TA20 · 1ère chambre — 19 octobre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par un jugement avant-dire droit du 19 octobre 2021, le tribunal, statuant sur la requête n° 2000905 de Mme C B, Mme A B et Mme D B,  a décidé, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer sur la légalité de l'arrêté en date du 27 janvier 2020 par lequel le maire d'Ajaccio a délivré à la SCI Miot un permis de construire un ensemble de logements sur la parcelle cadastrée section CD n° 175, 9015 boulevard Lantivy, en impartissant à sa bénéficiaire et à la commune d'Ajaccio un délai de 4 mois pour justifier de la régularisation des 9 vices affectant sa légalité. 
 La SCI Miot a produit des pièces enregistrées le 20 janvier 2022. 
 Par des mémoires, enregistrés le 11 avril 2022 et le 3 juin 2022 et un mémoire, non communiqué, enregistré le 15 février 2023, les consorts B, représentées par Me Rosano, persistent dans leurs conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 27 janvier 2020 et de la décision du maire du 26 juin 2020 de rejet de leur recours gracieux. 
 Elles soutiennent que : 
 - le permis modificatif n'a pas régularisé le vice tiré du caractère incomplet des informations requises à l'article R. 451-4 du code de l'urbanisme ;  
 - ce permis n'a pas régularisé le vice tiré de la méconnaissance de l'article UB10 du règlement du plan local d'urbanisme d'Ajaccio relatif à la hauteur maximale des constructions, qui est dépassée de 90 cm ;  
 - ce permis n'a pas régularisé le vice tiré de la méconnaissance de l'article UB11 du règlement du plan local d'urbanisme d'Ajaccio relatif aux balcons et loggias, la pétitionnaire n'établissant pas les avoir supprimés ; à supposer que ce soit le cas, les plans correspondants auraient dû être corrigés, dès lors que des loggias fermées seraient intégrées dans les appartements ; 
 - ce permis n'a pas régularisé le vice tiré de la méconnaissance de l'article UB12 du règlement du plan local d'urbanisme relatif au nombre de places de stationnement de voiture, dès lors que si le projet modifié prévoit 77 places, celles-ci sont rendues impossibles par leurs dimensions insuffisantes, ainsi que celles des voies de circulation ; le nombre de places requis est de 85 ; les bureaux créent une obligation de stationnement ;  
 - ce permis n'a pas régularisé le vice tiré de la méconnaissance de l'article UB12 du règlement du plan local d'urbanisme relatif au nombre de places de stationnement de vélos, en ne prévoyant que 71 places contre 90 requises ; 
 - ce permis n'a pas régularisé le vice tiré de la méconnaissance de l'article UB15 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux performances énergétiques et environnementales des bâtiments, le bac à eau projeté ne suffisant pas, en l'absence de dispositif de production d'énergie renouvelable. 
 Par un mémoire, enregistré le 6 mai 2022, la commune d'Ajaccio, représentée par la SELARL Parme Avocats, maintient ses conclusions à fin de rejet de la requête.  
 Elle soutient que : 
 - les moyens soulevés par les requérantes ne sont pas fondés ; 
 - dans l'hypothèse où le tribunal retiendrait le vice tiré de l'insuffisance de places de stationnement, il pourrait faire application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. 
 Par un mémoire, enregistré le 6 mai 2022, la SCI Miot, représentée par Me Nesa, maintient ses conclusions à fin de rejet de la requête.  
 Elle soutient que : 
 - les moyens soulevés par les requérantes ne sont pas fondés ; 
 - dans l'hypothèse où le tribunal retiendrait les vices dont la décision attaquée est entachée, il pourrait faire application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme. 
 La SCI Miot a produit des pièces enregistrées le 5 juin 2022. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Jan Martin, premier conseiller, 
 - et les conclusions de M. Hanafi Halil, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par l'arrêté en date du 27 janvier 2020, le maire d'Ajaccio a délivré à la SCI Miot un permis de construire un ensemble de logements sur la parcelle cadastrée section CD n° 175, 9015 boulevard Lantivy. Le 12 juin 2020, les consorts B ont formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté, que le maire d'Ajaccio a rejeté par des décisions du 26 juin 2020. Les consorts B demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du 27 janvier 2020 et les décisions du 26 juin 2020 de rejet de leur recours gracieux. 
 2. Par le jugement avant-dire droit du 19 octobre 2021, le tribunal a estimé que les consorts B étaient fondées à soutenir que l'arrêté litigieux était entaché d'un vice tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis au regard des dispositions des articles R. 431-9, R. 431-13, R. 431-30 et R. 451-4 du code de l'urbanisme et de vices tirés de la méconnaissance des articles UB10, UB11, UB12 et UB15 du règlement du plan local d'urbanisme d'Ajaccio. Après avoir constaté que ces vices étaient susceptibles d'être régularisés et écarté les autres moyens invoqués, le tribunal a sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et a imparti à la SCI Miot et à la commune d'Ajaccio un délai de quatre mois pour justifier de la régularisation de ce permis de construire. A la suite de ce jugement, le 29 novembre 2011, la SCI Miot a déposé en mairie d'Ajaccio une demande de permis de construire modificatif. Par l'arrêté du 29 décembre 2021, le maire de cette commune lui a délivré le permis sollicité. Puis le 5 mai 2022, la société pétitionnaire a déposé en mairie une seconde demande de permis de construire modificatif. Par l'arrêté du 31 mai 2022, le maire lui a délivré l'autorisation sollicitée. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 3. En premier lieu, aux termes de l'article R. 451-4 du code de l'urbanisme : " Lorsque l'immeuble est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le dossier joint à la demande comprend en outre la description des moyens mis en œuvre dans la démolition pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé. ".  
 4. En l'espèce, le projet d'immeuble litigieux, consistant à démolir une clinique existante, est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, annexé au plan local d'urbanisme d'Ajaccio, et qui se compose notamment d'un immeuble remarquable et d'un jardin protégé situés face à ce projet, de l'autre côté du boulevard Adolphe Landry. Les défenderesses soutiennent que le mode opératoire de la démolition projetée, conçu par un architecte et un bureau d'étude, a été joint à la demande de permis de construire modificatif déposée le 29 novembre 2011. Toutefois, si un tel document décrit les quatre phases d'un tel chantier, comprenant les diagnostics, travaux de désamiantage et de déplombage, études de stabilité et travaux de démolition, il ne comporte aucune information sur les caractéristiques du projet et celles du site patrimonial remarquable en cause. Dès lors, en l'absence de précisions suffisantes permettant au service instructeur d'apprécier les moyens mis en œuvre dans la démolition pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé, le vice entachant le permis de construire initial au regard des dispositions précitées de l'article R. 451-4 du code de l'urbanisme ne peut être regardé comme ayant été purgé.  
 5. En deuxième lieu, aux termes de l'article UB10 du règlement du plan local d'urbanisme d'Ajaccio, relatif à la hauteur maximum des constructions, applicable au projet en cause : " 1. La hauteur des constructions, définie et mesurée comme il est indiqué à l'annexe 2 du présent règlement, ne peut excéder 19 mètres et six niveaux ". Ladite annexe précise que : " La hauteur est mesurée au droit des façades, en incluant les façades en retrait d'orientation identique ou similaire pour un observateur éloigné. La mesure s'effectue depuis le point le plus bas au niveau du sol naturel ou excavé jusqu'à l'égout des toitures à pente ou à terrasse. ". () Pour les constructions dont la façade principale est implantée sur voie ou espace public ou collectif : la hauteur se mesure sur la façade donnant sur ces espaces, à partir du trottoir ou à défaut du bombé de la chaussée, jusqu'à l'égout du tout ou à l'arase de l'acrotère, à la date de la demande de permis de construire (et) sur les voies en déclivité, la hauteur effective des constructions ne peut dépasser plus de 1m au point le plus défavorable, la limite prescrite par le règlement de zone ou de secteur () ".   
 6. Il ressort des pièces du dossier que la façade située du côté du boulevard Landry borde une voie en déclivité. La hauteur de cette façade située au point le plus défavorable, soit à l'angle du boulevard Rossini, dépasse la hauteur de 20 mètres autorisée entre le sol et l'arase de l'acrotère. Dès lors, les consorts B sont fondées à soutenir que le vice entachant le permis initial litigieux au regard des prescriptions précitées de l'article UB10 du règlement du plan local d'urbanisme d'Ajaccio n'a pas été purgé par les permis de construire modificatifs. 
 7. En troisième lieu, l'article UB12 du règlement du plan local d'urbanisme d'Ajaccio relatif au nombre de places de stationnement de véhicules prescrit, d'une part, au point 2.1.1, pour les constructions à usage d'habitat comprenant des logements non aidés, la création d'une place de stationnement par tranche entamée de 80 m2 de surface de plancher avec un minimum d'une place par logement et, d'autre part, au point 2.1.2 relatif aux logements locatifs faisant l'objet d'un concours financier de l'Etat, la création d'une place de stationnement par logement. S'agissant des constructions à usage de commerce, d'artisanat, de bureaux et de services, ce nombre est d'une place de stationnement par tranche de 30 m2, en application du point 2.2.1 de cet article. Le règlement précise que lorsque le calcul du nombre de places de stationnement comporte une décimale, le nombre de places prescrit est arrondi au chiffre supérieur. 
 8. Il ressort des pièces du dossier, notamment du formulaire Cerfa de demande de permis de construire modificatif déposé le 5 mai 2022, que, d'une part, le projet modifié de la SCI Miot porte sur la création de 4 879,91 m2 de surface de plancher dédiée à l'habitation. Cette surface se subdivise en 42 logements non aidés et en 15 logements aidés dont la demande ne précise pas la surface de plancher respective, sans que ce formulaire ne mentionne la répartition entre ces deux types de logement de la surface de plancher. Néanmoins, il ressort de la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions que les logements aidés représentent 14,4 % de la surface taxable totale des logements projetés. Dès lors, la surface de plancher des logements non aidés doit être regardée comme s'élevant à 4 177,20 m2. Il s'ensuit que le nombre de places de stationnement exigé du projet est de 53 places s'agissant des logements non aidés, tandis qu'il s'élève à 15 places pour les logements aidés. D'autre part, si le formulaire précité indique que la surface de plancher créée par le projet au titre des bureaux sera de 395 m2, elle était de 522 m2 dans le projet initialement déposé. Contrairement à ce que la SCI Miot soutient, il ne ressort pas des plans de masse respectifs du projet initial et du projet modifié, qui sont identiques s'agissant des bureaux créés au rez-de-chaussée de l'immeuble projeté, qu'à la faveur de sa demande de régularisation du permis litigieux, celle-ci aurait réduit la surface desdits bureaux. Ainsi, eu égard à la surface de plancher de 522 m2 finalement retenu par la pétitionnaire, le nombre de places de stationnement exigé était de 18 s'agissant des bureaux. Il s'ensuit que le nombre total de places de stationnement de véhicules automobiles exigé est de 86 par le règlement du plan local d'urbanisme, alors que le projet en cause prévoit seulement 77 places. Dès lors, le vice entachant le permis de construire initial au regard des prescriptions précitées du règlement du plan local d'urbanisme n'a pas été purgé par les permis de construire modificatifs. 
 9. En quatrième lieu, l'article UB15 du règlement du plan local d'urbanisme d'Ajaccio relatif aux performances énergétiques et environnementales des bâtiments prescrit : " Toute construction neuve supérieure à 2000 m2 de surface de plancher doit comporter un dispositif de production d'énergie renouvelable et au moins un dispositif destiné à économiser l'eau. ". 
 10. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que si le projet modifié de la SCI Miot indique la présence d'un réservoir de récupération des eaux pluviales à fin d'irrigation de la toiture végétalisée, il ne comporte aucune indication relative à un dispositif de production d'énergie renouvelable. La société pétitionnaire soutient qu'une note, en date du 19 avril 2022, réalisée par un bureau d'étude prévoit la mise en place d'un dispositif de production d'énergie électrique par la présence de capteurs photovoltaïques sur la toiture de l'immeuble projeté. Toutefois et en tout état de cause, cette note, qui n'est pas mentionnée dans le dossier de demande de permis modificatif déposé le 5 mai 2022, ne comporte aucune précision sur son emplacement précis et sur les modalités d'installation sur ladite toiture. Dès lors, un tel vice n'a pas été purgé par les permis de construire modificatifs. 
 11. Il résulte de tout ce qui précède que les consorts B sont fondées à demander l'annulation de l'arrêté du maire d'Ajaccio du 27 janvier 2020 et de sa décision du 26 juin 2020 de rejet de leur recours gracieux. 
 12. Enfin, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les autres moyens de la requête ne sont pas susceptibles, en l'état du dossier, de fonder l'annulation prononcée. 
 Sur l'application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : 
 13. Les illégalités constatées aux points 4, 6, 8 et 10 ne peuvent être regardées comme n'affectant qu'une partie du projet. Il n'y a pas lieu, dans ces conditions, de faire application des dispositions précitées de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme. 
 Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : 
 14. Aucune disposition légale ou règlementaire ne permet d'appliquer de manière successive l'article L. 600-5-1 pour la régularisation d'un même vice affectant le permis de construire initial, que la première mesure de régularisation transmise n'a pas permis de purger. Il suit de là qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.  
 Sur les frais liés au litige : 
 15. D'une part, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune d'Ajaccio une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par les consorts B et non compris dans les dépens. D'autre part, les dispositions précitées font obstacle à ce que les consorts B, qui ne sont pas la partie perdante, versent à la commune d'Ajaccio et à la SCI Miot une quelconque somme au titre des frais qu'elles ont respectivement exposés et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : L'arrêté du maire d'Ajaccio du 27 janvier 2020 et sa décision du 26 juin 2020 de rejet du recours gracieux des consorts B sont annulés. 
 Article 2 : La commune d'Ajaccio versera aux consorts B une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme C B, à Mme A B, à Mme D B, à la commune d'Ajaccio et à la SCI Miot. 
 Copie en sera adressée pour information au préfet de la Corse-du-Sud. 
 Délibéré après l'audience du 28 septembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Thierry Vanhullebus, président, 
 Mme Christine Castany, première conseillère. 
 M. Jan Martin, premier conseiller,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2023. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 J. MARTIN 
 Le président, 
 Signé 
 T. VANHULLEBUSLe greffier, 
 Signé 
 A. AUDOUIN 
 La République mande et ordonne au préfet de la Corse-du-Sud en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier, 
 A. AUDOUIN