TA83 · 1ère chambre — 26 juillet 2022

Vu la procédure suivante :  
 Procédure contentieuse antérieure :  
 Par une requête et des mémoires enregistrés le 24 février 2020 et le 27 juillet 2021, M. F P, Mme et M. E C, Mme O I et M. B D, M. J L et M. A K, représentés par Me Castagnon, ont demandé au Tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 23 décembre 2019 par laquelle le maire de Toulon ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée par la SARL François H Investissement afin de créer un lotissement sur la parcelle cadastrée section BH n° 541 située allée des Platanes ; 
 2°) de condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Par un jugement avant dire droit du 8 février 2022, le Tribunal, après avoir écarté les autres moyens soulevés par les requérants a sursis à statuer sur leur requête en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme afin de permettre à la commune de Toulon ou à la SARL François H Investissement de notifier, dans un délai de quatre mois à compter de la notification de cette décision, une autorisation d'urbanisme régularisant les vices tirés, d'une part, de ce que la décision de non opposition à déclaration préalable contestée ne comporte pas l'indication de la surface de plancher maximale autorisée dans le lotissement en méconnaissance de l'article A. 424-10 du code de l'urbanisme et, d'autre part, de ce que la société pétitionnaire n'a pas justifié de l'existence d'un titre créant une servitude de passage sur l'allée des Platanes, en méconnaissance de l'article UE 3 du plan local d'urbanisme de Toulon.  
 Procédure postérieure au jugement avant dire droit : 
 Par un mémoire, enregistré le 11 mai 2022, la SARL François H Investissement, représentée par Me Gagliano, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les vices retenus par le Tribunal ont été régularisés : 
 - le 24 mars 2022, un acte notarié de servitudes de passage et de passage de tous réseaux a été établi entre l'actuel propriétaire du lot B, les consorts Q, et le propriétaire de la moitié indivise avec ces derniers du chemin privé appelé " allée de Platanes ", M. G M ; 
 - cet acte a été joint au dossier de déclaration préalable déposé le 18 mars 2022, lequel précise par ailleurs la surface de plancher maximale autorisée dans le lotissement ; 
 - au vu de ces éléments, par un arrêté du 13 avril 2022, le maire de Toulon ne s'est pas opposé à la déclaration préalable. 
 Par un mémoire enregistré le 3 juin 2022, la commune de Toulon conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que les vices retenus par le Tribunal ont été régularisés par la décision de non-opposition à déclaration préalable intervenue le 13 avril 2022. 
 Par un mémoire enregistré le 7 juin 2022, M. F P et autres, représentés par         Me Castagnon, concluent aux mêmes fins que leurs précédentes écritures et à l'annulation de la décision de non-opposition à déclaration préalable du 13 avril 2022. Ils demandent, en outre, au Tribunal de condamner tout succombant à leur verser la somme de 25 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il est soutenu que pour établir l'acte notarié du 24 mars 2022 produit en défense, le notaire a tout simplement modifié deux actes notariés datant de 1984 et de 2008 ; le contenu de cet acte est contraire aux actes notariés produits par les requérants et contraire à la matrice cadastrale produite ; dans un objectif de bonne administration de la justice, il appartient à la SARL François H Investissement de produire ces actes de 1984 et 2008 ; dans ces conditions, le vice n'est pas régularisé et il n'existe aucun titre régulier créant une servitude de passage. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - l'ordonnance n° 2020-305 du 25 mars 2020 ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 5 juillet 2022 : 
 - le rapport de M. N ; 
 - les conclusions de M. Cros, rapporteur public ; 
 - les observations de Me Castagnon, représentant M. P et autres ; 
 - et les observations de M. H, représentant la SARL François H Investissement.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. D'une part, aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ", et aux termes de l'article L. 600-5-2 du même code : " Lorsqu'un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d'une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d'aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ". 
 2. Il résulte de ces dispositions qu'un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même et, d'autre part, que les requérants partie à l'instance ayant donné lieu à un jugement avant dire droit sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ne peuvent contester la légalité de la mesure de régularisation, sur laquelle le Tribunal les a invité à présenter des observations, que dans le cadre de la même instance, sachant que la circonstance qu'ils aient formé appel contre le jugement avant dire droit est sans incidence à cet égard. Enfin, à compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent contester la légalité d'un permis de régularisation par des moyens propres et au motif qu'il ne permet pas de régulariser le permis initial. 
 3. Enfin, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée, notamment, par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé, notamment par un permis modificatif, si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial. 
 Sur les conclusions tendant à l'annulation de la décision de non-opposition à déclaration préalable du 23 décembre 2019 : 
 4. Dans le jugement avant dire droit du 8 février 2022, le Tribunal a relevé, d'une part, que la décision de non-opposition à déclaration préalable du 23 décembre 2019 ne précisait pas la surface de plancher maximale dont la construction est autorisée dans le lotissement, en méconnaissance de l'article A. 424-10 du code de l'urbanisme et, d'autre part, que le pétitionnaire n'avait pas justifié de l'existence d'un titre créant une servitude de passage lui permettant d'emprunter l'allée des Platanes, voie privée non ouverte à la circulation publique, à partir de la voie publique pour accéder au lot B détaché de la parcelle cadastrée section BH n° 541, en méconnaissance de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme. Consécutivement à la décision du Tribunal, la SARL François H Investissement a déposé le 18 mars 2022 une déclaration préalable rectificative dont le plan de division mentionne que la surface de plancher maximale autorisée dans le lotissement s'élève à 1 600 m², 600 m² pour le lot A conservé par les consorts Q et 1 000 m² pour le lot B. Par un arrêté du 13 avril 2022 qui rappelle ces indications dans son article 3, le maire de Toulon ne s'est pas opposé à la déclaration préalable. 
 5. Par ailleurs, aux termes d'un acte notarié établi le 24 mars 2022 et annexé à cette autorisation d'urbanisme, M. G M, propriétaire indivis de la parcelle cadastrée BH n° 149 d'une contenance de 1 595 m² et constituant l'allée des Platanes, a consenti aux consorts Q, également propriétaires indivis de cette parcelle, une servitude de passage et de passage de réseaux aériens et souterrains pour accéder à leur fonds dominant cadastré section BH n° 541 dont est issu le lot B que la SARL François H Investissement souhaite acquérir et qui s'exerce sur l'ensemble du fonds servant. L'existence d'une desserte par une voie privée ayant été justifiée par la servitude de passage établie par un officier ministériel, il n'appartient pas à l'autorité administrative ni au juge administratif de mettre en doute l'existence de cette servitude et de s'immiscer dans un litige de droit privé portant sur la propriété de la parcelle cadastrée BH n° 149. 
 6. Dans ces conditions, les deux vices retenus dans le jugement avant dire droit du 8 février 2022 ont été régularisés par la décision de non-opposition à déclaration préalable du 13 avril 2022 et les moyens tenant à la méconnaissance de l'article A. 424-10 du code de l'urbanisme et de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme doivent être écartés comme inopérants. 
 Sur les conclusions tendant à l'annulation de la décision de non-opposition à déclaration préalable du 13 avril 2022 :  
 7. Si dans leur mémoire enregistré le 7 juin 2022, les requérants demandent l'annulation de la décision de non-opposition à déclaration préalable du 13 avril 2022, ils n'identifient aucun vice propre dont serait entachée cette autorisation d'urbanisme. En effet, ils se bornent à émettre des doutes sur la régularité de la servitude de passage établie par l'acte notarié du 24 mars 2022, ce qui demeure sans incidence sur la légalité de la décision attaquée dans la mesure où il n'appartient pas à l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme ni au juge administratif de vérifier la validité d'une servitude de passage donnant accès à une voie ouverte à la circulation publique ou de se livrer à l'interprétation de l'acte de droit privé la stipulant. 
 8. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que les conclusions de la requête tendant à l'annulation des décisions de non-opposition à déclaration préalable des 23 décembre 2019 et 13 avril 2022 doivent être rejetées. 
 Sur les frais du litige : 
 9. Il résulte de l'article L. 761-1 du code de justice administrative que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l'essentiel. La circonstance qu'au vu de la régularisation intervenue en cours d'instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont les requérants étaient fondés à soutenir qu'elle était illégale et dont ils sont, par leur recours, à l'origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l'application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à leur charge ou à rejeter les conclusions qu'ils présentent à ce titre. 
 10. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de laisser à la charge respective des parties les frais exposés et non compris dans les dépens. 
 DECIDE 
 Article 1er : La requête de M. P et autres est rejetée. 
 Article 2 : Les conclusions de la SARL François H Investissement tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. F P en qualité de représentant unique pour l'ensemble des requérants, à la commune de Toulon et à la SARL François H Investissement. 
 Délibéré après l'audience du 5 juillet 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Privat, président,  
 M. Riffard, premier conseiller, 
 M. Bailleux, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition du greffe le 26 juillet 2022.  
 Le rapporteur, 
 Signé : 
 D. N 
 Le président, 
 Signé : 
 J-M. PRIVAT La greffière, 
 Signé : 
 G. RICCI 
 La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Et par délégation, 
 La greffière.