CAA75 · 9ème Chambre — 5 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
La société en nom collectif (SNC) Carlton Achache a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période couvrant les années 2015 et 2016, ainsi que des majorations correspondantes. 
 
Par un jugement n° 2119072 du 1er février 2024, le tribunal administratif de Paris a rejeté la demande de la SNC Carlton Achache. 
 
Procédure devant la Cour : 
 
Par une requête, enregistrée le 8 avril 2024, la SNC Carlton Achache, représentée par Me Charpentier-Stoloff, avocat, demande à la Cour : 
 
1°) d’ 
annuler le jugement n° 2119072 du tribunal administratif de Paris en date du 1er février 2024 ; 
 
2°) de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période couvrant les années 2015 et 2016, ainsi que des majorations correspondantes ; 
 
3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ; 
 
4°) de condamner l’Etat aux dépens de l’instance. 
 
Elle soutient que : 
- le service ne lui a pas accordé un nouveau délai pour souscrire la déclaration de taxe sur la valeur ajoutée, en dépit du décès de son dirigeant et dans l’attente de la nomination d’un nouveau dirigeant ; il ne l’a pas davantage informée que le délai imparti pour souscrire la déclaration continuait à courir, alors que l’engagement de la vérification de comptabilité avait été suspendu, et il ne l’a pas relancée ; la procédure applicable pour l’exercice clos en 2015 était la procédure de rectification contradictoire et, par suite, le service ne pouvait pas régulièrement mettre en œuvre la procédure de taxation d’office ; 
- elle a été irrégulièrement privée des garanties de la procédure de rectification contradictoire ; 
- l’absence de souscription de la déclaration de taxe sur la valeur ajoutée est imputable au décès de son gérant, cette circonstance étant indépendante de sa volonté ; 
- l’administration a méconnu son devoir de loyauté ; 
- ses deux biens immobiliers situés 16/18, rue du Médecin Lépine à Cannes ont été loués sans que ces locations soient assorties des prestations visées au b) du 4° de l’article 261 D du code général des impôts, de sorte que les prestations de location n’ont pas été réalisées par un assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ; elle n’est pas entrée en concurrence avec le secteur hôtelier ; 
- ces deux biens ont été cédés dans un cadre purement patrimonial, leur cession ne relevant pas de la taxe sur la valeur ajoutée ; 
- alors que l’administration était en droit de réclamer la régularisation par vingtième de la taxe sur la valeur ajoutée initialement déduite lors de l’achat des biens immobiliers situés 16/18, rue du Médecin Lépine à Cannes, elle n’a pas cherché à appliquer la solution fiscale la plus favorable ; 
- la pénalité infligée sur le fondement de l’article 1728 du code général des impôts n’est pas fondée dès lors qu’elle n’est pas un assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée et en raison de l’irrégularité de la procédure de taxation d’office. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 11 octobre 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. 
 
Il soutient que les moyens soulevés par la SNC Carlton Achache ne sont pas fondés. 
 
Par une ordonnance du 7 mai 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 10 juin 2025.  
 
Un mémoire a été présenté pour la SNC Carlton Achache le 12 novembre 2025, après la clôture de l’instruction. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 ; 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Lemaire, 
- les conclusions de M. Sibilli, rapporteur public, 
- et les observations de Me Charpentier-Stoloff, avocat de la SNC Carlton Achache. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. La société en nom collectif (SNC) Carlton Achache, qui a pour activité l’acquisition, la construction, la mise en valeur, l’administration, la gestion et l’exploitation de tous biens immobiliers, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité, à l’issue de laquelle des rappels de taxe sur la valeur ajoutée ont été mis à sa charge au titre de la période couvrant les années 2015 et 2016, majorés des intérêts de retard et d’une pénalité de 40 % infligée sur le fondement de l’article 1728 du code général des impôts. Ces rappels correspondent notamment à la taxe sur la valeur ajoutée collectée sur les loyers encaissés en 2015 à raison de la location de deux appartements sis 16/18, rue du Médecin Lépine à Cannes et à la taxe collectée sur la cession de ces deux biens les 26 mai 2015 et 21 septembre 2015. Dans cette mesure, la SNC Carlton Achache a été taxée d’office, sur le fondement du 3° de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales. Par un jugement en date du 1er février 2024, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces rappels, ainsi que des majorations s’y rapportant. La SNC Carlton Achache relève appel de ce jugement. 
 
Sur la régularité de la procédure d’imposition : 
 
2. D’une part, aux termes aux termes de l’article 256 du code général des impôts : « I. – Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (…) les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. / (…) ». Aux termes de l’article 256 A de ce code : « Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. / (…) / Les activités économiques visées au premier alinéa se définissent comme toutes les activités (…) de prestataire de services (…) ». 
 
3. D’autre part, aux termes de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales : « Sont taxés d’office : / (…) / 3° aux taxes sur le chiffre d’affaires, les personnes qui n’ont pas déposé dans le délai légal les déclarations qu’elles sont tenues de souscrire en leur qualité de redevables des taxes ; / (…) ». Il résulte de ces dispositions que l’administration n’est pas tenue d’adresser une mise en demeure à un contribuable qui n’a pas déposé, dans le délai légal, les déclarations qu’il était tenu de souscrire en sa qualité de redevable des taxes sur le chiffre d’affaires. Elle peut néanmoins décider, sans y être tenue, d’adresser une mise en demeure à un contribuable dans cette situation. Dans cette hypothèse, cet envoi ne constitue pas une garantie pour ce contribuable. 
 
4. En premier lieu, il résulte de l’instruction, et notamment de la notification des bases imposables du 5 juin 2018 qui lui a été adressée, que la SNC Carlton Achache a pour activité l’acquisition, la construction, la mise en valeur, l’administration, la gestion et l’exploitation de tous biens immobiliers. Elle a acquis en l’état futur d’achèvement, le 13 février 2009, deux biens immobiliers sis 16/18, rue du Médecin Lépine à Cannes, qu’elle a mis en location, et elle a déduit la taxe sur la valeur ajoutée qu’elle a supportée lors de ces acquisitions. En 2015, elle a perçu des loyers pour un montant total de 15 000 euros, et ces loyers ont été intégrés au résultat imposable à l’impôt sur les sociétés qu’elle a déclaré au titre de cet exercice. Elle ne conteste pas sérieusement qu’en louant ces biens, elle a réalisé des prestations de services à titre onéreux et de manière indépendante. Elle a d’ailleurs versé des acomptes de taxe sur la valeur ajoutée pour un montant total de 1 199 euros au titre de l’année 2015. Il est constant que la SNC Carlton Achache, qui était ainsi assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée au titre de l’année 2015, n’a pas déposé, dans le délai légal, qui expirait en 2016, la déclaration qu’elle était pourtant tenue de souscrire en sa qualité de redevable de cette taxe. Elle pouvait dès lors être régulièrement taxée d’office, en application des dispositions précitées du 3° de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales, sans qu’y fasse obstacle le décès de son associé-gérant le 1er janvier 2017, postérieurement à l’expiration du délai de déclaration. Si l’administration fiscale lui a adressé une mise en demeure de souscrire sa déclaration le 15 février 2017, alors qu’elle n’y était pas tenue avant de la taxer d’office, aucune disposition et aucun principe ne lui imposait de lui accorder un nouveau délai, pour tenir compte de ce décès ou du report de l’engagement de la vérification de comptabilité, qui avait été décidé en raison de ce décès, dans l’attente de la nomination d’un nouveau dirigeant. Aucune disposition et aucun principe n’imposait non plus au service d’informer la SNC Carlton Achache que le délai imparti par la mise en demeure du 15 février 2017 continuait à courir en dépit du report de la vérification de comptabilité ou de la relancer, compte tenu de l’absence de souscription de sa déclaration. 
 
5. En deuxième lieu, la SNC Carlton Achache ayant été régulièrement taxée d’office à la taxe sur la valeur ajoutée due au titre de l’année 2015, sur le fondement des dispositions précitées du 3° de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales, elle ne saurait utilement soutenir qu’elle a été irrégulièrement privée des garanties de la procédure contradictoire prévue par les dispositions des articles L. 55 et suivants du livre des procédures fiscales. En tout état de cause, il résulte de l’instruction qu’elle a été mise en mesure de présenter ses observations sur les rectifications envisagées, ce qu’elle a fait par courriers des 6 et 31 juillet 2018, et que ces observations ont été rejetées par une réponse motivée le 22 août 2018. En outre, le désaccord relatif au principe même de son assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée à raison des loyers qu’elle avait perçus en 2015 et de la cession des biens immobiliers lui appartenant ne portait pas sur le montant du chiffre d’affaires et ne relevait donc pas de la compétence de la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires, telle que fixée par les dispositions de l’article L. 59 A du livre des procédures fiscales. 
 
6. En dernier lieu, alors qu’elle a été régulièrement taxée d’office, sur le fondement du 3° de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales, la SNC Carlton Achache ne saurait utilement soutenir que l’administration a méconnu son « devoir de loyauté » en ne lui accordant pas un nouveau délai pour souscrire sa déclaration, en ne l’informant pas que le délai imparti par la mise en demeure qui lui avait été adressée le 15 février 2017 continuait à courir en dépit du report de l’engagement de la vérification de comptabilité ou de la relancer, compte tenu de l’absence de souscription de sa déclaration. 
 
Sur le bien-fondé des rappels de taxe sur la valeur ajoutée : 
 
7. Aux termes de l’article L. 193 du livre des procédures fiscales : « Dans tous les cas où une imposition a été établie d’office la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l’imposition ». Aux termes de l’article R. 193-1 de ce livre : « Dans le cas prévu à l’article L. 193 le contribuable peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition mise à sa charge en démontrant son caractère exagéré ». En application de ces dispositions, il appartient à la SNC Carlton Achache, qui a été régulièrement taxée d’office à la taxe sur la valeur ajoutée au titre de l’année 2015, sur le fondement des dispositions du 3° de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales, d’apporter la preuve de l’exagération des rappels correspondants. 
 
8. En premier lieu, aux termes de l’article 261 D du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à la période d’imposition en litige : « Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : / (…) / 4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation. / Toutefois, l’exonération ne s’applique pas : / (…) / b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. / (…) ». 
 
9. Les dispositions précitées du b. du 4° de l’article 261 D du code général des impôts ont pour effet d’inclure dans le champ de l’exonération de taxe sur la valeur ajoutée que cet article prévoit toute mise à disposition d’un local meublé qui n’est pas assortie de l’offre, par l’exploitant, d’au moins trois des quatre services que constituent la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Ces dispositions sont ainsi susceptibles d’entraîner l’exonération de locations de logements meublés au seul motif que deux de ces prestations accessoires ne sont pas offertes à la clientèle dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers, alors que le cumul de trois de ces quatre prestations n’apparaît pas systématiquement indispensable pour que de telles locations puissent, selon le contexte dans lequel elles sont proposées, être regardées comme se trouvant en concurrence avec le secteur hôtelier. Par suite, ce b. est incompatible avec les objectifs de l’article 135 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 en tant qu’il subordonne la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée des activités de mise à disposition d’un local meublé ou garni à la condition que soient proposées au moins trois des quatre prestations accessoires qu’il énumère, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers. En revanche, ces dispositions demeurent compatibles avec les objectifs dudit article en tant qu’elles excluent de l’exonération de taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient les activités se trouvant dans une situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières. 
 
10. Il appartient à l’administration, sous le contrôle du juge de l’impôt, d’apprécier au cas par cas si un établissement proposant une location de logements meublés, eu égard aux conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, notamment la durée minimale du séjour et les prestations fournies en sus de l’hébergement, se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières. 
 
11. Il résulte de l’instruction, et notamment de la notification des bases imposables du 5 juin 2018, qu’au cours de la vérification de comptabilité dont la SNC Carlton Achache a fait l’objet, le vérificateur a exercé le droit de communication auprès de la société Agence Elite Concept, sise à Cannes et chargée par la société requérante de gérer la location des deux biens immobiliers lui appartenant dans cette commune. En réponse à la demande qui lui a été faite, cette société a communiqué au vérificateur des copies des factures qu’elle avait adressées aux locataires. Il est constant que ces factures indiquent que les prestations comportent, en sus de l’hébergement, un accueil personnalisé, le petit-déjeuner à disposition, le linge de maison, avec rechanges, et le ménage à l’arrivée, au quotidien et au départ. La SNC Carlton Achache n’apporte aucun élément de nature à établir qu’en dépit de ces prestations, elle ne se trouvait pas en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières. A cet égard, la circonstance, dont elle se prévaut, qu’elle ne proposait à la location que deux appartements, alors que les entreprises hôtelières à Cannes disposent en moyenne de soixante-sept chambres pour l’exercice de leur activité, est à cet égard sans incidence, l’existence d’une situation de concurrence potentielle devant être appréciée au regard des conditions dans lesquelles la prestation de location est offerte, et non au regard des capacités d’accueil des établissements. Enfin, la circonstance que les loyers perçus par la SNC Carlton Achache en 2015 à raison de la location de ses deux appartements à Cannes ne s’élèvent qu’à 15 000 euros est également dépourvue de toute incidence, l’existence d’une situation de concurrence potentielle ne dépendant pas de la location effective des biens. Dans ces conditions, la SNC Carlton Achache n’est pas fondée à soutenir qu’en proposant ses biens à la location, elle ne se trouvait pas en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières et, par suite, que c’est à tort que l’administration a mis à sa charge la taxe sur la valeur ajoutée collectée à raison de leur location en 2015. 
 
12. En deuxième lieu, aux termes de l’article 257 du code général des impôts : « I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. / (…) / 2. Sont considérés : / (…) / 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années (…) ». 
 
13. Il résulte de l’instruction, et notamment de la notification des bases imposables du 5 juin 2018 qui lui a été adressée, que les appartements sis 16/18, rue du Médecin Lépine à Cannes, acquis en l’état futur d’achèvement le 13 février 2009, ont été cédés par la SNC Carlton Achache, avec les garages s’y rapportant, le 26 mai 2015, s’agissant du premier, pour un prix de 566 000 euros, et le 21 septembre 2015, s’agissant du second, pour un prix de 565 000 euros. L’acte notarié relatif au premier appartement n’en indique pas la date d’achèvement, mais il précise que ce bien a été construit moins de cinq ans avant sa cession et que sa vente est dès lors soumise de plein droit à la taxe sur la valeur ajoutée, qu’il mentionne pour un montant de 94 333,33 euros. L’acte notarié relatif au second appartement indique le 26 janvier 2011 comme date d’achèvement de ce bien, et il précise également que celui-ci a été construit moins de cinq ans avant sa cession et que sa vente est dès lors soumise de plein droit à la taxe sur la valeur ajoutée, qu’il mentionne pour un montant de 94 166,67 euros. Dans ces conditions, les cessions de ces biens doivent être regardées non pas comme relevant de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais comme se rattachant à l’exercice d’une activité économique par un assujetti agissant en tant que tel, au sens des dispositions précitées des articles 256 et 256 A du code général des impôts. La SNC Carlton Achache n’est dès lors pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration a mis à sa charge la taxe sur la valeur ajoutée collectée à raison de ces cessions. 
 
14. En dernier lieu, il résulte de ce qui a été dit aux points 7 à 13 que la SNC Carlton Achache ne saurait utilement soutenir, en se prévalant d’un devoir de loyauté qui incomberait à l’administration, pour contester les rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge à raison de la cession des biens immobiliers sis 16/18, rue du Médecin Lépine à Cannes, qu’en l’absence de situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières, l’administration fiscale aurait dû se borner à « demander le remboursement de 16/20ème » de la taxe sur la valeur ajoutée déduite à raison de l’acquisition de ces biens. 
 
Sur le bien-fondé de la pénalité de 40 % infligée sur le fondement de l’article 1728 du code général des impôts : 
 
15. Aux termes de l’article 1728 du code général des impôts : « 1. Le défaut de production dans les délais prescrits d’une déclaration ou d’un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt entraîne l’application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou de l’acte déposé tardivement, d’une majoration de : / (…) / b. 40 % lorsque la déclaration ou l’acte n’a pas été déposé dans les trente jours suivant la réception d’une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d’avoir à le produire dans ce délai ; / (…) ». 
 
16. D’une part, il résulte de ce qui a été dit aux points 4, 11 et 13 que la SNC Carlton Achache était redevable de la taxe sur la valeur ajoutée en 2015 à raison des loyers qu’elle avait retirés de la location des biens immobiliers sis 16/18, rue du Médecin Lépine à Cannes et de la cession de ces biens. Elle était dès lors tenue de souscrire une déclaration en cette qualité. D’autre part, il est constant que la mise en demeure de déposer cette déclaration lui a été régulièrement notifiée le 20 février 2017 et qu’en dépit de cette mise en demeure, elle n’a pas souscrit sa déclaration dans le délai de trente jours qui lui avait été imparti. Aucune disposition et aucun principe n’imposait au service de lui accorder un nouveau délai, compte tenu du décès de son associé-gérant le 1er janvier 2017, de l’informer que le délai imparti par cette mise en demeure continuait à courir ou de la relancer. Dans ces conditions, la SNC Carlton Achache n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration lui a infligé, à raison des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge pour l’année 2015, une pénalité de 40 % sur le fondement des dispositions précitées du b. du 1 de l’article 1728 du code général des impôts. 
 
17. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner la recevabilité de sa requête, que la SNC Carlton Achache n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. Ses conclusions à fins d’annulation et de décharge doivent dès lors être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à la condamnation de l’Etat aux dépens de l’instance, en tout état de cause, et celles qu’elle a présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
 
D E C I D E : 
 
 
 
Article 1er : La requête de la SNC Carlton Achache est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société en nom collectif Carlton Achache et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique. 
 
Copie en sera adressée à l’administrateur des finances publiques chargé de la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris (service du contentieux d’appel déconcentré - SCAD). 
 
 
Délibéré après l’audience du 21 novembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
- M. Carrère, président, 
- M. Lemaire, président assesseur, 
- Mme Lorin, première conseillère. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe de la Cour le 5 décembre 2025. 
 
 
Le rapporteur, 
O. LEMAIRE 
 
 
 
 
Le président, 
S. CARRERE 
La greffière, 
C. DABERT 
 
 
 
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.