TA95 · 2ème Chambre (JU) — 21 mars 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés les 13 février 2020, 19 novembre 2021, 24 janvier 2022, ainsi qu'un mémoire récapitulatif produit, en application de l'article R. 611-8-1 du code de justice administrative, enregistré le 26 avril 2022, la société anonyme (SA) Bpi France Financement, représentée par la SAS Zd consulting, demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015, 2016, 2017 et 2018 à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire au 335 rue de la belle Etoile à Roissy-en-France (95). 
 Elle soutient que, pour la détermination de la valeur locative non révisée de l'immeuble en litige, le service ne pouvait retenir la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe dès lors qu'il existe deux locaux-types susceptibles de servir de termes de comparaison, à savoir le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Roissy-en-France et le local-type n° 31 du procès-verbal de la commune de Montpellier.   
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 26 août 2020 et 13 décembre 2021, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.  
 Elle soutient que : 
 - les conclusions présentées au titre des années 2015 et 2016 sont irrecevables en raison de la tardiveté de la réclamation. 
 - le moyen soulevé par la requérante au soutien du surplus de sa demande n'est fondé dans aucune de ses branches.   
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. A en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Huon, magistrat désigné, 
 - et les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SA Bpi France Financement est propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtel sis au 335 rue de la belle Etoile à Roissy-en-France (95). Par réclamation reçue par le service le 26 décembre 2018, elle a sollicité la réduction des cotisations de taxe foncière y afférentes au titre des années 2015 à 2018, en contestant le choix de la méthode d'évaluation directe retenue pour fixer la valeur locative non visée (VL 70) servant de base pour les impositions des années 2015 et 2016 et utilisée pour corriger les variations de cotisations d'impôts locaux résultant, pour les années 2017 et 2018, de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. A la suite du rejet de cette réclamation, la société réitère ses prétentions devant le juge de l'impôt. 
 Sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir partielle soulevée par l'administration :  
 Sur les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties des années 2015 et 2016 : 
 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années 2015 et 2016 : " La valeur locative de tous les biens () est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". L'article 324 Z de la même annexe dispose que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ".  L'article 324 AK cette annexe fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970.  
 3. Il résulte de ces dispositions que, pour déterminer une valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et sa valeur déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts. A cet égard, il peut être procédé par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Par ailleurs, un local de référence ne peut être choisi à l'extérieur de la commune que si la commune d'implantation du terme de référence choisie est, à la date d'établissement des impositions, analogue d'un point de vue économique, avec la commune d'implantation du local à évaluer, l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ne permettant de corriger que les différences dans la consistance ou l'implantation des bâtiments eux-mêmes et non pas les différences de nature économique qui séparent les communes choisies. Enfin, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de ce même article, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970.  
 4. Si, en premier lieu, la SA Bpi France Financement soutient que son immeuble peut être évalué par comparaison avec le local-type n° 32 du procès-verbal C de la commune de Roissy-en-France, lequel correspond à un hôtel 1ère classe, sis 309 rue de la Belle Etoile, il résulte de l'instruction et il n'est d'ailleurs pas contesté que ce local-type, construit en 1997, a été évalué par comparaison avec le local-type n° 11 de la commune de Baillet-en-France, construit en 1992 et évalué par rapport au local-type n° 3 de la commune d'Ecouen, qui, construit en 1983, a été lui-même évalué par rapport à un hôtel situé à Arnouville-lès-Gonesse construit en 1981. Par suite, dès lors que le terme ultime de la chaîne de comparaison n'a pas été évalué selon un bail en vigueur au 1er janvier 1970, le local-type n° 32 du procès-verbal C de la commune de Roissy-en-France ne saurait régulièrement servir de comparaison pour évaluer l'immeuble en litige. 
 5. En deuxième lieu, outre que les communes de Roissy-en-France et de Montpellier (34) ne sont pas comparables en termes de niveau d'emploi, de richesse et dynamisme économique, elles ne peuvent être regardées comme se trouvant dans une situation économique analogue, au regard de la zone d'implantation et de la clientèle potentielle des locaux à comparer, dès lors que la commune de Roissy, facilement accessible depuis Paris, abrite, outre une plate-forme aéroportuaire internationale regroupant une vingtaine d'hôtels de toute catégorie offrant 4 200 chambres, une partie importante du parc d'activités Paris Nord 2 comptant environ 500 entreprises, 135 commerces regroupés dans un centre commercial et dix hôtels totalisant 1 800 chambres. Par suite, le local-type n° 31 du procès-verbal ME de la commune de Montpellier ne peut être retenu pour évaluer l'immeuble de la requérante. Est sans incidence à cet égard, la circonstance que ce local-type ait servi de terme de comparaison pour un hôtel situé à Sorgues (84). 
 6. En troisième lieu, tandis que la SA Bpi France Financement ne propose aucun autre local-type, l'administration produit les résultats d'une recherche - appuyés de très nombreuses références jurisprudentielles - ayant porté sur cent-vingt-deux locaux-types, desquels il ressort qu'il n'en existe aucun qui, régulièrement évalué, présentant les mêmes caractéristiques que les immeubles à évaluer et situé à Roissy-en-France ou dans une commune économiquement analogue, serait  susceptible de servir à la comparaison de l'hôtel en litige. Dans ces conditions, c'est à bon droit que le service a évalué l'immeuble de la société requérante par voie d'appréciation directe en application des dispositions précitées du 3° de l'article 1498 du code général des impôts. La SA Bpi France Financement n'est donc pas fondée à soutenir que cette méthode serait viciée dans son principe ni, par suite, et alors qu'elle n'en conteste pas les modalités, à demander la réduction de ses bases d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties des années 2015 et 2016. 
 Sur les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties des années 2017 et 2018 : 
 7. Il résulte du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et de l'article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.  
 8. Pour contester les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018, la SA Bpi France Financement soutient, comme précédemment, que la valeur locative non révisée de son immeuble ne pouvait être fixée par voie d'appréciation directe en se prévalant de la possibilité de recourir, aux fins d'évaluation par comparaison, aux locaux-type n° 32 du procès-verbal C de la commune de Roissy-en-France et n° 31 du procès-verbal ME de la commune de Montpellier. Toutefois, pour les motifs qui viennent d'être énoncés, ce moyen ne peut qu'être écarté.  
 9. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SA Bpi France Financement ne peut qu'être rejetée, en toutes ses conclusions. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SA Bpi France Financement est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SA Bpi France Financement et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mars 2023. 
 Le magistrat désigné, 
 signé 
 C. A La greffière, 
 signé 
 A. TAINSA        
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.