TA59 · 7ème chambre — 30 juin 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires en réplique, enregistrés le 24 juillet 2019, le 11 mai 2020 et le 30 septembre 2021, la SCI Les Arcs-en-Ciel, représentée par sa gérante, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 dans les rôles de la commune de Saint-Omer à raison des immeubles situés 105 rue de Dunkerque, 107 rue de Dunkerque et 12 place du 11 novembre 1918 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 En ce qui concerne l'immeuble situé au 105 rue de Dunkerque ; 
 - l'immeuble très dégradé et impropre à la location ne peut plus être considéré comme habitable et doit sortir du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties ; 
 - il est divisé en cinq logements et un rez-de-chaussée à usage commercial dont seul un logement est occupé dans des conditions précaires ; 
 - le montant des travaux de réfection nécessaires est supérieur à la valeur vénale des immeubles estimée à 60 000 euros ; en outre, l'immeuble est soumis à une opération de restauration immobilière menée par la communauté d'agglomération du pays de Saint-Omer qui impose une obligation de travaux ainsi qu'une interdiction de location et menace d'expropriation ; 
 - cette situation est connue de l'administration dès lors qu'elle a fait droit à la demande de dégrèvement présentée au titre de la taxe d'habitation pour les logements vacants ; les mêmes éléments d'exonération doivent être appliqués pour la taxe foncière sur les propriétés bâties ; 
 - l'immeuble étant occupé aux 16/133 tantièmes de sa surface, la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties doit être réduite proportionnellement. 
 En ce qui concerne l'immeuble situé au 107 rue de Dunkerque ; 
 - l'immeuble est inoccupé totalement depuis plus de dix ans ; il ne répond pas aux critères d'un " logement décent " ; très dégradé et impropre à la location, il ne peut plus être considéré comme habitable et doit sortir du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties ; 
 -  il est divisé en deux logements et un rez-de-chaussée à usage commercial ; 
 - le montant des travaux de réfection nécessaires est supérieur à la valeur vénale des immeubles estimée à 60 000 euros ; en outre, l'immeuble est soumis à une opération de restauration immobilière menée par la communauté d'agglomération du pays de Saint-Omer qui impose une obligation de travaux ainsi qu'une interdiction de location et menace d'expropriation ; 
 - cette situation est connue de l'administration dès lors qu'elle n'a jamais soumis cet immeuble à la taxe d'habitation pour les logements vacants ; les mêmes éléments d'exonération doivent être appliqués pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, notamment la circonstance que le coût des travaux excède de plus de 25% la valeur vénale de l'immeuble. 
 En ce qui concerne l'immeuble situé 12 place du 11 novembre 1918 ; 
 - le montant des travaux de rénovation et de mise aux normes a été estimé à 800 000 euros ; 
 - il se situe dans un secteur concerné par un projet de renouvellement urbain combinant les procédures relatives à une opération programmée d'amélioration de l'habitat et de renouvellement urbain, à une opération de restauration immobilière et à un site patrimonial remarquable ; en outre, les travaux de réfection doivent être soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France ; 
 - cette situation est connue de l'administration dès lors qu'elle a fait droit à la demande de dégrèvement présentée au titre de la taxe d'habitation pour les logements vacants ; les mêmes éléments d'exonération doivent être appliqués pour la taxe foncière sur les propriétés bâties ; 
 - l'immeuble étant occupé aux 490/545 tantièmes de sa surface, la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties doit être réduite proportionnellement. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 13 février 2020, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SCI Les Arcs-en-Ciel ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 22 septembre 2021, la clôture d'instruction a été fixée au 14 octobre 2021.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Bergerat, rapporteure ; 
 - les conclusions de Mme Lançon, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière Les Arcs-en-Ciel demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 dans les rôles de la commune de Saint-Omer à raison de biens immobiliers situés 105 et 107 rue de Dunkerque et 12 place du 11 novembre 1918, dont elle est propriétaire. 
 Sur les conclusions à fin de réduction de l'imposition litigieuse : 
 2. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". En vertu de l'article 1389 du même code : " I. - Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. () ". Enfin, aux termes de l'article 1415 de ce code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. ". 
 3. En premier lieu, s'il résulte du procès-verbal de constat d'huissier établi le 28 décembre 2006 que les immeubles situés 105 et 107 rue de Dunkerque sont partiellement dégradés par l'humidité, nécessitent des travaux de réfection et d'aménagement et sont partiellement " inhabitables " selon les termes de l'huissier, il résulte de l'instruction que le rez-de-chaussée de l'immeuble situé 105 rue de Dunkerque fait l'objet d'un bail commercial et que ces immeubles ne sont pas dans un état de dégradation tel qu'ils ne relèveraient plus du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Le moyen doit être écarté. 
 4. En deuxième lieu, aux termes de l'article 232 du code général des impôts : " I. - La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. () V. - Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. () ". Aux termes de l'article 1407 bis du code général des impôts : " Les communes autres que celles visées à l'article 232 peuvent () assujettir à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale, pour la part communale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l'année d'imposition. La vacance s'apprécie au sens des V et VI de l'article 232. () ". 
 5. Si le dégrèvement de taxe d'habitation sur les logements vacants prévu, par renvoi de l'article 1407 bis, au VI de l'article 232 du code général des impôts et le dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties institué à l'article 1389 du même code sont tous deux subordonnés à la condition, définie dans les mêmes termes, que la vacance des logements considérés soit indépendante de la volonté du contribuable, l'appréciation portée par l'administration fiscale, sous le contrôle du juge, sur le respect de cette condition obéit toutefois à des critères objectifs propres à chacune de ces impositions, dictés par la nature de ces dernières et par les objectifs respectivement assignés à chacun de ces prélèvements. Par suite, les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ne sont pas exonérés de la seconde taxe, qui frappe les propriétés bâties en raison de leur existence même et sans considération, en principe, du comportement du propriétaire ni de l'état du marché du logement, du seul fait que, conformément aux motifs de la décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 du Conseil constitutionnel, ils sont exonérés de la première taxe. 
 6. Il résulte de ce qui précède que la circonstance que l'administration fiscale, au motif d'une vacance indépendante de la volonté du contribuable, a accordé un dégrèvement de la taxe d'habitation sur les logements vacants au titre des années 2016 et 2017 pour l'immeuble situé 105 rue de Dunkerque et au titre des années 2016 à 2018 pour l'immeuble situé 12 place du 11 novembre 1918 et n'a jamais soumis à cette taxe l'immeuble situé 107 rue de Dunkerque, n'est pas de nature à entraîner par elle-même un dégrèvement pour le même motif au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour ces mêmes immeubles. Dès lors, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que les mêmes éléments d'exonération doivent être appliqués aux impositions litigieuses. 
 7. En troisième lieu, les dispositions précitées du I de l'article 1389 du code général des impôts subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l'immeuble normalement destiné à la location ou l'inexploitation de l'immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel soit indépendante de la volonté du propriétaire. Le caractère involontaire de la vacance s'apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin. 
 8. Il résulte de l'instruction que l'immeuble situé 107 rue de Dunkerque est inoccupé depuis plus de dix ans et que les immeubles situés 105 rue de Dunkerque et 12 place du 11 novembre 1918 sont partiellement occupés. Il résulte du procès-verbal d'huissier dressé le 28 décembre 2006 que le rez-de-chaussée de l'immeuble situé 105 rue de Dunkerque est dégradé par l'humidité et que le troisième et dernier étage de l'immeuble n'est pas aménagé. En outre, les murs et plafonds des pièces situées au premier et au deuxième étage de l'immeuble du 107 rue de Dunkerque sont atteints par l'humidité et le dernier étage de cet immeuble n'est pas aménagé. Enfin, l'immeuble situé 12 place du 11 novembre 1918 est vétuste et organisé autour d'espaces de vie communs aux différents logements. Il résulte également de l'instruction que ces immeubles se situent dans le périmètre d'une opération de restauration immobilière du cœur historique de la commune de Saint-Omer soumettant leurs propriétaires, en l'absence de réalisation de travaux, à une procédure d'expropriation. En outre, les travaux concernant l'immeuble situé 12 place du 11 novembre 1918 sont soumis à l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. La circonstance que les différents travaux de rénovation et de mise aux normes ne pourraient être entrepris compte tenu de leur coût et des sujétions exigées par leur localisation au sein d'un périmètre réglementé ne permettent pas de regarder la vacance de ces immeubles comme indépendante de la volonté du contribuable au sens et pour l'application des dispositions précitées de l'article 1389 du code général des impôts. 
 9. En dernier lieu, le moyen tiré de ce que les cotisations de taxe foncière devraient être diminuées à due proportion de la surface occupée des immeubles situés 105 rue de Dunkerque et 12 place du 11 novembre 1918 n'est pas assorti des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé. 
 10. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI requérante n'est ni fondée à soutenir que c'est à tort qu'elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2017 et 2018 dans les rôles de la commune de Saint-Omer, ni que ces cotisations devraient être réduites à proportion de l'occupation des immeubles litigieux. 
 Sur les frais liés au litige : 
 11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SCI Les Arcs-en-Ciel demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Les Arcs-en-Ciel est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Les Arcs-en-Ciel et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord. 
 Délibéré après l'audience du 9 juin 2023, à laquelle siégeaient : 
 - M. Paganel, président, 
 - Mme Bergerat, première conseillère,  
 - Mme Dang, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 juin 2023. 
 La rapporteure, 
 signé 
 S. BERGERAT 
 Le président, 
 signé 
 M. PAGANEL   La greffière, 
 signé 
                                   A. BEGUE 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
   
 Pour expédition conforme, 
 La greffière, 
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