domaniale occupée ; par ailleurs, la convention ne limite pas l’usage que la société preneuse pourra faire des droits réels conférés par le contrat et ne comprend pas de stipulations relatives aux hypothèques ni aux servitudes ; 
 – le contrat ne répond pas aux caractéristiques du bail emphytéotique, eu égard à l’importance de la redevance qui ne saurait être regardée comme modique et en l’absence de référence à de quelconques améliorations apportées à l’immeuble pendant la durée de la convention ; 
 – la promesse a été conclue en violation des dispositions de l’article L. 2122-4 du code général de la propriété des personnes publiques dès lors que les parcelles sont grevées de servitudes résultant du cahier des charges de cession de terrains valant document d’urbanisme en date du 12 avril 1968. 
 Par un mémoire enregistré le 9 avril 2025, la SCI Granitic, venant aux droits de la société le Flamingo, représentée par la SCP SVA, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les requérants n’ont pas intérêt pour agir contre la convention contestée. 
 Par ordonnance du 3 avril 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 22 avril 2025. 
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 – le code de la propriété des personnes publiques ; 
 – le code de justice administrative ; 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
 – le rapport de Mme Vinet, présidente-assesseure, 
 – les conclusions de Mme BG..., 
 – les observations de Me Soulier, représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de Belleville Grande Masse et autres, et de Me Monflier, représentant la société Granitic. 
 Une note en délibéré présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de Belleville Grande Masse et autres a été enregistrée le 29 août 2025. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par arrêté du 17 septembre 2018, le maire de la commune Les Belleville (Savoie) a délivré à la SCI Le Flamingo un permis de construire pour la rénovation et l’extension d’un hôtel dénommé « Les Christelles », situé dans la station de sports d’hiver des Ménuires. La légalité de ce permis a été contestée par le syndicat des copropriétaires d’un immeuble voisin dénommé « Belleville Grande Masse » ainsi que par plusieurs de ses copropriétaires. Par un jugement avant-dire-droit du 29 janvier 2021 (n° 1807239), le tribunal administratif de Grenoble a constaté la méconnaissance, par cet arrêté, de l’article US 12 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) s’agissant du nombre de places de stationnement couvertes du projet, qu’il a estimé insuffisant. Considérant qu’un tel vice était régularisable, il a sursis à statuer pour permettre au pétitionnaire de régulariser son projet. Par un jugement du 7 décembre 2021, le tribunal administratif de Grenoble a toutefois annulé le permis de construire du 17 septembre 2018, estimant que le vice n’était pas régularisé par le permis de construire modificatif délivré suite à la conclusion d’une convention portant autorisation de couverture de places de stationnement. Saisie en appel des deux jugements du tribunal administratif de Grenoble, la présente cour, par un arrêt n° 21LY00969 et 22LY00323, a jugé que le projet ne comportait pas de places de stationnement en nombre suffisant pour répondre aux exigences du même article US 12 du règlement du PLU. Par application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, elle a sursis à son tour à statuer afin de permettre au pétitionnaire de régulariser sa demande. A cette fin, la SCI Granitic, qui vient aux droits de la SCI Le Flamingo, et la commune Les Belleville ont conclu le 20 novembre 2023 une convention aux termes de laquelle la commune confère à cette société la faculté, prévue par les articles L. 451-1 à L. 451-13 du code rural et de la pêche maritime, de prendre à bail emphytéotique pour une durée de 18 ans une partie de la parcelle cadastrée AC n° 3 appartenant à la commune, desservant plusieurs immeubles dont l’hôtel « Les Christelles » et l’immeuble « Belleville Grande Masse ». Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de Belleville Grande Masse et autres relèvent appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande tendant à l’annulation de cette dernière convention. 
 2. Indépendamment des actions dont disposent les parties à un contrat administratif et des actions ouvertes devant le juge de l'excès de pouvoir contre les clauses réglementaires d'un contrat ou devant le juge du référé contractuel sur le fondement des articles L. 551-13 et suivants du code de justice administrative, tout tiers à un contrat administratif susceptible d'être lésé dans ses intérêts de façon suffisamment directe et certaine par sa passation ou ses clauses est recevable à former devant le juge du contrat un recours de pleine juridiction contestant la validité du contrat ou de certaines de ses clauses non réglementaires qui en sont divisibles. 
 3. En l’espèce, ainsi qu’il a été dit, la convention du 20 novembre 2023 en litige porte sur une promesse de bail emphytéotique pour une durée de 18 ans sur une partie de la parcelle AC n° 3 appartenant à la commune, plus précisément, 337,50 m² sur les 6 175 m² qu’elle comprend et en contrepartie d’une redevance de 200 000 euros pour l’intégralité de cette durée, à verser à la signature du bail. Il peut être déduit de l’exposé préalable aux clauses contractuelles que la commune entend souscrire cette promesse de bail emphytéotique afin de permettre à la société Granitic de l’affecter au stationnement des clients de l’hôtel « Les Christelles » afin, selon elle, de substituer un contrat écrit à un accord tacite. Il résulte de la délibération autorisant le maire à signer cette convention qu’elle a été signée dans le but de permettre la régularisation du permis de construire accordé par la commune Les Belleville à la SCI Le Flamingo pour l’aménagement et l’extension de l’hôtel « Les Christelles ». 
 4. En premier lieu, les requérants se prévalent de leur qualité de parties aux instances d’appel n°s 21LY00969 et 22LY00323, dans lesquelles la présente cour a sursis à statuer afin de permettre à la SCI Le Flamingo de justifier d’une mesure de régularisation de son projet. Toutefois, la qualité de partie à une instance contentieuse ayant donné lieu à une décision juridictionnelle, à la suite de laquelle sont intervenues, indépendamment de son exécution, de nouvelles décisions administratives, ne confère pas en elle-même un intérêt pour agir à l’encontre de ces nouvelles décisions. Or, si la promesse de bail emphytéotique du 20 novembre 2023 a été conclue en conséquence de cet arrêt avant-dire-droit du 5 juillet 2023, elle n’a pas été conclue pour son exécution. Ainsi, la qualité de parties des requérants dans les instances déjà mentionnées, alors même qu’elles sont encore pendantes, la cour n’ayant pas encore statué sur le point de savoir si le vice avait ou non été régularisé en l’espèce, ne caractérise pas, à elle seule, une lésion suffisamment directe et certaine des intérêts des requérants leur donnant intérêt à contester la validité de la promesse du 20 novembre 2023. 
 5. En deuxième lieu, les requérants se prévalent de leur qualité d’usagers de la partie de parcelle AC n° 3 faisant objet de la promesse contestée, dont ils affirment qu’elle est à usage de parking public. Il résulte de l’instruction que, contrairement à ce qu’indique la commune dans le contrat contesté, cette partie de terrain dont elle est propriétaire, qui correspond à une route goudronnée dont les accotements sont matérialisés, est affectée à la circulation publique et fait, par suite, partie de son domaine public. Il est par ailleurs constant que les requérants ne détiennent aucun titre les autorisant à occuper de façon privative la partie en litige de cette voie. Ainsi, et sans que le point de savoir s’ils ont irrégulièrement occupé de façon habituelle cette voie comme parking n’ait d’incidence, ils doivent être regardés comme de simples usagers de cette voie publique, ne disposant d’aucun droit à l’occuper de façon privative. A ce titre, ils ne démontrent l’existence d’aucun intérêt légitime lésé de façon suffisamment directe et certaine par la promesse du 20 novembre 2023, de nature à leur donner qualité pour en contester la validité. 
 6. Enfin, si les requérants font valoir leur qualité de « bénéficiaires » du cahier des charges de cession de terrains valant document d’urbanisme en date du 12 avril 1968, qui prévoirait des servitudes mutuelles sur la parcelle de parking, ils n’assortissent cette affirmation d’aucune précision permettant d’en apprécier la portée. 
 7. Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de Belleville Grande Masse et autres n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande. Leur requête doit, par suite, être rejetée en toute ses conclusions. 
 8. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de Belleville Grande Masse et autres la somme de 2 000 euros que la SCI Granitic demande au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de Belleville Grande Masse et autres est rejetée. 
 Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de Belleville Grande Masse et autres verseront 2 000 euros à la SCI Granitic au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Belleville Grande Masse, à Mme M..., à M. M..., à M. L..., à M. AH..., à Mme AZ..., à M. AZ..., à Mme AF..., à M. AF..., à M. AF..., à Mme BE..., à M. N..., à M. AP..., à M. AM..., à M. AN..., à M. AO..., à M. O..., à Mme BE..., à M. Q..., à M. J..., à Mme H..., à Mme I..., à M. I..., à M. AB..., à la Madopa, à M. AX..., à Mme BN..., à M. BN..., à M. X..., à Mme V..., à la Doronic, à M. AC..., à M. F..., à Mme AQ..., à M. AQ..., à Mme W..., à M. W..., à M. T..., à M. AJ..., à M. BL..., à M. G..., à M. D..., à Mme B..., à la commune de Les Belleville et à la SCI Granitic, venant aux droits de la société le Flamingo. 
 Délibéré après l’audience du 28 août 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Arbarétaz, président de chambre, 
 Mme Vinet présidente-assesseure, 
 Mme Corvellec, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025. 
 La rapporteure, 
 C. Vinet 
 Le président, 
 Ph. Arbarétaz 
 Le greffier en chef, 
 greffier de l’audience, 
 C. Gomez 
   
 La République mande et ordonne à la préfète de la Savoie en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier,