TA14 · 2ème chambre JU — 10 juillet 2023

Vu les procédures suivantes : 
 I°) Par une requête et un mémoire enregistrés les 7 août 2020 et 31 mai 2021, la société civile immobilière (SCI) du Mi-chemin, représentée par la SELARL Soler-Couteux et associés, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge des cotisations foncières auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à hauteur de 4 324 euros au principal, ainsi que celle des pénalités afférentes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les locaux concernés : 
 - n'ont fait l'objet d'aucun changement d'affectation ; 
 - à titre subsidiaire, que la catégorie du classement de ces locaux doit être revue à la baisse ; 
 - à titre encore subsidiaire, que la fraction de surface de ces locaux devant être regardée comme " partie principale " doit être revue à la baisse. 
 Par des mémoires enregistrés les 8 février et 29 octobre 2021, le directeur départemental des finances publiques du Calvados conclut au rejet de la requête au motif que les moyens ne sont pas fondés. 
 II°) Par une requête et un mémoire enregistrés les 8 novembre 2021 et 10 novembre 2022, la société civile immobilière (SCI) du Mi-chemin, représentée par la SELARL Soler-Couteux et associés, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge des cotisations foncières auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à hauteur de 4 289 euros au principal, ainsi que celle des pénalités afférentes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les locaux concernés : 
 - n'ont fait l'objet d'aucun changement d'affectation ; 
 - à titre subsidiaire, que la catégorie du classement de ces locaux doit être revue à la baisse ; 
 - à titre encore subsidiaire, que la fraction de surface de ces locaux devant être regardés comme " partie principale " doit être revue à la baisse. 
 Par des mémoires enregistrés les 30 décembre 2021 et 13 mars 2023, le directeur départemental des finances publiques du Calvados conclut au rejet de la requête au motif que les moyens ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal, par une décision du 1er septembre 2022, a désigné M. A, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A, 
 - et les conclusions de Mme Conesa-Terrade, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI du Mi-chemin est propriétaire d'un ensemble immobilier au 16 rue Grusse à Caen. Ce bien a été donné à bail comme " locaux nus à usage d'habitation " le 13 mai 2016 à une société commerciale qui les exploite en résidence hôtelière en courte et longue durée. Le service des impôts fonciers de Caen a demandé à la SCI du Mi-chemin de déclarer un changement d'affectation de ces locaux en locaux professionnels mais la SCI du Mi-chemin n'a pas répondu à cette demande. L'administration fiscale a procédé à une réévaluation d'office de la valeur locative de ces locaux à partir de 2019.  
 2. Par une réclamation contentieuse en date du 15 janvier 2020, la société a contesté l'imposition mise à sa charge au titre de l'année 2019. Cette réclamation a été admise partiellement par décision du 2 mars 2020. La SCI requérante demande dans l'instance enregistrée sous le n° 2001497 une décharge complémentaire de l'imposition restant à sa charge au titre de l'année 2019. 
 3. Par une réclamation contentieuse en date du 5 juillet 2021, la société a contesté l'imposition mise à sa charge au titre de l'année 2020. Cette réclamation a fait l'objet d'un rejet par décision du 7 septembre 2021. La SCI requérante demande dans l'instance enregistrée sous le n° 2102483 une décharge complémentaire de l'imposition restant à sa charge au titre de l'année 2020. 
 Sur la jonction : 
 4. Les requêtes susvisées n° 2001497 et n° 2102483, présentées pour la SCI du Mi-chemin présentent à juger les mêmes questions et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement. 
 Sur les conclusions en décharge :  
 5. Aux termes des dispositions de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B ". Aux termes des dispositions de l'article 1517 du même code : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 et des éléments de nature à modifier la méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500 ". Aux termes des dispositions de l'article 310 Q de l'annexe II au CGI : " () les propriétés bâties mentionnées au I de cet article sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables : / () Catégorie 5 : hôtels-clubs, villages de vacances et résidences hôtelières () ". 
 6. A titre principal et sur la catégorie, la société requérante fait valoir qu'elle donne à louer des locaux nus à usage d'habitation, que les travaux autorisés sur le bâtiment en 2015 n'ont changé ni cette consistance, ni cette affectation, que la prise à bail n'est que partielle sur le bâtiment et que seule une note de l'administration fiscale, non mentionnée au Bulletin officiel des finances publiques, assimile ces propriétés à des hôtels. Toutefois et dès lors qu'il est constant que les locaux en litige étaient, pour l'année en litige, utilisés comme une résidence hôtelière, ils sont inclus dans la liste des sous-groupes et catégories de locaux professionnels prévue par les dispositions aujourd'hui codifiées à l'article 310 Q précité et constituent des biens qui peuvent être évalués comme tel. Par suite, le moyen tiré de ce que les locaux concernés devraient être évalués selon la méthode applicable aux locaux d'habitation doit être écarté.  
 7. A titre subsidiaire et sur la notion de classement, la requérante soutient qu'elle n'offre pas un niveau de service permettant de la catégoriser en " HOT 5 " conformément à la catégorie susvisée.  Toutefois, la seule circonstance que la résidence n'offre pas les prestations listées comme illustration de la catégorie 5 des hôtels dans la documentation fiscale ne fait pas opposition à ce qu'elle soit regardée comme telle. L'administration fiscale précise sur ce point que la résidence fournit des services de ménage, de fourniture de vaisselle, de laverie. La SARL exploitante met également en avant l'emplacement en centre-ville à proximité de toutes les commodités et un certain niveau de confort. Par suite, le moyen tiré de ce que les locaux devraient être assimilés à une sous-catégorie inférieure doit également être écarté. 
 8. Aux termes des dispositions de l'article 1518 E du code général des impôts : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. " Aux termes des dispositions de l'article 1518 A quinquies :  I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. 
 9. La société requérante indique encore qu'elle doit bénéficier, pour minorer ses cotisations 2019 et 2020 de taxe foncière, de différents mécanismes de planchonnement, de neutralisation et de lissage en application des dispositions précitées. Toutefois, ces différents dispositifs ne peuvent intervenir qu'à la condition que ce soit la révision des valeurs locatives qui soit le fondement de la variation de cotisation, dans des proportions qui excèderaient des taux définis. En l'espèce, la variation de cotisation pour les années en litige repose sur une évaluation d'office par l'administration fiscale en l'absence de déclaration spontanée du changement d'affectation et de ce même changement d'affectation. Dans ces conditions, la société ne peut bénéficier de ces différents dispositifs et le moyen tiré de la méconnaissance de ces différentes dispositions doit être écarté.  
 10. Aux termes de l'article 1498 du même code applicable en vertu du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 dans sa réaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 : " () C. La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du même code : " Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ". 
 11. Pour le calcul de la surface du bien en litige, la société requérante retient que la surface donnée en location est de 360 m² dans le bail, ce qui limiterait en toute hypothèse à ce seul niveau, la taxation en " surface des parties principales P1 ". Par conséquent, la " surface des parties secondaires couvertes P2 " ne pourrait excéder 88 m², dès lors que la déclaration de travaux de ce bâtiment en 2015, inchangé depuis, porte sur une surface totale de 448 m². Pour retenir une surface totale de 510 m², l'administration fiscale retient respectivement 400 m² de surface P1 et 110 m² de surface P2. Elle précise, sans être contredite sur ce point, qu'elle intègre d'une part, pour le calcul des surfaces principales P1, les cages d'escalier qui permettent l'accès et donc l'exploitation de la résidence hôtelière, et d'autre part, les annexes, caves et greniers, en surfaces couvertes P2. Ces éléments reposent sur des mesures issues de métrage présentés à l'appui de la réclamation préalable par la société requérante, lesquels ont fondé l'admission partielle de la première. Parallèlement, la société n'établit pas l'inexactitude de ces mesures par la seule mention de la surface déclarée à l'occasion de travaux qu'elle a effectués en 2015. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté. 
 12. Il résulte de ce qui précède que la SCI du Mi-chemin n'est pas fondée à demander la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020. 
 Sur les autres conclusions de la requête : 
 13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes n° 2001497 et 2102483 de la SCI du Mi-chemin sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI du Mi-chemin et au directeur départemental des finances publiques du Calvados. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2023. 
 Le magistrat désigné, 
 Signé  
 B. A 
 La greffière, 
 Signé  
 A. LAPERSONNE 
 La République mande et ordonne au ministre délégué chargé des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.  
 Pour expédition conforme,  
 la greffière,  
 A. Lapersonne 
 N°s 2001497 - 2102483