TA13 · 4ème Chambre — 4 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par un jugement n° 2000800 avant dire-droit du 7 mars 2024, le tribunal administratif de Marseille, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, a sursis à statuer sur les conclusions présentées par M. D... B... et Mme C... B..., tendant à l’annulation de l’arrêté n° PC 013 087 19 L0007 du 29 juillet 2019 délivrant un permis de construire à  
M. A.... Le tribunal a accordé aux pétitionnaires et à l’autorité administrative un délai de deux mois pour la régularisation des vices retenus affectant la légalité de ce permis de construire. 
 
Par une décision n° 494288 du 23 juillet 2025, le conseil d’Etat a rejeté le pourvoi formé par M. A... contre le jugement du tribunal. 
 
M. A... a produit des pièces complémentaires les 24 mai 2024 et 10 juin 2024. 
 
Par un mémoire enregistré le 4 juillet 2024, M.  D... B... et Mme C... B..., représentés par Me Susini, demandent au tribunal, en sus de leurs conclusions présentées dans leur requête introductive d’instance, d’annuler le permis de construire de régularisation n°PC °13 087 19 L0007 M02 du 23 mai 2024 délivré par le maire de la commune de Rousset.  
 
Ils soutiennent que :  
- l’arrêté de régularisation est entaché d’une incompétence du signataire de l’acte ;  
- le dossier de permis de construire modificatif est incomplet dès lors qu’il ne comporte pas de notice descriptive ;  
- l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions des articles N1, N2 et N10 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU).  
 
Par un mémoire en défense enregistré le 19 septembre 2024, la commune de Rousset, représentée par Me Boulisset, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.   
 
Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.  
 
Par un mémoire en défense enregistré le 19 septembre 2024, M. A..., représenté par la SCP Berenger, Blanc, Burtez-Doucede, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.  
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l'urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Fayard, rapporteure, 
- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public, 
- et les observations de Me Reboul pour M. A....  
 
 
Considérant ce qui suit :  
Par arrêté du 29 juillet 2019 le maire de la commune de Rousset a délivré un permis de construire une maison de deux logements sur un terrain cadastré AO n°681 et 682, issu d’une division parcellaire, sis Quartier Estageou. Le 30 septembre 2019, M. et Mme B... ont déposé un recours gracieux auprès du maire aux fins du retrait de cette autorisation, qui a fait l’objet d’un refus tacite par l’administration. Par un jugement n° 2000800 avant dire-droit du 7 mars 2024, le tribunal administratif de Marseille, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, a sursis à statuer sur les conclusions présentées par M. et Mme B... tendant à l’annulation de l’arrêté du 29 juillet 2019 par lequel le maire de la commune de Rousset  a délivré à M. A... un permis de construire modificatif. Le tribunal a accordé au pétitionnaire et à l’autorité administrative un délai de deux mois pour la régularisation des vices retenus affectant la légalité de ce permis de construire. Par une décision n° 494288, le conseil d’Etat a rejeté le pourvoi formé par M. A... contre le jugement du tribunal. Par un arrêté du 23 mai 2024, la commune de Rousset  a délivré à M. A... un permis de régularisation, dont les requérants demandent également l’annulation. 
Sur les conclusions en annulation : 
En ce qui concerne les vices retenus par le jugement avant dire-droit :  
Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ».  
Par un jugement du 7 mars 2024, le tribunal a jugé que le moyen relatif à la méconnaissance de l’article NB 10 du règlement du Plan d’occupation des sols (POS) était fondé.  
D’une part, aux termes de l’article L. 442-14 du code de l'urbanisme : « Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. / Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat. ». En outre, aux termes de l’article R. 424-19 du même code : « En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le délai de validité prévu à l'article R. 424-17 est suspendu jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable ». 
Aucune disposition législative ou règlementaire ne prévoit la prorogation ou la suspension du délai de cristallisation des règles d’urbanisme d’une déclaration préalable lorsqu’un recours contentieux est formé contre un permis de construire bénéficiant de ce délai. 
Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire initial est issu d’une division autorisée par un arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 11 juin 2015, dont la durée de validité a été prorogée d’un an, et qui a eu pour effet de cristalliser les règles d’urbanisme applicables pendant un délai de cinq ans. Les règles du POS étaient donc bien applicables à la date du permis de construire initial, délivré le 29 juillet 2019. Toutefois, par délibération du 25 juillet 2015, la commune de Rousset a adopté un nouveau PLU qui a été modifié le 11 décembre 2017 puis le 24 octobre 2019. Par suite, à la date du permis de construire de régularisation, le 23 mai 2024, le délai de cristallisation était expiré, nonobstant l’introduction de la présente requête alors que le dit délai était encore en cours. 
D’autre part, aux termes de l’article N 10 du règlement du PLU, en vigueur à la date du permis de construire de régularisation : « La hauteur des constructions est mesurée du point le plus bas du volume construire à partir du terrain naturel (avant travaux) jusqu’à l’égout du toit. (…) Hauteur absolue : la hauteur des constructions ainsi calculée est limitée à 6 mètres ».   
Lorsqu'une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. 
Si les anciennes dispositions du règlement du POS prévoyaient une hauteur absolue limitée à 7 mètres, le règlement du PLU du 25 juillet 2015, modifié en 2019, prévoit une hauteur absolue maximale à 6 mètres. Contrairement à ce qu’expose le pétitionnaire, la circonstance que les règles initialement méconnues ont été modifiées de manière plus défavorable pour le projet ne fait pas obstacle à leur application. Par suite, les dispositions de l’article N10 du règlement du PLU citées au point 8 sont applicables au projet.  
Il ressort du dossier de permis de construire modificatif que le projet présente une hauteur supérieure à six mètres sur sa façade Nord. L’égout du toit culmine à une côte de 283,33 NGF alors que le terrain naturel, dans sa partie haute, se situe à la côte 275,98 NGF soit une hauteur de 7,35 mètres, au-delà des 6 mètres autorisés par l’article N10 du règlement du PLU précité. Dans ces conditions, et eu égard à ce qui a été dit aux points 7 et 9 le permis de construire modificatif n’a pas eu pour effet de régularisé le vice retenu par le jugement du 7 mars 2024.  
Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n’apparaît en l’état de l’instruction susceptible de fonder l’annulation totale de la décision attaquée.  
Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de statuer sur les vices propres au permis de construire modificatif, que les requérants sont fondés à demander l’annulation du permis de construire initial du 29 juillet 2019 ainsi que, par voie de conséquence, du permis de construire modificatif du 23 mai 2024. 
Sur les frais liés au litige : 
Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants et des parties défenderesses une somme au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
 
 
 
 
 
 
 
D E C I D E : 
 
 
 
 
 
 
 
 
Article 1er : Le permis de construire initial du 29 juillet 2019 et le permis de construire modificatif du 23 mai 2024 sont annulés.  
 
Article 2 : Les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative par l’ensemble des parties sont rejetées.  
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. D... B..., à Mme C... B..., à M. A... et à la commune de Rousset.  
 
 
Délibéré après l'audience du 12 novembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
  
M. Salvage, président, 
Mme Arniaud, première conseillère,  
Mme Fayard, conseillère.  
  
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025. 
 
  
La rapporteure, 
  
signé 
  
A. FAYARD 
  
  
  
  
  
   Le président, 
  
signé 
  
F. SALVAGE  
 
La greffière 
  
signé 
  
S. BOUCHUT 
 
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
Pour la greffière en chef, 
La greffière,