CAA78 · 2ème Chambre — 5 janvier 2026

Procédure contentieuse antérieure : 
 
La SCI Djurjura a demandé au tribunal administratif d’Orléans d’annuler l’arrêté du 13 mai 2022 par lequel le maire de la commune de Pithiviers a refusé de lui délivrer un permis de construire ayant pour objet la division d’un bâtiment commercial situé au lieu-dit de la Croix Falaise à Pithiviers, sur les parcelles cadastrées ZA 63 à 75. 
 
Par un jugement n° 2202206 du 26 septembre 2024, le tribunal administratif d’Orléans a rejeté sa demande. 
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête et quatre mémoire enregistrés les 6 novembre 2024, 6 mai 2025, 3 juin 2025, 27 août 2025 et 29 septembre 2025, la SCI Djurjura, représentée par Me Borderieux, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler ce jugement ; 
 
2°) d’annuler l’arrêté du maire de Pithiviers du 13 mai 2022 refusant de lui délivrer un permis de construire ; 
 
3°) d’enjoindre au maire de la commune de Pithiviers de lui délivrer le permis de construire sollicité, dans le délai de quinze jours et sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; 
 
4°) et enfin de mettre à la charge de la commune de Pithiviers la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- le jugement attaqué est irrégulier dès lors que sa minute n’est pas signée, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 741-7 du code de justice administrative ; 
- c’est à tort que les premiers juges ont estimé que son projet méconnaissait les dispositions combinées de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article 4.5.1 du règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie du Loiret ; 
- le maire de Pithiviers aurait dû lui accorder le permis de construire sollicité en l’assortissant d’une prescription relative à la réalimentation en eau du poteau de défense contre l’incendie situé à proximité du bâtiment ; 
- les conditions de desserte du projet ne méconnaissent pas les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme en zone 2AU, qui ne limitent pas le nombre d’accès au terrain d’assiette, ni ne permettent d’interdire les accès sur la RD2152, alors que son projet n’aura pas d’impact significatif sur les conditions de circulation au droit des RD26 et RD2152, et que la densification des trafics générée par le projet laissera l’écoulement de la circulation fluide aux heures de pointes. 
 
Par trois mémoires en défense enregistrés les 12 mai 2025, 16 juillet 2025 et 16 octobre 2025, la commune de Pithiviers, représentée par Me Tissier-Lotz, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la société requérante en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
La clôture de l’instruction a été fixée au 21 novembre 2025. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Mornet, 
- les conclusions de M. Frémont, rapporteur public, 
- les observations de Me Borderieux, représentant la société Djurjura, 
- et les observations de Me Hallé, représentant la commune de Pithiviers. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. La SCI Djurjura a déposé, le 21 octobre 2021, un dossier de demande de permis de construire ayant pour objet la division d’un bâtiment commercial situé au lieu-dit de la Croix Falaise, à Pithiviers, sur les parcelles cadastrées ZA 63 à 75, en vue de créer huit espaces distincts, via des travaux de démolition, de construction et d’aménagement, à destination de commerce et d’artisanat. Une demande de pièces complémentaires a été formée par la commune de Pithiviers le 10 novembre 2021, et le délai d’instruction a été porté à cinq mois. Le dossier a été complété le 15 février 2022. Par un arrêté du 13 mai 2022, le maire de la commune de Pithiviers a refusé l’autorisation sollicitée. La SCI Djurjura demande à la cour d’annuler le jugement du 26 septembre 2024 par lequel le tribunal administratif d’Orléans a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté. 
 
Sur la régularité du jugement attaqué : 
 
2. Aux termes de l’article R. 741-7 du code de justice administrative : « Dans les tribunaux administratifs et les cours administratives d'appel, la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d'audience. ». 
 
3. Il ressort des pièces du dossier de première instance que la minute du jugement attaqué comporte les signatures du président de la formation de jugement, de la rapporteure, ainsi que de la greffière d’audience. Le moyen tiré de ce que ce jugement méconnaît les dispositions précitées ne peut donc qu’être écarté comme manquant en fait. 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du maire de Pithiviers du 13 mai 2022 : 
 
4. En premier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». Et aux termes du point 4.5.1 du règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie du Loiret, approuvé par un arrêté du préfet du Loiret du 20 décembre 2016 : « Il convient de disposer d’un minimum de 50% des besoins en eau à 150 ou 200 mètres selon le cas et 50% des besoins restants à 400 mètres via les voies carrossables ».  
 
5. Pour refuser le permis de construire sollicité par la société Djurjura, le maire de Pithiviers a d’abord estimé, en se référant à l’avis de la commission de sécurité de l’arrondissement de Pithiviers du 16 décembre 2021, que la défense extérieure contre l’incendie était inexistante à moins de deux cents mètres de l’établissement. Si la société pétitionnaire soutient qu’un poteau est situé à environ soixante mètres de son projet, il ressort des pièces du dossier que celui-ci n’était pas alimenté en eau à la date de l’arrêté attaqué et ne pouvait donc être pris en compte par l’administration. La circonstance qu’une canalisation du réseau incendie courant sous la toiture ouest de son bâtiment serait opérationnelle ne suffit pas à démontrer que ce fait est erroné, pas davantage que le constat d’huissier produit par la société Djujura, établi le 24 avril 2025, postérieurement à l’arrêté litigieux, qui au demeurant ne démontre pas que le débit en eau serait suffisant pour permettre la lutte contre l’incendie, alors que la commune de Pithiviers fait valoir que ce poteau a été « déconnecté physiquement » en juillet 2020, comme l’indique un courriel du directeur Régie Eau Potable de la communauté de communes du Pithiverais, une plaque d’obturation ayant été mise en place, de sorte qu’il est inutilisable en l’état. Enfin, la société Djurjura ne saurait se prévaloir de la circonstance que l’intérieur du local commercial disposera d’un réseau de tuyauteries destiné à l’alimentation des robinets d’incendie armés (RIA), ainsi que de trois RIA dont deux sont complets (dévidoir, robinet diffuseur, robinet d’arrêt et lance), dès lors que ces éléments concernent la défense intérieure contre l’incendie et non la défense extérieure. La société requérante n’est donc pas fondée à soutenir que l’arrêté litigieux est entaché d’une erreur de fait ou d’appréciation à cet égard. 
 
6. Par ailleurs, l’autorité administrative compétente dispose également, sans jamais y être tenue, de la faculté d’accorder le permis de construire en assortissant sa décision de prescriptions spéciales qui, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, ont pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Le pétitionnaire auquel est opposée une décision de refus de permis de construire ne peut utilement se prévaloir devant le juge de l’excès de pouvoir de ce que l’autorité administrative compétente aurait dû lui délivrer l’autorisation sollicitée en l’assortissant de prescriptions spéciales. Par suite, la société Djurjura ne peut utilement soutenir que le maire de Pithiviers aurait dû lui délivrer le permis de construire sollicité sous réserve de faire procéder à l’alimentation en eau du poteau à incendie situé à environ soixante mètres de son projet. 
 
7. En second lieu, le maire de la commune de Pithiviers a également refusé d’accorder le permis de construire sollicité, après avoir mentionné l’avis de la direction des infrastructures du département du Loiret du 29 novembre 2021, au motif que les accès routiers au terrain d’assiette du projet ne permettaient pas d’assurer la sécurité. Il ressort des pièces du dossier que deux entrées sont prévues, l’une sur la route départementale RD2152 et l’autre sur le chemin rural de la Croix Falaise, qui rejoint la route départementale RD26. Or, la première route, située en entrée d’agglomération, ne peut être prise en compte, comme l’a relevé l’avis précité, dès lors que la vitesse y est limitée, au niveau de l’entrée vers le bâtiment, à 90 kilomètres par heure, et que la configuration des lieux ne permet pas l’aménagement d’un « tourne-à-gauche » sécurisé permettant la décélération des véhicules. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le chemin rural de la Croix Falaise est de faible largeur, ne permettant pas de supporter le trafic prévisible généré par les activités commerciales et artisanales envisagées par la société pétitionnaire, qui prévoit notamment cent soixante places de stationnement à l’extérieur du bâtiment. Le second accès au projet conduit donc, au regard de sa situation et de ses caractéristiques, à porter atteinte à la sécurité publique. Le maire de Pithiviers a dès lors pu légalement fonder le refus de permis de construire litigieux sur ce motif. 
 
8. Il résulte de tout ce qui précède que la société Djurjura n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d’Orléans a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du maire de Pithiviers du 13 mai 2022 portant refus de permis de construire. 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Pithiviers, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d’une somme à la société appelante au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de cette dernière le versement de la somme de 2 000 euros à la commune de Pithiviers sur le fondement des mêmes dispositions. 
 
 
 
 
D É C I D E : 
 
 
 
 
Article 1er : La requête de la SCI Djurjura est rejetée. 
 
Article 2 : La SCI Djurjura versera la somme de 2 000 euros à la commune de Pithiviers en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Djurjura et à la commune de Pithiviers. 
 
Délibéré après l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
- M. A..., premier vice-président, président de chambre, 
- Mme Mornet, présidente assesseure, 
- Mme Aventino, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 janvier 2026. 
 
 
La rapporteure, 
 
 
 
 
G. MornetLe président, 
 
 
 
 
B. A... 
La greffière, 
 
 
 
 
I. Szymanski 
La République mande et ordonne au préfet du Loiret, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.