CAA44 · 3ème Chambre — 14 février 2025

Vu la procédure suivante :  
 Procédure contentieuse antérieure  
 Mme A B a demandé au tribunal administratif de Nantes  de condamner la Région des Pays de la Loire à lui verser la somme de 120 000 euros, assortie des intérêts légaux à compter du 14 mai 2020 et de la capitalisation des intérêts, en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis en raison de la construction d'un bâtiment public à proximité immédiate de son habitation. 
 Par un jugement n° 2009296 du 13 février 2024, le tribunal administratif de Nantes a rejeté la requête de Mme B. 
 Procédure devant la cour :  
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 15 avril 2024 et 18 novembre 2024, Mme A B, représentée par Me Gaudré Cœur-Uni, demande à la cour : 
 1°) d'annuler ce jugement ;  
 2°) de condamner la Région des Pays de la Loire à lui verser la somme de 120 000 euros, assortie des intérêts légaux à compter du 14 mai 2020 et de la capitalisation des intérêts, en réparation des préjudices qu'elle a subis ; 
 3°) de mettre à la charge de la Région Pays de la Loire le versement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la construction par la Région Pays de la Loire d'un pôle Santé et Social en R+4 et d'une résidence d'hébergement dans l'enceinte du lycée Réaumur-Buron, au droit de la voie publique, sur les rues André Bellesort et de la Senelle à Laval, en face de sa propriété, est à l'origine d'une perte d'ensoleillement, d'une perte de vue, d'une perte d'intimité, causant une perte de valeur vénale de sa propriété ;  
 - les préjudices anormaux et spéciaux qu'elle subit correspondent à la somme de 120 000 euros. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 23 octobre 2024, la Région des Pays de la Loire, représentée par Me Lahalle, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - la propriété de la requérante, située en zone urbaine mixte, était déjà à proximité immédiate de bâtiments scolaires de grande importance lorsqu'elle en a fait l'acquisition ; 
 - la requérante ne subit aucun trouble anormal et spécial du fait du voisinage du pôle Santé et Social et de la résidence d'hébergement : l'existence d'une perte d'ensoleillement ou de vue n'est pas démontrée ;  les vis-à-vis n'excèdent pas ceux que le riverain d'un tel ouvrage public dans une zone urbanisée peut s'attendre à rencontrer ; 
 - l'estimation de la dévalorisation du bien invoquée résulte d'une évaluation non rigoureuse, non contradictoire et surestimée.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code civil ;  
 - le code général des collectivités territoriales ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Vergne, 
 - les conclusions de M. Catroux, rapporteur public,  
 - et les observations de Me Vautier, substituant Me Lahalle, représentant la Région des Pays de la Loire. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Mme B et son mari, aujourd'hui décédé, ont acquis le 9 avril 1980 une parcelle cadastrée section AT n°267, située 45 rue de la Senelle à Laval (Mayenne), supportant une construction sur laquelle ils ont procédé à des travaux d'extension pour y édifier leur maison d'habitation conformément à un permis de construire qui leur a été accordé le 2 décembre 1980. Située au sein d'une zone urbanisée de centre-ville caractérisée par la présence d'un habitat individuel et d'équipements publics, leur propriété comportant un jardin clos de 600 m2 environ était voisine immédiate du lycée Réaumur-Buron. La Région des Pays de la Loire a entrepris au sein de l'enceinte de ce lycée la construction d'un pôle Santé et Social et d'une résidence d'hébergement des élèves, en R+4, d'une hauteur au faîtage de 20 mètres et d'une surface de plancher de 5 880 m2 , au droit de la limite de propriété, donnant directement sur les rues André Bellesort et de la Senelle, en face de la propriété de Mme B. Celle-ci a demandé au tribunal administratif de Nantes la condamnation de la Région des Pays de la Loire à l'indemniser des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait de la construction, achevée en 2017, de cet ouvrage public. Elle relève appel du jugement du 13 février 2024 par lequel cette juridiction a rejeté sa demande. 
 2. Le maître d'ouvrage est responsable même en l'absence de faute, des dommages que les ouvrages publics dont il a la garde peuvent causer aux tiers tant en raison de leur existence que de leur fonctionnement. Il ne peut dégager sa responsabilité que s'il établit que ces dommages résultent de la faute de la victime ou d'un cas de force majeure. Ces tiers ne sont pas tenus de démontrer le caractère grave et spécial du préjudice qu'ils subissent lorsque le dommage n'est pas inhérent à l'existence même de l'ouvrage public ou à son fonctionnement et présente, par suite, un caractère accidentel. Pour retenir la responsabilité sans faute du propriétaire d'un ouvrage public à l'égard des tiers par rapport à cet ouvrage, le juge administratif apprécie si le préjudice allégué revêt un caractère grave et spécial. A cette fin, il lui revient d'apprécier si les troubles permanents qu'entraîne la présence de l'ouvrage public sont supérieurs à ceux qui affectent tout résident d'une habitation située dans une zone urbanisée et qui se trouve normalement exposé au risque de voir des immeubles collectifs édifiés sur les parcelles voisines.  
 3. Il résulte de l'instruction qu'avant la construction par la Région du bâtiment en cause, conforme à un permis de construire accordé le 8 juillet 2013 et vainement contesté devant le tribunal administratif de Nantes, M. et Mme B ont édifié leur maison d'habitation sur une parcelle bâtie dans une zone urbaine mixte située face à l'emprise du lycée Réaumur-Buron. La vue depuis cette habitation au-delà de la voie publique donnait alors sur un terrain supportant un espace vert planté de quelques arbres, un parking bitumé et, en fond de parcelle, un bâtiment moderne d'un étage abritant le centre médico-scolaire de l'établissement, la vue portant, au-delà, sur des bâtiments scolaires de plus grande hauteur comportant quatre étages ou plus. Ainsi, la vue n'était ni complètement dégagée, ni particulièrement remarquable. D'autre part, des vues possibles par les passants depuis la rue de Senelle vers la propriété et la maison d'habitation de Mme B préexistaient aux travaux, bien que limitées par la situation surélevée et en retrait de la maison, par un profil en large de la voie publique légèrement en dévers, et malgré l'absence d'écran végétal et la seule interposition d'un mur de clôture peu élevé surmonté d'une grille ajourée. Si ces vues ont été accentuées par l'extension du lycée comportant quatre étages abritant l'internat, édifiés au droit de la limite de propriété donnant sur la rue de la Senelle et précisément en face de la propriété de la requérante et en surplomb de celle-ci, il ne résulte pas de l'instruction, eu égard à la configuration des lieux et en particulier de l'implantation de l'habitation de l'appelante de l'autre côté de la rue, en retrait de cette voie publique, laquelle n'apparaît pas particulièrement étroite et comporte deux trottoirs, que la nouvelle construction aurait créé sur les espaces de vie de la maison de l'appelante, dont les façades sont orientées à l'ouest et au sud sans être parallèles au nouveau bâtiment, une vue plongeante et directe attentatoire à son intimité et, comme telle, excédant les inconvénients de voisinage auquels doit s'attendre le propriétaire d'une habitation en zone urbaine. L'existence d'une perte d'ensoleillement pouvant être qualifiée d'importante n'est pas non plus établie par les photographies et le constat d'huissier  produits par la requérante, bien que le nouveau bâtiment comporte quatre étages et une hauteur au faîtage de vingt mètres, impliquant nécessairement une ombre portée significative à certaines périodes de l'année et à certaines heures. Enfin, l'existence d'une perte de valeur vénale liée aux travaux de 27% à 35% alléguée par Mme B en tenant compte d'une valeur de sa propriété estimée par une seule agence immobilière à 370 000 euros avant les travaux n'est pas démontrée, en l'absence de référence à des transactions immobilières portant sur des biens comparables situés dans le même quartier, alors que le service des domaines a fixé à 290 000 euros son estimation du bien en cause et que la collectivité défenderesse fait état de statistiques immobilières et de transactions enregistrées révélant des prix au m2 inférieurs.  
 4. Ainsi, les troubles permanents, même appréciés globalement, et la perte de valeur résultant de l'ouvrage public en cause ne présentent pas une gravité telle qu'ils ouvriraient au profit de la requérante un droit à être indemnisée de la dégradation de l'environnement immédiat de sa maison d'habitation. Par suite, Mme B n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande indemnitaire.  
 Sur les frais liés à l'instance : 
 5.    Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Région des Pays de la Loire, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme demandée par Mme B au titre des frais liés au litige. Il n'y a pas lieu, d'autre part, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'appelante la somme demandée par la Région à ce même titre. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de Mme B est rejetée. 
 Article 2 : Les conclusions de la Région des Pays de la Loire présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme A B et à la Région des Pays de la Loire.  
 Délibéré après l'audience du 30 janvier 2025, à laquelle siégeaient : 
 - M. Vergne, président,  
 - Mme Marion, première conseillère, 
 - Mme Gélard, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 février 2025. 
 Le rapporteur, 
 G.-V. VERGNE 
 L'assesseure la plus ancienne, 
 I. MARION 
 Le greffier, 
 Y. MARQUIS 
 La République mande et ordonne au préfet de la Mayenne, en ce qui le concerne, et à tous mandataires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.