CAA44 · 2ème Chambre — 5 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
La SARL Mercator By Habitat Project a demandé au tribunal administratif de Caen d’annuler l’arrêté du 2 août 2021 par lequel le maire de Ouistreham a refusé de lui délivrer un permis, valant permis de démolir un pavillon existant, en vue de la réalisation d’un bâtiment collectif de vingt-cinq logements, et la décision rejetant son recours gracieux. 
 
Par un jugement n° 2102360 du 6 février 2024, le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande. 
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête et un mémoire enregistrés le 4 avril 2024 et le 25 avril 2025, la SARL Mercator By Habitat Project, représentée par Me Baugas, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Caen du 6 février 2024 ; 
 
2°) d’annuler l’arrêté du 2 août 2021 par lequel le maire de Ouistreham a refusé de lui délivrer un permis, valant permis de démolir un pavillon existant, en vue de la réalisation d’un bâtiment collectif de vingt-cinq logements, et la décision rejetant son recours gracieux ; 
 
3°) d’enjoindre au maire de Ouistreham à titre principal, de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, ou, à titre subsidiaire, de prendre une nouvelle décision après une nouvelle instruction de la demande, sous les mêmes conditions de délai et d’astreinte ; 
 
4°) de mettre à la charge de 
la commune de Ouistreham le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- sa requête de première instance était recevable en ce que l’arrêté du 2 août 2021 contesté ne peut être regardé comme purement confirmatif de l’arrêté du 19 mars 2021 du maire de Ouistreham refusant de lui délivrer un permis de construire sur le terrain en cause, qui portait sur un projet différent ; 
- l’arrêté du 2 août 2021 contesté est entaché d’une erreur de fait, dès lors que son projet n’est pas identique au projet ayant fait l’objet d’une décision de refus de permis de construire le 19 mars 2021 ; d’une part, le dernier niveau droit de la construction a été supprimé, la construction projetée portant désormais sur un R+1+combles et, d’autre part, la hauteur du faîtage de la construction a été diminuée ; 
- la demande de substitution de motifs présentée par la commune devant le tribunal administratif de Caen ne pouvait pas être accueillie ; 
- le projet ne méconnaît pas l’article UHc 10 du règlement du plan local d’urbanisme ; 
- le projet ne méconnaît pas l’article UHc 11 du règlement du plan local d’urbanisme. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 25 mars 2025, la commune de Ouistreham, représentée par la SELARL Cabinet Coudray, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la SARL Mercator By Habitat Project le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- la demande devant le tribunal administratif de Caen était irrecevable ; l’arrêté du 2 août 2021 contesté est purement confirmatif de l’arrêté du 19 mars 2021 du maire de Ouistreham refusant de délivrer à l’intéressée un permis de construire sur le terrain en cause, qui portait sur un projet identique ; 
- les moyens soulevés par la SARL Mercator By Habitat Project ne sont pas fondés ; 
- le refus de permis de construire contesté pouvait être légalement fondé sur les motifs tirés de ce que le projet méconnaît les articles UHc 10 et UHc 11 du règlement du plan local d’urbanisme. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Rosemberg, 
- les conclusions de M. Le Brun, rapporteur public,  
- les observations de Me Baugas représentant la SARL Mercator by Habitat Project, et de Me Rouxel, représentant la commune de Ouistreham. 
Une note en délibéré présentée par Me Baugas a été enregistrée le 24 novembre 2025. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
Le 16 juin 2021, la SARL Mercator By Habitat Project a déposé une demande de permis de construire, valant permis de démolir un pavillon existant, pour la réalisation d’un bâtiment collectif de vingt-cinq logements sur la parcelle cadastrée section AW n° 81 située 85, rue Emile Herbline, sur le territoire de la commune de Ouistreham. Par un arrêté du 2 août 2021, le maire de Ouistreham a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité. Par un jugement du 6 février 2024, le tribunal administratif de Caen a rejeté la demande de la SARL Mercator By Habitat Project tendant à l’annulation de cet arrêté. La SARL Mercator By Habitat Project relève appel de ce jugement. 
 
Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 
 
Aux termes de l’article UHc 10 du règlement du plan local d’urbanisme de la communauté urbaine de Caen La Mer, à laquelle appartient la commune de Ouistreham : « (…) Le nombre maximum de niveaux des constructions est fixé à 3, soit 2 niveaux droits et un niveau sous combles, avec une hauteur maximale par rapport au point le plus bas du terrain naturel de 11 mètres au faîtage (…) ». Aux termes de l’article 6 de ce règlement : « Les combles sont constitués de l'espace compris entre le plancher haut et la toiture du bâtiment. Le comble est totalement situé sous les versants du toit, y compris le plancher qui doit régner au-dessus de l'égout du toit. ». Aux termes de l’article UHc11 de ce règlement : « Les constructions de toute nature ne doivent pas porter atteinte, par leur aspect extérieur, au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains. (…) / Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux. ». 
 
Il ressort des pièces du dossier que la SARL Mercator By Habitat Project a déposé, le 28 décembre 2020, une demande de permis de construire, valant permis de démolir un pavillon existant, pour la réalisation d’un bâtiment collectif de vingt-cinq logements sur la parcelle cadastrée AW n° 81 située 85, rue Emile Herbline, sur le territoire de la commune de Ouistreham. Cette demande a été rejetée par un arrêté du 19 mars 2021 du maire de Ouistreham aux motifs que le projet porte sur un immeuble de trois niveaux droits, en méconnaissance de l’article UHc 10 du règlement du plan local d’urbanisme qui impose un nombre maximal de niveaux des constructions fixé à trois, dont deux niveaux droits et un niveau sous combles, et qu’il ne s’insère pas dans son environnement, en méconnaissance de l’article UHc 11 de ce règlement. La société a de nouveau présenté, le 16 juin 2021, une demande de permis de construire qui a été rejetée par l’arrêté contesté du 2 août 2021. 
 
D’une part, il n’est pas contesté que la SARL Mercator By Habitat Project n'a pas formé de recours contre l’arrêté du 19 mars 2021, qui est devenu définitif. 
 
   5. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire n’a fait état, à l’appui de sa nouvelle demande de permis de construire et notamment, au sein de la notice architecturale, d’aucune modification de son projet. Si la SARL Mercator By Habitat Project soutient avoir modifié les caractéristiques du troisième niveau du bâtiment afin de rendre son projet conforme aux dispositions de l’article UHc 10 du règlement du plan local d’urbanisme, la modification qu’elle invoque de son projet consistant en la suppression des débords, initialement prévus, de toiture en façade n’est pas, en elle-même, s’agissant de ce dernier niveau, de nature à exercer une influence sur sa qualification de combles au sens des dispositions de l’article 6 de ce règlement. Par ailleurs, la modification, sur le plan de coupe, de la cote du faîtage de la construction existante correspond à la seule correction d’une erreur figurant sur le plan produit à l’appui de la première demande de permis de construire et ne révèle pas de modification du projet lui-même.  
 
Il en résulte qu’en l'absence de toute modification dans les circonstances de fait ou dans la réglementation d'urbanisme applicable, l’arrêté contesté du 2 août 2021 présente un caractère purement confirmatif de l’arrêté du 19 mars 2021 et n’a pas eu pour effet de rouvrir le délai de recours contentieux. Il s’ensuit que la demande présentée, le 27 octobre 2021, par la SARL Mercator By Habitat Project devant le tribunal administratif de Caen était tardive et par suite irrecevable.  
 
Il résulte de ce qui précède que la SARL Mercator By Habitat Project n’est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande. 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Ouistreham, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement à la SARL Mercator By Habitat Project de la somme qu’elle demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SARL Mercator By Habitat Project le versement à la commune de Ouistreham d’une somme de  1 500 euros au titre des mêmes frais.  
 
 
DECIDE : 
 
 
Article 1er : La requête de la SARL Mercator By Habitat Project est rejetée. 
 
Article 2 : La SARL Mercator By Habitat Project versera à la commune de Ouistreham une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Mercator By Habitat Project et à la commune de Ouistreham. 
 
 
 
Délibéré après l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
- Mme Buffet, présidente de chambre, 
- Mme Montes-Derouet, présidente-assesseure, 
- Mme Rosemberg, première conseillère. 
 
 
 
 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025. 
 
 
 
La rapporteure, 
 
 
 
 
 
V. ROSEMBERG 
La présidente, 
 
 
 
 
 
C. BUFFET 
 
 
La greffière, 
 
 
 
 
 
A. MARCHAND 
 
 
La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.