CAA13 · 1ère chambre - formation à 3 — 18 septembre 2025

Vu la procédure suivante :  
 Procédure contentieuse antérieure : 
 La société à responsabilité limitée (SARL) Art Immobilier Construction a demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler la décision du 9 mars 2021 par laquelle le maire de Cagnes-sur-Mer l'a informée que sa demande de permis de construire faisait l'objet d'une décision tacite de rejet en l'absence de production de l'ensemble des pièces demandées, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux. 
 Par un jugement n° 2104000 du 31 janvier 2024, le tribunal administratif de Nice a annulé cette décision. 
 Procédure devant la Cour : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 20 mars et le 24 mai 2024, la commune de Cagnes-sur-Mer, représentée par Me Fiorentino, demande à la Cour : 
 1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 31 janvier 2024 ;  
 2°) de rejeter la demande présentée par la société à responsabilité limitée (SARL) Art Immobilier Construction devant le tribunal administratif de Nice ; 
 3°) à titre subsidiaire, lui ordonner de procéder à une nouvelle instruction de la demande de permis de construire déposée par la société à responsabilité limitée (SARL) Art Immobilier Construction ; 
 4°) de mettre à la charge de la SARL Art Immobilier Construction la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - sa demande tendant à compléter le dossier d'une notice explicative spécifique aux stationnements, d'une notice explicative démontrant que la surface de plancher du niveau 6 n'excède pas 30 % du niveau inférieur, d'une étude de reconnaissance des sols, des schémas de prise en compte (pour la PC17) et de 5 exemplaires de ce dossier était indispensable pour apprécier la conformité du projet au règlement d'urbanisme, soit à l'article 15 des dispositions générales de ce règlement s'agissant du stationnement, aucune précision n'étant indiquée au sujet des bornes électriques et des superficies des locaux à vélos en fonction du nombre de logement et à l'article 2.1.2 de ses dispositions particulières s'agissant de la surface de plancher du niveau 6 ; la demande des schémas de prise en compte (pour la PC17) est légalement fondée sur l'article R. 431-34-1 du code de l'urbanisme ; la demande d'une étude de reconnaissance des sols est justifiée dès lors qu'existe sur son territoire une cartographie d'aptitude des sols à la construction et qu'existe un risque avéré au sens de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, et elle sollicite une substitution de motifs à ce titre ; sa demande tendant à la production de 5 exemplaires du dossier de permis de construire est fondée sur l'article A. 431-9 du code de l'urbanisme et suffisait à justifier la décision litigieuse ; 
 - contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, aucun permis de construire tacite ne peut être né le 13 mai 2021 dès lors que le projet porte sur une démolition soumise à permis de démolir et que, dans un tel cas, aucun permis de construire ne peut être tacitement délivré en application du i de l'article R. 424-2 du code de l'urbanisme, qui déroge à l'article R. 424-1 de ce code. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 8 juillet 2024, la SARL Art Immobilier Construction, représentée par Me Szepetowski, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la commune de Cagnes-sur-Mer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de l'environnement ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Claudé-Mougel, 
 - les conclusions de M. Quenette, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Fiorentino, représentant la commune de Cagnes-sur-Mer. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société Art Immobilier Construction a déposé, le 18 septembre 2020, une demande de permis de construire valant permis de démolir pour la démolition de deux villas existantes et la réalisation d'un immeuble d'habitation de 41 logements sur les parcelles cadastrées section AZ n° 94 à 96 situées 97-99 avenue des Chênes à Cagnes-sur-Mer. Le 13 octobre 2020, le maire de la commune lui a adressé une demande tendant à compléter son dossier, en l'informant également de la prolongation à 4 mois du délai d'instruction. Par une décision expresse du 9 mars 2021, qualifiée de " tacite ", le maire de la commune a refusé la délivrance de ce permis dès lors que le dossier n'avait pas été complété d'une notice explicative relative aux stationnements, d'une notice explicative démontrant que la surface de plancher du niveau 6 n'excède pas 30 % du niveau inférieur, d'une étude de reconnaissance des sols et des " schémas de prise en compte (pour la PC 17) ", ainsi que de cinq exemplaires supplémentaires de ce dossier. La commune de Cagnes-sur-Mer relève appel du jugement du 31 janvier 2024 par lequel le tribunal administratif de Nice a annulé cette décision, en considérant, pour refuser de faire droit à la demande d'injonction de la société pétitionnaire, que celle-ci disposait d'un permis de construire tacite depuis le 13 mai 2021. 
 Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 
 En ce qui concerne les moyens tirés de l'illégalité des demandes de complément de la demande de permis de construire et la substitution de motif sollicitée par la commune de Cagnes-sur-Mer : 
 2. Aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l'application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente. " Aux termes de l'article R. 431-8 du même code : " Le projet architectural comprend une notice précisant :/ 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ;/ 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :/ a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;/ c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;/ d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ;/ f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. " L'article R. 431-34-1 dispose : " Lorsque le projet porte sur la construction de logements collectifs, le dossier joint à la demande de permis de construire comprend, si le maire en a fait la demande, le plan intérieur de l'immeuble. " Enfin, aux termes de l'article A. 431-9 du même code : " En plus du nombre d'exemplaires () de la demande de permis de construire et du dossier joint défini par l'article R. 423-2, le demandeur () doit fournir () cinq exemplaires supplémentaires pour les demandes de permis de construire des pièces suivantes :/ a) Le plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune, prévu au a des articles R. 431-7 et R. 431-36 ;/ b) Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, prévu à l'article R. 431-9 et au b de l'article R. 431-36 ;/ c) Le plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain, prévu au b de l'article R. 431-10. " 
 3. Aucune des dispositions du code de l'urbanisme auxquelles renvoie l'article R. 431-4 de ce code, lequel définit limitativement le contenu d'une demande de permis de construire, notamment celles citées au point précédent, ne permettaient au maire de Cagnes-sur-Mer d'exiger de la société Art Immobilier Construction, pour compléter sa demande de permis de construire, la production des pièces dont l'absence a motivé la décision du 9 mars 2021 litigieuse et, par suite, d'opposer par cette décision un refus à cette demande. Si ladite commune soutient que ces pièces lui étaient indispensables pour vérifier la conformité du projet au règlement du plan local d'urbanisme de la métropole Nice Côte d'Azur, et que le dossier de demande était insuffisant, elle ne l'établit pas, ni ne soutient que le projet objet de cette demande ne lui était pas conforme. Ainsi, la circonstance, à la supposer établie, que le dossier déposé par la société Art Immobilier Construction ne comprenait pas de précisions sur les bornes électriques ou les superficies des locaux à vélos en fonction du nombre de logement ne pouvait justifier la demande de notice explicative relative aux stationnements, alors au demeurant que l'article 15 des dispositions générales de ce règlement ne comporte aucune prescription sur ces bornes. Par ailleurs, si elle soutient que la notice explicative démontrant que la surface de plancher du niveau 6 n'excède pas 30 % du niveau inférieur lui était indispensable pour vérifier le respect de l'article 2.1.2 des dispositions de ce règlement particulières relatives aux zones UE, UF, UL et UM, elle n'assortit pas cette branche du moyen des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé, alors que cet article porte sur la hauteur des constructions. Il en est de même des " schémas de prise en compte (pour la PC 17) " dont elle justifie la demande sur le fondement des dispositions de l'article R. 431-34-1 alors que ces dispositions ne permettent au maire que de demander le plan intérieur de l'immeuble, ainsi que de l'étude de reconnaissance des sols que ne requiert aucune disposition du code de l'urbanisme. Enfin, si les dispositions de l'article A. 431-9 du code de l'urbanisme permettent à l'autorité administrative de demander la production de 5 exemplaires supplémentaires de certains des plans composant la demande de permis de construire, elle ne permettait pas à la commune de demander 5 exemplaires supplémentaires de l'entier dossier et, par suite, de considérer que celui déposé par la société pétitionnaire était incomplet à défaut de production 5 exemplaires de ce dossier. 
 4. Par ailleurs, alors qu'il ne ressort d'aucune pièce du dossier que les parcelles d'assiette du projet présentent un quelconque risque en raison de la nature des sols, la lettre du préfet des Alpes-Maritimes du 26 décembre 2023 produite par la commune de Cagnes-sur-Mer portant sur une autre demande de permis de construire, la substitution de motifs qu'elle sollicite à ce titre ne peut être accueillie. 
 En ce qui concerne l'existence d'un permis de construire tacite : 
 5. Aux termes de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition. " Aux termes de l'article R. 424-1 du même code : " A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction déterminé (), le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas : / () b) Permis de construire, permis d'aménager ou permis de démolir tacite. () " L'article R. 424-2 de ce code dispose : " Par exception au b de l'article R*424-1, le défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction vaut décision implicite de rejet dans les cas suivants : / () i) Lorsque le projet porte sur une démolition soumise à permis en site inscrit () " 
 6. Il ressort des pièces du dossier ainsi que du site Géoportail, accessible tant au juge qu'aux parties, que les parcelles d'assiette du projet sont situées dans un site inscrit au sens de l'article L. 341-1 du code de l'environnement. Ainsi qu'il a été dit au point 1, le projet porte sur la démolition de deux villas soumises à permis de démolir et il résulte des dispositions citées au point précédent que le défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction vaut décision implicite de rejet lorsque la demande de permis de construire porte sur une démolition soumise à permis en site inscrit, y compris lorsque cette demande porte également sur une construction. La commune de Cagnes-sur-Mer est donc fondée à soutenir que le tribunal ne pouvait, pour rejeter les conclusions de la société Art Immobilier Construction tendant à enjoindre à la délivrance d'un permis de construire, se fonder sur la circonstance qu'un permis de construire serait né tacitement le 13 mai 2021. 
 7. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Cagnes-sur-Mer n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a annulé sa décision du 9 mars 2021. En revanche, elle est fondée à soutenir que c'est à tort que le jugement attaqué n'a pas fait droit à la demande d'injonction de la société Art Immobilier Construction tendant à la délivrance du permis de construire sollicité, en rejetant le surplus de sa demande de première instance. Il y a lieu dès lors, suivant la demande présentée par la commune de Cagnes-sur-Mer à titre subsidiaire, de lui enjoindre de réexaminer la demande de permis de construire de la société pétitionnaire, et de lui impartir pour ce faire un délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt. 
 Sur les frais liés au litige :  
 8. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais d'instance. 
 D É C I D E 
 Article 1er : L'article 3 du jugement du tribunal administratif de Nice du 31 janvier 2024 est annulé. 
 Article 2 : Il est enjoint à la commune de Cagnes-sur-Mer de réexaminer la demande de permis de construire déposée par la société Art Immobilier Construction dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la commune de Cagnes-sur-Mer est rejeté. 
 Article 4 : Les conclusions présentées par la société Art Immobilier Construction sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Cagnes-sur-Mer et à la SARL Art Immobilier Construction. 
 Délibéré après l'audience du 4 septembre 2025, où siégeaient : 
 - M. Portail, président, 
 - Mme Hameline, présidente-assesseure, 
 - M. Claudé-Mougel, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe, le 18 septembre 2025. nb