TA95 · 2ème Chambre (JU) — 28 novembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 15 novembre 2019 et 14 septembre 2021, la société anonyme (SA) Gestion Hôtel Paris 92, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2017, à raison d'un immeuble à usage d'hôtel dont elle est propriétaire au 20, avenue Pablo Picasso à Nanterre (92). 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que la taxe foncière au titre de l'année 2017 doit être calculée par application des différentes mesures des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels en prenant en compte la valeur locative 1970 telle qu'elle ressort de sa contestation concernant la taxe foncière 2016, actuellement pendante devant le tribunal.   
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 22 janvier 2020 et 13 octobre 2021, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que le moyen de la requête n'est pas fondé. 
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. A en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus, au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Huon, magistrat désigné, 
 - les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SA Gestion Hôtel Paris 92 sollicite la réduction des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2017, à raison d'un immeuble à usage d'hôtel dont elle est propriétaire au 20, avenue Pablo Picasso à Nanterre (92).   
 2. A l'appui de sa demande, la requérante conteste, par référence à sa requête n° 1900804, la valeur locative cadastrale non révisée de son bien pour l'application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels. 
 3. Il résulte du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et de l'article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.  
 4. D'une part, aux termes de l'article 1498 du CGI, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens () est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". L'article 324 Z de l'annexe III au même code dispose que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ". L'article 324 AK de la même annexe fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970.  
 5. Lorsque l'administration fiscale évalue une valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et sa valeur déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts. Lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de ce même article, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970.  
 6. D'autre part, aux termes de l'article 1520 du code général des impôts : " I. Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service dans la mesure où celles-ci ne sont pas couvertes par des recettes ordinaires n'ayant pas le caractère fiscal (). ". Selon l'article 1521 du même code : " I. La taxe porte sur toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties () ". L'article 1522 du même code dispose que : " I. La taxe est établie d'après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l'article 1388 (). ".  
 7. Enfin, aux termes de l'article 1607 bis du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'espèce : " Il est institué, au profit des établissements publics fonciers mentionnés à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme () une taxe spéciale d'équipement destinée à permettre à ces établissements de financer les acquisitions foncières et immobilières correspondant à leur vocation () / Le produit de la taxe spéciale d'équipement est réparti, dans les conditions définies au I de l'article 1636 B octies, entre toutes les personnes physiques ou morales assujetties aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, à la taxe d'habitation et à la cotisation foncière des entreprises dans les communes comprises dans la zone de compétence de l'établissement public. / La base de la taxe est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s'ajoute (). ".  
 En ce qui concerne la méthode d'évaluation par voie de comparaison : 
 8. L'administration fiscale fait valoir que l'évaluation par comparaison initialement suivie pour déterminer la valeur locative non révisée de l'immeuble en litige est irrégulière, notamment en raison du caractère inapproprié du local-type n° 90 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Issy-les-Moulineaux, retenu à l'origine comme terme de comparaison. Si la SA Gestion Hôtel Paris 92, qui ne propose pas d'autre local-type comme elle est pourtant en droit de le faire à tout moment de la procédure contentieuse, défend le bien-fondé du recours à ce local-type, il est toutefois constant qu'il correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celles de l'établissement à évaluer, appartenant à la chaîne Campanile et de facture beaucoup plus récente. Par suite, et même à supposer que les communes de Nanterre et d'Issy-les-Moulineaux puissent être regardées comme économiquement analogues, le local-type en cause ne peut valablement être retenu comme terme de comparaison. Dès lors, il n'y a pas lieu d'examiner, comme le demande la requérante, la pertinence des niveaux d'ajustement pratiqués par l'administration fiscale sur la valeur locative de ce comparable pour établir la valeur locative non révisée de son immeuble.  
 9. Ainsi qu'il vient d'être dit, la SA Gestion Hôtel Paris 92 ne propose aucun local-type alternatif. Par ailleurs, l'administration produit les résultats d'une recherche - appuyés de très nombreuses références jurisprudentielles - ayant porté sur cent-vingt-deux locaux-types, desquels il ressort qu'il n'en existe aucun qui, régulièrement évalué, présentant les mêmes caractéristiques que l'immeuble à évaluer et situé à Nanterre ou dans une commune économiquement analogue, serait susceptible de servir à la comparaison de l'hôtel en litige. Par suite, sans qu'il y ait lieu d'ordonner un supplément d'instruction, il convient d'évaluer l'immeuble de la société requérante par voie d'appréciation directe en application des dispositions précitées du 3° de l'article 1498 du code général des impôts.  
 En ce qui concerne la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe : 
 10. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, dans sa version applicable au 31 décembre 2016 : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. ". Selon l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ". Il résulte de ces dispositions que la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er  janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. 
 11. L'administration fiscale propose, en l'espèce, deux évaluations selon la méthode de l'appréciation directe, qui se fondent, pour la première, sur la valeur vénale de l'hôtel Ibis situé à Sarcelles (Val-d'Oise), lequel a fait l'objet d'un apport en sociétés en 1981 et, pour la seconde, sur un acte de vente en état futur d'achèvement, intervenu le 17 janvier 1984, portant sur un hôtel exploité sous l'enseigne Ibis à Bobigny (Seine-Saint-Denis). Elle a affecté à ces prix moyens, après application d'un abattement de 20 % dans la seconde évaluation, de l'indice INSEE du coût de la construction et d'ajustements pour tenir compte des différences entre les immeubles de référence et celui à évaluer, un taux d'intérêt minimal de 7 %, pour obtenir la valeur locative foncière unitaire correspondante. Il en ressort, selon le cas, une valeur locative de 34.314 € et 33.128 € euros, supérieure à celle de 12.240 € retenue pour arrêter les impositions établies au titre de l'année 2017. La société requérante, qui ne conteste ni le choix des immeubles de référence, ni les paramètres mis en œuvre, qui sont conformes aux dispositions du 3° de l'article 1498 susvisé, ne peut donc prétendre à bénéficier d'une réduction de ces impositions.  
 12. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SA Gestion Hôtel Paris 92 ne peut qu'être rejetée en toutes ses conclusions. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SA Gestion Hôtel Paris 92 est rejetée 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme (SA) Gestion Hôtel Paris 92 et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2022. 
 Le magistrat désigné, 
 signé 
 C. A La greffière, 
 signé 
 S. RIQUIN        
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.