CAA31 · 1ère chambre — 16 avril 2026

Vu la procédure suivante :  
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
Par une requête, enregistrée sous le numéro 2200770, la société à responsabilité limitée JEA Développement a demandé au tribunal administratif de Nîmes de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôts sur les sociétés au titre de l’exercice clos en 2017 ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre des années 2014 et 2015. 
 
Par une requête, enregistrée sous le numéro 2200771, M. E... B... et Mme C... D... ont demandé au tribunal administratif de Nîmes de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et des cotisations supplémentaires auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2017.  
 
Par un jugement n° 2200770, 2200771 du 22 mars 2024, le tribunal administratif de Nîmes a déchargé, d’une part, la société JEA Développement des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés ainsi que des pénalités correspondantes auxquelles elle avait été assujettie au titre de l’année 2017, d’autre part, M. B... et Mme D... des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et des cotisations sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2017.  
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 3 juin, 4 novembre 2024 et le 2 avril 2025, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, demande à la cour d’annuler les articles 1er, 3 et 4 du jugement du 22 mars 2024 du tribunal administratif de Nîmes et de rétablir les impositions litigieuses. 
 
Il soutient que : 
 
- la répartition du prix du bien cédé lèse la société JEA Développement dès lors qu’elle a réalisé une moins-value sur cette opération de cession d’un bien détenu communément avec M. B... et Mme D... alors que M. B... a réalisé une plus-value de 216 %, pour laquelle il a bénéficié de l’exonération prévue à l’article  150 U II du code général des impôts.  
- l’expertise sur laquelle le tribunal s’est appuyé, qui n’est pas contradictoire, repose sur des factures comprenant de nombreuses erreurs et dont les sociétés émettrices n’étaient pas créées à la date de leur édiction, et les photos sont celles mises en ligne pour l’activité de location de gîtes exercée par la société JEA Développement ; la méthode utilisée par l’expert est discutable notamment quant aux coefficients de pondération entre les trois propriétaires qui ne sont pas justifiés ; 
- la méthode par capitalisation pour évaluer la valeur vénale des gîtes n’est pas précise ; la méthode retenue pour déterminer la valeur des terres nues a été réalisée à partir de deux comparaisons en retenant une fourchette basse, mais il n’est pas établi que les terrains vendus soient de la même composition ; la dépense de 20 000 euros correspondant à la mise en conformité de l’assainissement individuel n’a pas à être prise en compte dès lors que l’acte notarié indique qu’il s’agit de biens avec un assainissement de type fosse septique ; 
- la répartition du prix de vente a enrichi à tort le gérant, M. B..., de sorte que l’appauvrissement de la société est constitutif d’un acte anormal de gestion ; ainsi la somme correspondante pouvait valablement être considérée comme correspondant à des revenus distribués.  
 
 
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 2 octobre 2024 et 4 mars 2025, la société JEA Développement, M. B... et Mme D..., représentés par Me Serpentier, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l’État la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Ils soutiennent que les moyens soulevés par le ministre ne sont pas fondés.  
 
 
Une ordonnance du 4 mars 2025 a fixé la clôture d’instruction au 19 avril 2025. 
 
Vu les autres pièces des dossiers. 
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
 
- le rapport de Mme Crassus, 
- les conclusions de Mme Fougères, rapporteure publique, 
- et les observations de Mme A..., substituant Me Serpentier, représentant de la société JEA Développement, de M. B... et Mme D....  
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. La société à responsabilité limitée JEA Développement a pour activité l’organisation d’évènements, réceptions, mariages, séminaires ainsi que l’hébergement et la location de gîtes.    M. B..., gérant de la société détient 99% des parts sociales. La société a fait l’objet d’une vérification de comptabilité et à l’issue des opérations de contrôle, l’administration fiscale a procédé, notamment, à la réintégration dans le résultat fiscal imposable au titre de 2017 d’une somme de 233 233 euros qu’elle a regardée comme une créance abandonnée par la société et constitutive, selon elle, d’un acte anormal de gestion. Ce profit réintégré a été considéré comme constituant des revenus distribués entre les mains de M. B.... Par proposition de rectification du 21 décembre 2020, M. B... et Mme D..., liés par un pacte civil de solidarité, ont été destinataires de rectifications à l’impôt sur le revenu et de cotisations sociales au titre de l’année 2017. Par jugement du 22 mars 2024, le tribunal administratif de Nîmes a déchargé la société JEA Développement des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et des pénalités correspondantes ainsi que M. B... et Mme D... des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et des cotisations sociales auxquels ils ont été assujettis. Par sa requête, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique relève appel de ce jugement.  
 
Sur le bien-fondé du jugement : 
 
2. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. S’il appartient à l’administration d’apporter la preuve des faits sur lesquels elle se fonde pour estimer qu’une renonciation à recettes constitue un acte anormal de gestion, elle est réputée apporter cette preuve dès lors que cette entreprise n’est pas en mesure de justifier qu’elle a bénéficié en retour de contreparties.  
3. S’agissant de la cession d’un élément d’actif immobilisé, lorsque l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, soutient que la cession a été réalisée à un prix significativement inférieur à la valeur vénale qu’elle a retenue et que le contribuable n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation, elle doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal de l’acte de cession si le contribuable ne justifie pas que l’appauvrissement qui en est résulté a été décidé dans l’intérêt de l’entreprise, soit que celle-ci se soit trouvée dans la nécessité de procéder à la cession à un tel prix, soit qu’elle en ait tiré une contrepartie. 
4. Aux termes de l’article 109 du code général des impôts : « 1. Sont considérés comme revenus distribués : 1° Tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital (…) ». Aux termes du c de l’article 111 du code général des impôts : « Sont notamment considérés comme revenus distribués : (…) c. Les rémunérations et avantages occultes ».  
5. Lorsque l’administration rehausse le résultat d’une entreprise passible de l’impôt sur les sociétés à raison d’un acte anormal de gestion commis à l’occasion de la cession par cette entreprise d’un élément de son actif immobilisé à un prix minoré et qu’une telle rectification fait apparaître un bénéfice, l’avantage ainsi délibérément octroyé est constitutif d’une distribution de revenus imposable entre les mains du cessionnaire en application des dispositions citées au point 4. 
6.  La valeur vénale d’un immeuble doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue. L'évaluation de cet immeuble doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d'autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur des immeubles similaires. En l’absence de toute transaction ou de transaction équivalente, l’appréciation de la valeur vénale doit être faite en utilisant les méthodes d’évaluation qui permettent d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où l’acquisition est intervenue. 
 
7. Par trois actes notariés du 6 avril 2012, la société JEA Développement a acquis au prix de 460 000 euros un bâtiment d’habitation composé de quatre gîtes équipés, d’une salle de réception, de près et d’un parking, tandis que M. B... et Mme D... ont acquis chacun une maison d’habitation pour, respectivement, 155 000 euros et 200 000 euros. L’ensemble immobilier concerné se situe au lieu-dit « La Musette » à Saint-Laurent d’Aigouze (Gard). Par un acte notarié unique du 6 novembre 2017, la société JEA Développement ainsi que M. B... et Mme D... ont vendu l’ensemble de ces biens pour un montant de 465 000 euros en ce qui concerne le lot de la société, de 490 000 euros pour le lot de M. B... et de 245 000 euros s’agissant du lot appartenant à Mme D..., soit 1 200 000 euros au total. Estimant que ces différences dans la répartition de la valeur des biens entre leur achat et leur revente n’étaient pas justifiées, l’administration fiscale a, à l’issue d’une vérification de comptabilité de la société, puis d’un contrôle sur pièces diligenté à l’égard de M. B... et Mme D..., mis à la charge de la première des suppléments d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos en 2017 correspondant à la différence entre la plus-value déclarée et celle recalculée par le vérificateur sur la base de la répartition des prix d’achat des biens, puis réintégré dans le revenu imposable des seconds au titre de la même année les revenus correspondants, regardés comme distribués, notamment pour M. B... dont la plus-value qu’il a réalisée a bénéficié de l’exonération prévue à l’article 150 U II du code général des impôts dès lors que la maison vendue constituait sa résidence principale. 
  
8. Pour établir que la vente de ce bien est intervenue dans des conditions étrangères à une gestion commerciale normale, l’administration fiscale a relevé que la répartition des profits constaté entre M. B... et la société ne reflétait pas l’effort financier réalisé par chaque partie lors de l’acquisition de l’ensemble immobilier en 2012.  Au motif que M. B... disposait des pouvoirs les plus étendus dans la gestion de la société, l’administration a estimé que la répartition du prix de la vente, sans commune mesure avec celle du prix d’achat, révélait qu’il avait délibérément appauvri la société pour son propre bénéfice.  
 
9. Pour contester les rectifications qui leur ont été notifiées, la société JEA Développement, M. B... et Mme D... ont fait établir un rapport d'expertise, daté du 10 février 2021, se prononçant sur la valeur vénale de l’ensemble immobilier concerné. Il ressort de ce rapport que pour estimer le bien vendu par la société, constitué de quatre gîtes équipés, d’une salle de réception, d’un parking et de terres nues, l’expert a utilisé la méthode par capitalisation s’agissant d’un bien mis en location et productif de revenus alors qu’une telle méthode, du reste préconisée par l’administration, n’a pas été mise en œuvre par le vérificateur. Hormis la construction d’une piscine, dont la valeur de 35 000 euros n’est pas contestée, ce bien n’a pas subi de modifications et sa valeur vénale a été évaluée par l’expert à 415 000 euros. L’évaluation des surfaces de terres nues a été, quant à elle, fixée, sur la base d’un avis de la société d’aménagement foncier et d’équipement rural Occitanie, à 107 000 euros. Après avoir déduit du montant obtenu le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’assainissement individuel, estimé à 20 000 euros, l’expert a retenu une  valeur vénale du bien de 502 000 euros, alors que la société JEA Développement a cédé son bien pour la somme de 465 000 euros, soit une différence de 8 % entre le prix de cession et ladite évaluation. Quant à la valeur vénale de l’ensemble immobilier, elle est fixée par le rapport d'expertise, après la mise en œuvre d’une méthode par comparaison fondée sur des mutations du biens similaires dans le même secteur, à 1 200 000 euros correspondant au montant total de la vente du 6 novembre 2017 
 
10. L’administration, dont l’évaluation du montant total de l’ensemble immobilier ne diffère pas sensiblement de celle à laquelle est parvenue l’expertise précitée, en critique néanmoins les conclusions en se fondant sur les changements dans la répartition du prix entre l’achat et la revente des trois biens, et ne critique pas sérieusement le recours à la méthode par capitalisation retenue par l’expert, s’agissant du bien ayant appartenu à la société, lequel était productif de revenus. Plus généralement, l’administration ne propose aucune méthode alternative fiable permettant d’établir que les évaluations retenues par l’expert, du fait d’une méthodologie viciée, ne reflèteraient pas l’état du marché. Il en va ainsi y compris pour l’évaluation de la valeur vénale du bien vendu par  M. B... alors même que les factures censées établir les travaux d’amélioration dont cette propriété aurait bénéficié avant sa revente ne seraient pas suffisamment probantes. Comme l’ont relevé à bon droit les premiers juges, la circonstance que chacune des parties venderesses a constaté un profit très différent à l’occasion des opérations de vente immobilières et qu’une disproportion a pu être observée dans la répartition respective des prix d’achat et de revente de ces différents biens ne suffit pas pour faire regarder l’administration comme apportant la preuve, qui lui incombe, que la société JEA Développement se serait délibérément appauvrie au bénéfice de son dirigeant. C’est, dès lors, à bon droit que les premiers juges ont estimé que la preuve d’un acte anormal de gestion n’était pas apportée et qu’en conséquence, M. B... n’avait pas bénéficié de revenus distribués. 
  
11. Il résulte de tout ce qui précède que le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nîmes a déchargé la société JEA Développement des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés mises à sa charge au titre de l’année 2017 ainsi que M. B... et Mme D... des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et des cotisations sociales mis à leur charge au titre de l’année 2017.  
 
 Sur les frais liés au litige : 
 
12. Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative en mettant à la charge de l’Etat, partie perdante, la somme de 1 500 euros au titre des frais, non compris dans les dépens, exposés par la société JEA Développement, M. B... et Mme D... au cours de la présente instance.  
 
 
 
 
D É C I D E : 
 
 
Article 1er : La requête du ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique est rejetée. 
 
Article 2 : L’Etat versera à la société JEA Développement, M. B... et Mme D..., pris ensemble, la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société à responsabilité limitée JEA Développement, à M. B..., à Mme D... et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique. 
Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne. 
 
 
Délibéré après l’audience du 2 avril 2026, à laquelle siégeaient : 
 
M. Faïck, président, 
M. Lafon, président-assesseur,  
Mme Crassus, première conseillère.  
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026. 
 
 
La rapporteure, 
 
L. Crassus 
Le président, 
 
F. Faïck 
 
La greffière, 
 
 
 
E. Ocana 
 
 
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme,  
La greffière,