CAA75 · 2ème chambre — 19 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
L’association pour la gestion d’œuvres sociales (AGOS) a demandé au tribunal administratif de Melun d’annuler la décision du 6 octobre 2023, publiée le 8 décembre 2023, par laquelle la commission départementale des valeurs locatives (CDVL) de Seine-et-Marne a actualisé le tarif applicable aux locaux relevant de la catégorie CLI3 du secteur 3 de ce département.  
 
Par un jugement n° 2401553 du 2 mai 2024, le tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande.   
 
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête enregistrée le 5 juillet 2024, l’AGOS, représentée par Me Pignier, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Melun du 2 mai 2024 ; 
 
2°) d’annuler la décision contestée devant ce tribunal ; 
 
3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
 
- elle est recevable à contester, par la voie de l’excès de pouvoir, le tarif tel qu’il résulte de la décision de la CDVL du 6 octobre 2023 ; 
- cette décision est entachée d’une erreur de droit, dès lors que l’administration n’a pas tenu compte de la particularité de son statut d’EHPAD habilité au titre de l’aide sociale, qui implique que ses tarifs ne sont pas fixés librement ;   
- elle est entachée d’une erreur de fait, dès lors que les loyers retenus par l’administration pour déterminer la valeur locative de la catégorie en cause ont pris en compte des charges supérieures à celles représentant ses seuls frais immobiliers ; 
- l’article 310 Q de l’annexe II du code général des impôts, qui a instauré des catégories de locaux sans distinguer selon que les activités qu’ils abritent sont exercées à but lucratif ou non lucratif, méconnaît le principe d’égalité devant les charges publiques. 
 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 7 octobre 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. 
  
Il soutient que le moyen tiré de l’inconstitutionnalité des dispositions de l’article 310 Q de l’annexe II du code général des impôts n’est pas recevable et que les autres moyens soulevés ne sont pas fondés.  
 
 
Par une ordonnance du 24 mars 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 14 avril 2025.  
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Bories,  
- et les conclusions de M. Perroy, rapporteur public. 
 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
 
1. L’association pour la gestion d’œuvres sociales (AGOS) est propriétaire d’un local situé au 2, impasse de la Résidence à Claye-Souilly (Seine-et-Marne), au sein duquel elle exploite un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), au titre duquel elle est redevable de la taxe foncière. Par une décision du 6 octobre 2023, publiée au recueil des actes administratifs le 8 décembre 2023, la commission départementale des valeurs locatives (CDVL) de Seine-et-Marne a procédé à la mise à jour des paramètres départementaux d’évaluation des locaux professionnels pour les impositions 2024. Par un jugement du 2 mai 2024, le tribunal administratif de Melun a rejeté la demande de l’association tendant à l’annulation de cette décision, en ce qu’elle a porté à 270,6 euros par mètre carré le tarif applicable à la catégorie CLI 3 du secteur d’évaluation 3 du département de Seine-et-Marne. Par la présente requête, l’association demande à la cour d’annuler ce jugement.  
 
2. En premier lieu, en vertu des dispositions de l’article 1498 du code général des impôts, la valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie est obtenue par application à la surface pondérée du local d’un tarif par mètre carré, dont le 2 du B du II dudit article précise qu’il est déterminé sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. Aux termes du I de l’article 1518 ter du même code : « Les tarifs définis au 2 du B du II de l'article 1498 sont mis à jour par l'administration fiscale à partir de l'évolution des loyers constatés dans les déclarations prévues à l'article 1498 bis. Ces tarifs sont mis à jour chaque année dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ». Aux termes de l’article 334 A de l’annexe II audit code : « I. - Pour l'application du I de l'article 1518 ter du code général des impôts, les tarifs sont mis à jour chaque année, en vue de l'établissement des impositions de l'année suivante, en appliquant des coefficients d'évolution aux derniers tarifs publiés. / Pour chaque secteur d'évaluation, le coefficient d'évolution est calculé, pour chaque catégorie, en faisant la moyenne de l'évolution annuelle des loyers des trois années précédant l'année de la mise à jour. / L'évolution annuelle des loyers du secteur d'évaluation est appréciée, pour chaque catégorie, en faisant le rapport entre la moyenne des loyers de l'année et la moyenne des loyers de l'année précédente. Les loyers retenus pour ce calcul sont ceux qui remplissent les conditions prévues au II. / Si le nombre de loyers respectant les conditions mentionnées au II est inférieur à quatre, l'évolution annuelle des loyers est appréciée dans les conditions prévues au III. / II. - Pour une année et un secteur d'évaluation donnés, les loyers retenus sont les loyers constatés dans les déclarations prévues à l'article 1498 bis pour les locaux professionnels et vérifiant les conditions suivantes : / 1° Le loyer correspond à un local dont la surface et la catégorie n'ont pas varié depuis l'année précédente ; / 2° Le montant du loyer n'est pas nul ou significativement éloigné du loyer moyen dans le secteur d'évaluation ; / 3° Le montant du loyer n'a pas fait l'objet d'une variation supérieure à 10 % depuis l'année précédente. / Chaque loyer est exprimé en euros par mètre carré en faisant le rapport entre le loyer annuel déclaré et la surface pondérée du local ». 
 
3. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative est déterminée par trois paramètres, la surface pondérée, pour laquelle il n’y a pas de litige en cours, le tarif par mètre carré, soit 254 euros, qui a été fixé par une décision publiée au bulletin d’informations administratives du 14 juin 2016 et ne peut, par suite, plus être contesté, et les coefficients d’actualisation, dont le dernier, fixé à 1,007 par la décision attaquée et portant le tarif par mètre carré à 270,6 euros, peut être seul utilement contesté dans la présente instance. 
 
4. Si, en vertu des dispositions de l’article 1518 F du code général des impôts, les décisions fixant le coefficient annuel d'actualisation ne peuvent pas être contestées par la voie de l’exception à l’occasion d’un litige relatif à la valeur locative d’une propriété bâtie, ces décisions peuvent faire l’objet devant le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir formé dans le délai de recours contentieux par les personnes intéressées. 
  
5. Il appartient au juge de l’excès de pouvoir de former sa conviction sur les points en litige au vu des éléments versés au dossier par les parties. Si le juge peut écarter des allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, il ne saurait exiger de l’auteur du recours que ce dernier apporte la preuve des faits qu’il avance. Le cas échéant, il revient au juge, avant de se prononcer sur une requête assortie d’allégations sérieuses non démenties par les éléments produits par l’administration en défense, de mettre en œuvre ses pouvoirs généraux d’instruction des requêtes et de prendre toutes mesures propres à lui procurer, par les voies de droit, les éléments de nature à lui permettre de former sa conviction, en particulier en exigeant de l’administration compétente la production de tout document susceptible de permettre de vérifier les allégations du demandeur. 
 
6. Ainsi, lorsqu’un requérant conteste, devant le juge de l’excès de pouvoir, la fixation du coefficient d'évolution départemental mentionné par les dispositions précitées de l’article 1518 ter du code général des impôts, il appartient au juge de se déterminer sur les points en litige au vu des éléments versés au dossier par les parties. 
  
7. Il ressort des pièces du dossier que la mise à jour du tarif de la catégorie CLI 3 dans le secteur 3 du département de la Seine-et-Marne a été effectuée, selon la méthode définie au I de l’article 334 A de l’annexe II au code général des impôts, à partir des loyers collectés par l’administration à l'appui des déclarations de résultat déposées par les entreprises locataires de locaux classés dans cette catégorie et ce secteur. 
 
8. En se bornant à se prévaloir de la circonstance que son habilitation au titre de l’aide sociale à l’hébergement la prive de la possibilité de fixer librement ses tarifs, et à soutenir que les loyers retenus par la CDVL sont excessifs, dès lors que les loyers qu’elle a déclarés ne correspondent que pour 23% à la charge immobilière et qu’ils comprennent également les autres frais d’hébergement facturés à ses résidents, et en l’absence de toute démonstration relative à l’évolution des loyers dans la catégorie et pour le secteur en cause, l’association requérante ne présente pas d’argumentation suffisamment étayée de nature à remettre en cause le coefficient d’actualisation de 1,007 qui, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, peut être seul utilement contesté dans la présente instance. Par suite, l’association requérante n’établit pas que la décision attaquée serait entachée d’une erreur de nature à entraîner son annulation. 
 
9. En second lieu, aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts : « Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / (…) Sous-groupe VIII : cliniques et établissements du secteur sanitaire et social : / Catégorie 1 : cliniques et établissements hospitaliers. / Catégorie 2 : centres médico-sociaux, centres de soins, crèches, haltes-garderies. / Catégorie 3 : maisons de repos, maisons de retraite (médicalisées ou non). / Catégorie 4 : centres de rééducation, de thalassothérapie, établissements thermaux (…) ». 
 
10. L’association requérante soutient qu’en ne prenant pas en considération les modalités d’exploitation et les spécificités des EHPAD à but non lucratif titulaires d’une habilitation à l’aide sociale, l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts méconnaît l’article 1498 du code général des impôts et les principes constitutionnels d’égalité devant la loi et devant les charges publiques. Il y a toutefois lieu d’écarter ce moyen par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges. 
 
11. Il résulte de ce qui précède que l’association pour la gestion d’œuvres sociales n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Melun a rejeté sa requête. Par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.   
 
 
 
DECIDE: 
 
 
Article 1er : La requête de l’association pour la gestion d’œuvres sociales est rejetée. 
  
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à l’association pour la gestion d’œuvres sociales et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique. 
 
 
Délibéré après l’audience du 5 novembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Vidal, présidente de chambre, 
Mme Bories, présidente assesseure, 
Mme Breillon, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2025. 
 
La rapporteure, 
C. BORIES 
 
La présidente, 
     S. VIDAL 
 
 
 
 
 
 
Le greffier, 
C. MONGIS 
 
 
 
 
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.