CAA13 · 5ème chambre - formation à 3 — 20 février 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
La SCI LLAP a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés pour la période du 1er janvier 2016 au 1er mars 2018. 
 
Par un jugement n° 2200117 du 26 février 2024, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande.  
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête enregistrée le 30 avril 2024, la SCI LLAP, représentée par Me Georges, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Toulon du26 février 2024 ; 
 
2°) de prononcer la décharge de ces rappels ; 
 
3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
 
Elle soutient que : 
- en l’absence d’option en ce sens, les loyers qu’elle a retirés de la location d’un terrain nu, acquis postérieurement à sa constitution, n’étaient pas taxables ; 
- les avances financières qui lui ont été consenties par la SARL Le Normandy et qui sont constitutives d’une dette ne sauraient correspondre à des recettes taxables ; 
- la revente du terrain s’inscrit dans une opération patrimoniale et la location dont le bien était l’objet, n’était pas soumise à taxe sur la valeur ajoutée puisque aucune option en ce sens n’avait été formalisée lors de la mise en location consentie par la société. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 20 novembre 2024, le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie conclut au rejet de la requête. 
 
Il fait valoir que les moyens soulevés par la société appelante ne sont pas fondés. 
 
Vu les autres pièces du dossier ; 
 
Vu :  
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative ; 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Anne Menasseyre, présidente rapporteure, 
- les conclusions de M. Olivier Guillaumont, rapporteur public. 
 
 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
 
1. La SCI LLAP, dont M. A... est le gérant et le principal associé, a été constituée en 1997 avec pour objet l’acquisition, l’administration et la gestion d’un bien acquis en crédit-bail immobilier ainsi que de tous les biens dont elle pourrait devenir propriétaire ultérieurement. Elle a donné ce bien en sous-location à la SARL Le Normandy la Seyne, majoritairement détenue par M. A..., les recettes retirées de cette opération étant imposées dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Elle a également acquis en 2010 un terrain à bâtir non aménagé, qu’elle a donné à bail à la SARL A... Automobiles, société détenue majoritairement par M. A... et, à hauteur de 25 % de ses parts, par la SARL le Normandy la Seyne, terrain qu’elle a revendu en 2018. La SCI LLAP a fait l’objet d’une vérification de comptabilité de son activité de sous-location et d’un contrôle sur pièces de son activité de location, à l’issue duquel l’administration a, d’une part, considéré que les loyers retirés de l’activité civile de location consentie à la SARL A... Automobiles devaient être soumis à la taxe sur la valeur ajoutée et, d’autre part, considéré que l’opération de cession de ce terrain, réalisée en 2018, était également taxable. En l’absence de déclaration des recettes tirées de l’activité de location du terrain donné à bail à la SARL A... Automobiles, les rappels correspondants ont été notifiés selon la procédure de taxation d’office. La SCI LLAP relève appel du jugement du 26 février 2024 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces rappels.  
 
 
 
2. Les rappels en litige ayant été taxés d’office, la charge de la preuve repose sur la SCI LLAP. 
 
 
Sur les rappels de taxe appliqués aux loyers retirés de la location : 
 
En ce qui concerne l’existence d’une option pour la soumission au régime réel de taxe sur la valeur ajoutée de la location du terrain loué à la SARL A... Automobiles :  
 
3. Aux termes de l’article 261 D du code général des impôts : « Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : / (…) 2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules (…) ». Toutefois, aux termes de l’article 260 du même code : « Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : / (…) 2° Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti. ». Pris pour l’application de ces dernières dispositions, les deuxième et troisième alinéas de l’article 193 de l’annexe II à ce code prévoient que : « Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles. / Dans les immeubles ou ensembles d’immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option en application du 2° de l’article 260 du code général des impôts et d’autres locaux, l’option ne s’étend pas à ces derniers mais elle s’applique globalement à l’ensemble des locaux de la première catégorie. ». Le troisième alinéa de l’article 194 de l’annexe II à ce code, pris pour l’application des mêmes dispositions, précise que : « L'option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts. ». Il résulte de ces dispositions, que si l’option prévue par l'article 260 du code général des impôts, qui doit faire l'objet d'une déclaration expresse à l'administration et distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles, peut être exercée à l’occasion de la déclaration d’existence, cette dernière doit comporter des indications suffisamment précises pour identifier le ou les immeubles auxquels elle se rapporte. Lorsque l’activité de la société porte, comme en l’espèce, sur l’acquisition, l’administration et la gestion d’un bien acquis ainsi que de tous les biens dont elle pourrait devenir propriétaire ultérieurement, la déclaration expresse ne saurait résulter de la mention du régime auquel la société a indiqué être assujettie dans le cadre de sa déclaration de constitution, qui ne peut être interprétée par l’administration, de manière claire et univoque, comme l’expression de l’exercice de son option pour la soumission au régime réel de taxe sur la valeur ajoutée de l'activité afférente à des immeubles précis. 
 
 
4. Il suit de là que la seule mention, figurant sur cette déclaration et sur le courrier adressé à l’administration le 20 octobre 1997, d’une option en faveur du régime réel normal en matière de taxe sur la valeur ajoutée ne saurait valoir option expresse pour ce régime, applicable à un terrain acquis plus de dix ans plus tard. De même, la circonstance que le bail conclu le 1er octobre 2009 par la société SCI LLAP pour la location à la SARL A... Automobiles à compter de la même date d’un terrain nu lui appartenant ait comporté l'indication d'un loyer avec taxe sur la valeur ajoutée ne pouvait valoir option expresse en faveur de l'assujettissement à la taxe de cette location. 
 
 
 
En ce qui concerne la nature du terrain loué : 
 
5. Il résulte des mentions du bail conclu le 1er octobre 2009 qu’il porte sur un terrain d’environ 1 500 m² et que ce terrain a vocation à accueillir l’exploitation d’une entreprise de vente de véhicules neufs et d’occasion, location de véhicules, carrosserie, tôlerie, peinture automobile, mécanique générale de tous véhicules à moteur, achat et revente de pièces détachées et accessoires ainsi que toutes activités connexes et complémentaires. Eu égard à ces mentions, et à la circonstance qu’il n’est pas contesté que le terrain n’est pas aménagé, il a nécessairement vocation non seulement à accueillir les véhicules qui y sont stockés en vue de leur revente mais également à permettre le stationnement des véhicules dans le cadre de l’activité de location ainsi déployée sur ce terrain. L’administration est, dès lors, fondée à soutenir, ainsi qu’elle le fait à titre subsidiaire, que ce bail correspondait à une activité de location d’un terrain non aménagé à usage de stationnement au sens des dispositions du 2° de l’article 261 D du code général des impôts. Le 2° de l’article 261 D du code général des impôts excluant de l’exonération qu’il prévoit les locations des emplacements pour le stationnement des véhicules, la SCI LLAP n’est, dès lors, pas fondée à revendiquer, pour faire échec aux rappels en litige, le bénéfice de cette exonération. 
 
En ce qui concerne l’encaissement des loyers : 
 
6. Les opérations de contrôle ont mis en évidence l’absence de factures de loyers émises par la SCI LLAP, dont la comptabilité a été regardée comme non probante dans le cadre de la vérification de son activité de sous-location. Invitée à communiquer le compte fournisseur de la SCI LLAP dans sa comptabilité, la société A... Automobiles a indiqué ne pas avoir versé de loyers. L’examen du compte fournisseur de la SCI LLAP dans la comptabilité de la société Le Normandy la Seyne a fait apparaître que, pour chaque exercice contrôlé, le montant des paiements effectués par la SARL Le Normandy la Seyne à la SCI LLAP tel qu’il résultait de l’analyse du compte fournisseur de cette dernière société dans les écritures de la SARL le Normandy la Seyne excédait les seules sommes dues au titre de la sous-location. Constatant une confusion des mouvements financiers entre les trois sociétés dirigées par M. A..., le vérificateur s’est livré à une répartition des loyers encaissés au titre de la sous-location du bien en crédit-bail, d’une part, et la location du terrain acquis en 2010, d’autre part, à partir des sommes décaissées par la SARL le Normandy la Seyne au profit de la SCI LLAP, comptabilisées au débit du même compte SCI LLAP. Il ressort également de la lecture de la proposition de rectification du 19 décembre 2019 que seul l’excédent des sommes encaissées par la SCI LLAP après reconstitution, et pour lequel aucune explication probante n’avait été fournie, a été regardé comme constituant la part de loyers réglée directement par la SARL le Normandy la Seyne et versée au titre de la location consentie à la SARL A... Automobiles. Les décaissements qui ont pu être justifiés comme correspondant à des avances n’ont pas été retenus dans la détermination des loyers taxables.  
 
7. Si la société appelante soutient que les décaissements ainsi effectués par la SARL Le Normandy la Seyne correspondraient à des avances de trésorerie enregistrées comme telles en comptabilité, elle ne conteste pas les irrégularités retenues par l’administration pour écarter la valeur probante de sa comptabilité. Elle n’apporte, par ailleurs, aucune justification des avances ainsi alléguées, n’apporte aucune précision sur la nature et les motifs de la dette ainsi alléguée ou sur les modalités de son remboursement, alors qu’elle supporte, ainsi que cela a été indiqué au point 2, la charge de la preuve. Elle n’est, par suite, pas fondée à soutenir que les encaissements ainsi imposés auraient été taxés à tort. 
 
 
 
Sur les rappels de taxe appliqués à la cession du terrain acquis en 2010 : 
 
8. Aux termes de l’article 256 du code général des impôts : « I. Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens (…) effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. (…) ». Selon l’article 256 A du même code : « Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. / (…) Les activités économiques visées au premier alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services (…) ». L’article 257 de ce code dispose : « I. - Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. / (…) 2. Sont considérés : / 1º Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels les constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme (…) ».  
 
 
9. Il résulte de ce qui a été dit aux points qui précèdent que la SCI LLAP, qui a pour objet social l’acquisition d’un terrain, l’administration, la gestion et la disposition de ce bien et de tous ceux dont elle pourrait devenir propriétaire et qui donnait en location le terrain non aménagé acquis en 2010, était assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée au titre de son activité de location du terrain acquis en 2010. Il résulte par ailleurs de l’instruction que l’acte d’acquisition du terrain, daté du 4 mars 2010, stipulait que la mutation en cause entrait dans le champ d’application de la taxe, au regard de l’engagement de construire dans le délai de quatre ans alors pris par la SCI LLAP, qui a obtenu à ce titre la déduction de la taxe correspondante. En revendant ce terrain, la SCI LLAP ne peut être regardée comme ayant agi dans un cadre purement patrimonial et simplement exercé son droit de propriété mais doit être regardée comme ayant poursuivi son activité économique de gestionnaire de biens immobiliers, laquelle peut impliquer la revente d’un élément de son actif. Par suite, en procédant à la revente d’un terrain à bâtir le 31 mai 2018, la SCI LLAP doit être regardée comme s’étant livrée à une activité économique réalisée par un assujetti en tant que tel, passible de la taxe sur la valeur ajoutée. La circonstance qu’elle n’ait pas opté pour soumettre la location de ce terrain à la taxe sur la valeur ajoutée, est, à cet égard, sans incidence, tout comme le fait qu’elle n’ait pas respecté l’engagement de construire souscrit en 2010. Il suit de là que la SCI LLAP n’est pas fondée à soutenir que la cession en cause n’était pas soumise à la taxe. 
 
 
10. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI LLAP n’est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. 
 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée à ce titre par la SCI LLAP. 
 
 
 
 
D É C I D E : 
 
 
Article 1er : La requête de la SCI LLAP est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI LLAP et à la ministre de l’action et des comptes publics. 
 
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer. 
 
 
Délibéré après l’audience du 6 février 2026 à laquelle siégeaient : 
 
- Mme Anne Menasseyre, présidente, 
- Mme Audrey Courbon, présidente assesseure, 
- Mme Florence Noire première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 20 février 2026.