TA45 · 2ème chambre — 23 février 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par un jugement avant dire-droit n° 2001647 du 23 février 2023, le tribunal administratif d'Orléans a, avant de statuer sur les conclusions de la requête de la SCI Chartres Investissement tendant à obtenir l'indemnisation par la commune de Chartres des préjudices qu'elle a subis du fait de l'illégalité du certificat d'urbanisme délivré le 15 janvier 2019, de l'arrêté lui accordant le permis de construire du 8 août 2019 et de l'arrêté du 5 novembre 2019 portant retrait dudit permis, ordonné une expertise en vue d'évaluer le préjudice de perte de la valeur vénale du terrain d'assiette. 
 Par un mémoire enregistré le 1er novembre 2023, la SCI Chartres Investissement, représentée par Me Tchatat, conclut aux mêmes fins et demande en outre au tribunal : 
 1°) à titre subsidiaire, si le rapport d'expertise n'était pas intégralement rejeté, de condamner la commune de Chartres à lui verser la somme de 871 346 euros pour la valeur du terrain, la somme de 94 179,80 euros au titre des factures réglées à la société Laplace en sus de la somme de 487 507,24 euros arrêtée dans le jugement du 23 février 2023, la somme de 60 448 euros au titre des cotisations de taxe foncière réglées en 2020, 2021, 2022 et 2023 et la somme de 100 000 euros au titre du préjudice moral ; 
 2°) d'assortir ces indemnités des intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2019 qui sera capitalisé le 3 décembre 2020 ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date pour produire eux-mêmes intérêts ; 
 3°) de mettre à la charge de la ville de Chartres la somme de 10 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'évaluation du préjudice tiré de la perte de la valeur vénale qui ressort du rapport d'expertise n'est pas juste ; 
 - elle a subi davantage de préjudices sur les frais engagés à savoir le règlement de factures pour des études relatives à l'obtention du permis de construire à hauteur de 94 179,80 euros et pour le règlement de la taxe foncière liquidée sur la base d'un terrain à bâtir pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 pour un montant total de 60 448 euros ; 
 - elle a subi un préjudice moral ou des troubles dans les conditions d'existence à hauteur de 100 000 euros. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 27 novembre 2023, la commune de Chartres, représentée par Me Peynet, conclut aux mêmes fins que précédemment.  
 Elle soutient que : 
 - la demande indemnitaire est liée pour un montant de 1 767 309,45 euros de sorte que les conclusions tendant au paiement des sommes de 94 179,80 euros, 60 448 euros et 100 000 euros sont irrecevables ; 
 - le préjudice tiré de la perte de la valeur du vénale du bien doit être examiné au regard des dispositions des articles L. 322-2 à L. 322-6 du code de l'expropriation, le bien étant sorti du marché libre en application de la déclaration d'utilité publique prise par décret n° 2018-576 du 4 juillet 2018 ; 
 - les nouveaux chefs de préjudice invoqués ne peuvent être indemnisés. 
 Vu : 
 - le rapport de l'experte désignée par le tribunal par jugement avant-dire droit du 23 février 2023 et remis au tribunal le 30 septembre 2023 ; 
 - l'ordonnance du 4 décembre 2023 par laquelle le président du tribunal a taxé les frais de l'expertise réalisée par Mme A B à la somme totale de 4 659,61 euros ; 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 
 - le code civil ; 
 - le décret n° 2018-576 du 4 juillet 2018 ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Pajot, 
 - les conclusions de Mme Dumand, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Tchatat, représentant la SCI Chartres Investissement, et de Me Peynet, représentant la commune de Chartres. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SCI Chartres Investissement a sollicité la condamnation de la commune de Chartres à l'indemniser des préjudices qu'elle estime avoir subis à raison de l'illégalité fautive de délivrance du certificat d'urbanisme le 15 janvier 2019, du permis de construire le 8 août 2019, du retrait de ce permis le 5 novembre 2019. Par un jugement avant-dire droit du 23 février 2023, le tribunal a reconnu l'existence d'une faute de la commune et, d'une part, l'a condamnée à verser à la société requérante une somme de 487 507,25 euros au titre des frais exposés de contrat de maîtrise d'œuvre, d'architecte, de bureaux d'études de fluides, d'études techniques, d'ingénierie acoustique et vibratoire, d'essais de perméabilité, de géomètre expert et de cabinet d'ingénieurs conseils et, d'autre part, rejeté la demande présentée au titre des indemnités de rupture des contrats et commandes. Par ce jugement, le tribunal a, enfin, après avoir retenu le caractère non sérieusement contestable du préjudice tiré de la perte de la valeur vénale du terrain d'assiette du projet, prescrit une expertise en vue de déterminer cette valeur vénale. L'experte a déposé son rapport au greffe du tribunal le 30 septembre 2023. La SCI Chartres Investissement demande au tribunal de condamner la commune de Chartres à réparer les préjudices subis du fait de l'illégalité du certificat d'urbanisme et du permis de construire délivrés, actualise le chiffrage de ses prétentions et demande l'indemnisation de nouvelles dépenses liées aux frais engagés et au paiement de la taxe foncière et d'un préjudice moral ou de troubles dans les conditions d'existence. 
 Sur la recevabilité des conclusions tendant à l'indemnisation des préjudices tirés des frais engagés, du paiement de la taxe foncière et du préjudice moral : 
 2. Aux termes de l'article R. 421-1 du code de justice administrative : " La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. / Lorsque la requête tend au paiement d'une somme d'argent, elle n'est recevable qu'après l'intervention de la décision prise par l'administration sur une demande préalablement formée devant elle. () ". 
 3. La commune de Chartres soutient que les conclusions tendant au paiement des nouveaux chefs de préjudice allégués, tirés des factures de frais engagés précédemment omises, du paiement de la taxe foncière et d'un préjudice moral sont irrecevables, faute de liaison du contentieux, en ce que la SCI Chartres Investissement a lié le contentieux dans la limite du montant figurant dans sa demande contentieuse, soit la somme de 1 767 309,45 euros. D'une part, la SCI Chartres Investissement peut invoquer des postes de préjudices nouveaux qui se rattachent au même fait générateur. D'autre part, la circonstance que la demande d'indemnisation des nouveaux préjudices a pour effet de porter le montant total des prétentions à une somme dépassant le montant sollicité dans la demande contentieuse initiale n'est pas de nature à rendre de telles conclusions irrecevables. Elle a pour seul effet d'interdire au tribunal, après qu'il a évalué les préjudices dont la réparation incombe à la commune, de mettre à la charge de celle-ci une somme totale excédant le montant demandé par la SCI Chartres Investissement dans sa demande contentieuse. 
 Sur l'indemnisation des préjudices : 
 En ce qui concerne les nouveaux chefs de préjudice invoqués : 
 4. La SCI Chartres Investissement demande la condamnation de la commune de Chartres à lui verser une somme de 94 179,80 euros au titre des factures réglées à la société Laplace, en plus de la somme de 487 507,25 euros fixée par le tribunal dans le jugement avant-dire droit pour l'indemnisation des frais engagés. Toutefois, il résulte de l'instruction, et contrairement à ce que soutient la SCI Chartres Investissement, que l'indemnisation des sommes exposées au titre de ces quatre factures avait déjà été sollicitée précédemment et qu'elle a été refusée par le tribunal, tel que cela résulte du point 9 du jugement du 23 février 2023. Par suite, ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation. 
 5. La SCI Chartres Investissement demande l'indemnisation du préjudice tiré du versement des cotisations de taxe foncière pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 pour un montant total de 60 448 euros, en soutenant que cette taxe a été calculée de manière erronée sur la base d'un terrain à bâtir. Toutefois, le fait générateur de la créance alléguée est dès lors l'évaluation erronée des bases imposables faite par les services des impôts. Par suite, ce préjudice ne se rattachant pas à l'illégalité de la délivrance du certificat d'urbanisme et du permis de construire, la responsabilité de la commune de Chartres n'est pas engagée à l'égard de la société requérante. 
 6. Enfin, la société requérante se prévaut également d'un préjudice moral ou de troubles dans les conditions d'existence et demande l'indemnisation de ce préjudice pour un montant de 100 000 euros. Toutefois, en se bornant à soutenir qu'elle a dû rechercher des locaux très rapidement après le retrait du permis de construire, elle n'établit pas la réalité de son préjudice moral ou de troubles dans ses conditions d'existence.  
 7. Il résulte de ce qui précède que les conclusions tendant à l'indemnisation des nouveaux chefs de préjudice doivent être rejetées. 
 En ce qui concerne l'évaluation du préjudice tiré de la perte de la valeur vénale du terrain : 
 8. Pour la construction d'un immeuble de bureaux et après avoir reçu de la commune de Chartres un certificat d'urbanisme informatif erroné, la SCI Chartres Investissement a acquis un terrain, composé des parcelles cadastrées section ZN nos 81, 230 et 232, d'une superficie de 9 467 m², dont 8 067 m² sont classés par le règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Chartres, modifié le 30 juin 2021, en zone UAir et 1 400 m² en zone UA.  
 9. Par un décret du 4 juillet 2018, les travaux d'aménagement à 2x2 voies de la RN 154 entre Trancrainville et La Madeleine-de-Nonancourt et de la RN 12 entre le futur nœud autoroutier de Vert-en-Drouais et l'échangeur avec l'actuelle RN 154 à l'est de Dreux ont été déclarés d'utilité publique, conférant le statut autoroutier à ces deux liaisons. Ce même décret a mis le plan local d'urbanisme de la commune de Chartres en conformité avec ce projet. Il résulte du règlement de ce plan local d'urbanisme et notamment son article UA2 que, dans le sous-secteur UAir, sont autorisés les projets routiers et autoroutiers déclarés d'utilité publique permettant l'aménagement des RN154 et RN12 par mise en concession autoroutière entre Allaines-Mervilliers (A10) et la Madeleine-de-Nonancourt (RN154), les créations et rétablissements routiers liés à ces projets et tout équipement, tout ouvrage, tout affouillement, tout exhaussement, tout bâtiment, toute construction ou tout aménagement lié à la création, à l'exploitation ou la gestion de ces infrastructures.  
 10. Il résulte du décret du 4 juillet 2018 déclarant le projet autoroutier d'utilité publique et mettant en conformité le plan local d'urbanisme que la partie du terrain appartenant à la SCI Chartres Investissement située en zone UAir, qui représente une superficie de 8 067 m², a désormais vocation à être acquise par le concessionnaire de la liaison autoroutière en vue de la réalisation de celle-ci. La valeur de cette partie du terrain doit donc être évaluée au regard des dispositions du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique fixant l'indemnisation due par l'expropriant. C'est donc sur la base de la première hypothèse étudiée par l'expert désigné par le tribunal, qui a évalué la partie du terrain situé en zone UAir selon les modalités applicables en cas d'expropriation, qu'il convient d'évaluer le préjudice de la SCI Chartres Investissement. 
 11. Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : " Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. / Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 () ". Aux termes de l'article L. 322-4 du même code : " L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. " 
 12. Dans la première hypothèse d'évaluation de la valeur vénale du terrain de la SCI Chartres Investissement étudiée par l'expert, comme indiqué au point 10 ci-dessus, celui-ci a considéré, d'une part, que la vente de la partie située en zone UAir n'étant envisageable qu'au concessionnaire du projet autoroutier, sa valeur vénale devait être évaluée comme en matière d'expropriation. En application des critères fixés par les articles L. 322-2 à L. 322-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence à prendre en compte pour évaluer la valeur vénale du bien a été fixée à un an avant l'ouverture de l'enquête publique. A cette date, le terrain était situé en zone UA du PLU de Chartres, dans sa version modifiée du 24 juin 2015, de sorte que l'expert a chiffré sa valeur vénale par comparaison avec les ventes effectuées au cours des dernières années dans la zone d'activités de Chartres où se situe le terrain et celle voisine de Gellainville, aménagées en deux ZAC. Il a évalué la valeur vénale de cette partie du terrain à 605 360 euros. D'autre part, pour la partie du terrain aménagée, située au sud-ouest et classée en zone UA du PLU, d'une superficie de 1 900 m², dont il n'est pas contesté qu'elle n'est pas comprise dans le périmètre du projet autoroutier, l'expert a évalué sa valeur vénale suivant les règles du marché libre, en tenant compte des aménagements qu'elle comprend, et l'a fixée à 201 280 euros. La SCI Chartres Investissement ne critique pas sérieusement le chiffrage de l'expert pour cette seconde partie en contestant, d'une part, le prix de 80 euros au m² retenu qui est, contrairement à ce que soutient la requérante, corroboré par des ventes de terrains à proximité immédiate pour des montants dans un intervalle de 147 euros à 54 euros le m². Elle ne peut, d'autre part, demander l'application d'un abattement lié à la présence d'ouvrage routiers dès lors que ceux-ci préexistaient à la déclaration d'utilité publique et qu'ils affectaient de la même manière les ventes retenues comme éléments de comparaison. Enfin, elle ne justifie nullement que cette partie représente 1 400 m² et non 1 900 m² comme l'a retenu l'expert. Il résulte de ce qui précède que la valeur vénale du terrain doit être évaluée, conformément à l'estimation de l'expert, à la somme totale de 806 640 euros. 
 13. Il résulte de l'instruction que la SCI Chartres Investissement a acquis le terrain pour un montant total de 912 000 euros, afin de faire édifier un immeuble de bureaux, opération rendue impossible par la modification du PLU résultant du décret du 4 juillet 2018. Par suite, la SCI Chartres Investissement a droit à être indemnisée de la perte de la valeur vénale du terrain, qui se définit en l'espèce comme la différence entre le prix d'achat du terrain pour une opération immobilière irréalisable, soit 912 000 euros, et la valeur vénale du terrain telle que déterminée au point précédent, soit 806 640 euros. Par suite, la SCI Chartres Investissement a droit à être indemnisée de son préjudice tiré de la perte de la valeur vénale du terrain pour un montant de 105 360 euros. 
 14. Enfin, la SCI Chartres Investissement a droit également à l'indemnisation des frais exposés au titre de l'acquisition du terrain, à savoir les frais de notaire et frais de négociation. Il résulte de l'instruction que ces frais s'élèvent à un montant de 31 680 euros, en ce qui concerne les honoraires de négociation, et sont chiffrés à 13 000 euros, en ce qui concerne les frais d'acte de vente. Par suite, la SCI Chartres Investissement doit être indemnisée d'un montant 44 680 euros. 
 Sur les intérêts et leur capitalisation : 
 15. Aux termes de l'article 1231-6 du code civil : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. / Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. (). ". Aux termes de l'article 1343-2 de ce même code : " Les intérêt échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. ". Pour l'application des dispositions précitées, la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond, même si, à cette date, les intérêts sont dus depuis moins d'une année. En ce cas, cette demande ne prend effet qu'à la date à laquelle, pour la première fois, les intérêts sont dus pour une année entière. 
 16. La SCI Chartres Investissement a droit aux intérêts au taux légal sur la somme de 150 040 euros qui lui est allouée par le présent jugement. Elle a également droit aux intérêts au taux légal sur la somme de 487 507,25 euros qui lui a été allouée par le jugement n° 2001647 du 23 février 2023. Ces sommes porteront intérêt à compter de la réception de la réclamation préalable, datée du 9 septembre 2022, qui a lié le contentieux sur le fait générateur tiré de l'illégalité de la délivrance du certificat d'urbanisme du 15 janvier 2019.  
 17. La capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge. Cette demande ne prend toutefois effet qu'à la date à laquelle pour la première fois, les intérêts sont dus au moins pour une année entière. Il y a lieu de faire droit à la date anniversaire de la réception de la demande indemnitaire datée du 9 septembre 2022 ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date. 
 Sur les dépens : 
 18. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Chartres les honoraires des experts, seuls dépens auxquels a donné lieu le présent litige, liquidés et taxés à la somme de 4.659,61 euros. 
 Sur les frais liés au litige : 
 19. Il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune de Chartres une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI Chartres Investissement et non compris dans les dépens. En revanche, ces mêmes dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Chartres Investissement, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Chartres demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La commune de Chartres versera à la SCI Chartres Investissement une somme de 150 040 euros. 
 Article 2 : La somme mentionnée à l'article 1er du présent jugement et celle mentionnée à l'article 1er du jugement n° 2001647 du tribunal administratif d'Orléans du 23 février 2023 porteront intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la demande indemnitaire du 9 septembre 2022. Les intérêts échus à la date anniversaire de la réception de cette demande porteront eux-mêmes intérêts à compter de cette date et à chaque échéance annuelle.  
 Article 3 : Les frais d'expertise sont mis à la charge de la commune de Chartres pour la somme de 4.659,61 euros. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.  
 Article 5 : La commune de Chartres versera à la SCI Chartres Investissement une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 6 : Les conclusions présentées par la commune de Chartres sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 7 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Chartres Investissement, à la commune de Chartres et au préfet d'Eure-et-Loir. 
 Copie en sera adressée à l'experte. 
 Délibéré après l'audience du 1er février 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Lacassagne, président, 
 Mme Pajot, conseillère,  
 M. Gasnier, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 février 2024. 
 La rapporteure, 
 Anne-Laure PAJOT 
 Le président, 
 Denis LACASSAGNELa greffière, 
 Aurore MARTIN 
 La République mande et ordonne au préfet d'Eure-et-Loir en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement