CAA13 · 3ème chambre - formation à 3 — 16 avril 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
La société civile immobilière (SCI) Marluc a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge, en droits et pénalités, de la cotisation d’impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2015, ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2015.  
 
M. et Mme I... K..., Mme H... K..., M. et Mme C... K... et M. E... J... ont demandé au tribunal administratif de Nice, chacun pour ce qui le concerne, de prononcer la décharge, en droits et pénalités, de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu et des contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2015. 
 
Par un jugement n° 2100143-2100148-2100149-2100151-2100158 du 16 juillet 2024, le tribunal administratif de Nice, après les avoir jointes, a rejeté leurs demandes. 
 
 
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête, enregistrée le 13 septembre 2024, la SCI Marluc, M. et Mme I... K..., Mme H... K..., M. et Mme C... K... et M. E... J..., représentés par Me Aude, demandent à la cour : 
 
1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice ; 
 
2°) de prononcer les décharges demandées ;  
 
3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros à verser à chacun d’entre eux en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Ils soutiennent que : 
 
- la SCI Marluc n’est pas imposable à l’impôt sur les sociétés, dès lors qu’elle ne remplit pas les conditions pour être qualifiée de marchand de biens ; la cession de deux parkings et d’un appartement en 2011, qui n’a donné lieu à aucune plus-value, est une opération isolée ne satisfaisant ni au critère d’habitude, ni à celui d’intention spéculative ; les cessions intervenues en 2015 ne procèdent pas davantage d’une intention spéculative, inexistante au moment de l’achat du bien et sont la conséquence d’un désaccord entre les associés sur l’affectation des différents lots construits ;  
- pour les mêmes motifs, la SCI ne pouvait être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée ;  
- les majorations pour manquement délibéré appliquées à la SCI Marluc et à M. et Mme C... K... ne sont pas justifiées ;  
- les associés de la SCI subissant une double imposition au titre des revenus de capitaux mobiliers et des impositions acquittées au titre des plus-values réalisées, ces dernières doivent être dégrevées. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 20 décembre 2024, le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie conclut au rejet de la requête.  
 
Il soutient que les moyens invoqués par les requérants ne sont pas fondés.  
 
La SCI Marluc et les autres requérants ont produit, le 18 mars 2026, après la clôture de l’instruction, intervenue le 18 septembre 2025, un nouveau mémoire, qui n’a pas été communiqué.  
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Courbon, présidente assesseure, 
- les conclusions de M. Ury, rapporteur public,  
- et les observations de Me Aude, représentant la SCI Marluc et les autres requérants. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. La SCI Marluc, qui a pour objet « la propriété, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis dont elle peut devenir propriétaire », a pour associés M. C... K... et son épouse, Mme G... K..., née F..., qui détiennent chacun 101 parts de son capital social, leurs trois enfants, M. D... K..., Mme H... K... et M. I... K..., qui détiennent chacun 54 parts du capital et leurs petits-enfants, M. E... J... et Mme A... J..., qui détiennent chacun neuf parts, et Mmes B..., Léa, Claire K..., qui détiennent chacune six parts. Cette société a fait l’objet d’un contrôle sur place au titre de la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, à l’issue duquel l’administration a estimé qu’elle avait exercé une activité de marchand de biens et qu’elle était, de ce fait, imposable aux impôts commerciaux. La SCI Marluc a, en conséquence, été assujettie, selon la procédure contradictoire à une cotisation d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos en 2015, assortie de la majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue au a. de l’article 1729 du code général des impôts et, selon la procédure de taxation d’office, à des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2015, assortis de la majoration de 10 % prévue au a. du 1. de l’article 1728 du même code. Tirant les conséquences de ce rehaussement sur la situation fiscale de M. et Mme I... K..., Mme H... K..., M. et Mme C... K... et M. E... J..., l’administration a estimé qu’ils avaient bénéficié de revenus distribués par cette société et les a assujettis, selon la procédure contradictoire, à une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu et aux contributions sociales au titre de l’année 2015 assorties, s’agissant de M. et Mme C... K..., de la majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue au a. de l’article 1729 du code général des impôts et, s’agissant des autres associés, de la majoration de 10 % prévue à l’article 1758 A du même code. La SCI Marluc, M. et Mme I... K..., Mme H... K..., M. et Mme C... K... et M. E... J... relèvent appel du jugement du 16 juillet 2024 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté, après les avoir jointes, leurs demandes respectives tendant à la décharge, en droits et majorations, de ces impositions.  
 
Sur les impositions mises à la charge de la SCI Marluc :   
 
 
En ce qui concerne l’impôt sur les sociétés :  
 
2. L’article 205 du code général des impôts soumet à l’impôt sur les sociétés les personnes morales désignées à l’article 206. Parmi ces dernières figurent, selon le 2 de cet article, les sociétés civiles qui « se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (…) ». Aux termes de l’article 35 de ce même code : « I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, (…). / 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ;(…) ». L’application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. 
 
3. Il résulte de l’instruction que la SCI Marluc, créée le 24 août 2011, a cédé, dès le 2 décembre 2011, un appartement et une place de parking, d’une part, et une seconde place de parking d’autre part, biens situés à Saint-Etienne-de-Tinée (Alpes-Maritimes), qui lui avaient été apportées, lors de sa création, par M. et Mme C... K.... Elle a ensuite acquis, le 4 décembre 2014, auprès de la SARL Richard Immobilier, détenue par M. C... K... et ses trois enfants, une parcelle de terrain comportant une grange à rénover, située sur la même commune, entrepris des travaux de restauration achevés le 31 juillet 2015, avant de procéder à la division de l’immeuble en 16 lots le 23 octobre suivant (quatre appartements, quatre caves et huit parkings) et de revendre, en octobre et novembre 2015, douze de ces lots (un appartement de 50 m2, une cave et deux places de parking par acte des 23 et 26 octobre 2015 ; un appartement de 98,64 m2, une cave et deux places de parking par acte du 28 octobre 2015 ; un appartement de 67,95 m2, une cave et deux places de parking par acte du 30 novembre 2015). Eu égard au nombre de ventes réalisées au cours de la période 2011-2015 et à la circonstance que la seconde opération a consisté à une revente d’un bien immobilier en lots, et alors, au surplus, que ses principaux associés, à savoir M. C... K... et ses trois enfants, sont également les associés de la SARL Richard Immobilier, qui exerce, à titre habituel, une activité de marchand de biens, la SCI Marluc doit être regardée comme ayant exercé, à titre habituel, une activité d’achat-revente de biens immobiliers. Par ailleurs, le délai entre l’apport ou l’achat des biens immobiliers et leur revente par la SCI, à savoir trois mois pour les cessions réalisées en 2011 et moins d’un an pour celles réalisées en 2015, est très bref. Si les requérants font valoir que la vocation purement patrimoniale de cette dernière opération, expressément mentionnée dans le procès-verbal de l’assemblée général des associés du 22 décembre 2014, n’a été mise en échec qu’en raison du désaccord des associés, constaté lors de cette même assemblée générale, sur la répartition des différents lots entre eux, il résulte cependant de l’instruction, et notamment du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 août 2014, que ces mêmes associés avaient décidé à cette date, soit avant même l’acquisition du bien, et alors que le permis de construire avait été accordé en septembre 2013, de solliciter un architecte aux fins de proposer un « avant-projet de distribution intérieur y compris le nombre d’appartements (…) avec les conseils de l’agence locale suivant le marché actuel », circonstance de nature à remettre en cause le caractère patrimonial du projet et à établir leur intention spéculative à la date de l’achat de la grange. Il résulte également de l’instruction que la SCI Marluc a confié un mandat pour la vente des appartements à une agence immobilière le 19 décembre 2014, soit trois jours avant l’assemblée du 22 décembre 2014, confirmant sa volonté de commercialiser les lots. Dans ces conditions, c’est à bon droit que l’administration a considéré que la SCI Marluc s’est livrée à une activité de marchands de biens, qui constitue une activité commerciale au sens de l’article 35 du code général des impôts, imposable à l’impôt sur les sociétés en vertu des dispositions du 2 de l’article 206 du même code. 
 
 
En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée :  
 
4. Aux termes de l'article 256 du code général des impôts : « I. Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. (…) ». Aux termes de l'article 256 A du même code : « Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. (...) / Les activités économiques visées au premier alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles des professions libérales ou assimilées. (…) ». Enfin, aux termes de l'article 257 du même code : « I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (…) ». 
 
5. Pour l’application de ces dispositions, la livraison d’un bâtiment et du sol y attenant, effectuée avant sa première occupation par une société civile immobilière, est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle procède, non de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière, telles que  la réalisation de travaux ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation de type professionnel, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services, et qu’elle permet ainsi de regarder cette personne comme ayant exercé une activité économique.  
  
6. Il résulte de l’instruction, ainsi qu’il a été dit au point 3 ci-dessus, que la SCI Marluc a acquis le 4 décembre 2014 un bâtiment à usage de grange en mauvais état, et le terrain attenant au prix de 200 000 euros. Elle a fait réaliser des travaux de rénovation afin de créer, dans ce bâtiment, quatre appartements, quatre caves et huit places de parking. Ces travaux, achevés le 31 juillet 2015, ont été financés au moyen d’un prêt bancaire estimé à 500 000 euros aux termes du procès-verbal de l’assemblée des associés du 4 août 2014, qui a autorisé son gérant à contracter cet emprunt. Le montant des travaux, justifié par la production de factures remises au service vérificateur, s’élève à 595 569 euros HT. Trois appartements, trois caves et six places de parking de cet ensemble immobilier ont ensuite été cédés en octobre et novembre 2015, moyennant un prix total de 1 071 988 euros et une plus-value déclarée de 324 288 euros. Compte tenu de l’importance du coût des travaux réalisés, la SCI Marluc doit être regardée comme ayant engagé des démarches actives de commercialisation foncière, sans s’être bornée à la gestion de son patrimoine privé, peu important, à cet égard, qu’elle n’ait pas mis en œuvre des moyens de commercialisation de type professionnel. Par suite, l’administration était fondée à soumettre les cessions intervenues à 2015 à la taxe sur la valeur ajoutée. 
  
En ce qui concerne les majorations : 
   
7. Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt (…) entraînent l'application d'une majoration de : a. 40 % en cas de manquement délibéré (…) ». Aux termes de l’article L. 195 A du livre des procédures fiscales : « En cas de contestation des pénalités fiscales appliquées à un contribuable (…) la preuve de la mauvaise foi (…) incombe à l'administration. ». 
  
8. La SCI Marluc a déposé, après mise en demeure, sa déclaration de résultats n° 2065 au titre de l’exercice 2015, mentionnant un résultat nul. L’administration a relevé que l’ensemble des associés de la SCI et notamment son gérant, M. C... K..., ne pouvaient ignorer qu’elle se comportait comme un professionnel de l’immobilier et n’agissait pas en conformité avec son objet social, les intéressés étant également associés de la SARL Richard Immobilier, qui exerce depuis 27 ans l’activité de marchand de biens. Par ce seul motif, l’administration établit l’intention délibérée de la SCI Marluc d’éluder l’impôt et, par conséquent, le bien-fondé de la majoration de 40 % qu’elle lui a appliquée en matière d’impôt sur les sociétés.  
 
Sur les impositions mises à la charge des associés de la SCI Marluc :   
 
9. Il résulte de l’instruction que l’administration a imposé entre les mains des associés de la SCI Marluc les revenus distribués correspondant au bénéfice réalisé par cette société à raison des cessions intervenues en 2015, au prorata de leur participation au capital, sur le fondement de l’article 109 du code général des impôts aux termes duquel « 1. Sont considérés comme revenus distribués : / 1° Tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital (…) ».  
 
 10. Les associés de la SCI Marluc font valoir qu’ils subissent une double imposition, dès lors qu’ils se sont acquittés des impositions sur les plus-values réalisées à l’occasion des ventes intervenues en 2015. Toutefois, il résulte de ce qui a été dit au point 3 ci-dessus que la SCI Marluc relève de l’impôt sur les sociétés, et non du régime des revenus fonciers, de telle sorte que c’est à bon droit que les intéressés ont été imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers à raison des revenus distribués par cette société. Il leur appartient dès lors, s’ils s’y croient fondés, de contester les impositions dont ils ont fait l’objet dans la catégorie des revenus fonciers au titre des plus-values réalisées en 2015 par la SCI.  
 
11. Pour les mêmes motifs que ceux énoncés au point 8 ci-dessus, l’administration établit l’intention délibérée de M. C... K..., gérant de la SCI Marluc, d’éluder l’impôt et, par conséquent, le bien-fondé de la majoration de 40 % appliquée au supplément d’impôt et aux contributions sociales mis à la charge de son foyer fiscal à raison des revenus distribués par cette société.  
 
12. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Marluc et les autres requérants ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté leurs demandes en décharge. Par voie de conséquence, leurs conclusions présentées au titre des frais liés au litige doivent également être rejetées.  
 
 
 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : La requête de la SCI Marluc, de M. et Mme I... K..., de Mme H... K..., de M. et Mme C... K... et de M. E... J... est rejetée.  
 
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Marluc, à M. et Mme I... K..., à Mme H... K..., à M. et Mme C... K..., à M. E... J... et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique. 
 
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.  
 
 
 
Délibéré après l’audience du 2 avril 2026, où siégeaient : 
 
- M. Jean-Christophe Duchon-Doris, président, 
- Mme Audrey Courbon, présidente assesseure, 
- Mme Florence Mastrantuono, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 16 avril 2026.