TA59 · 7ème chambre — 8 novembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 16 mars 2020 et le 22 octobre 2020, la société civile (SC) Ascqcivile, représentée par Me Maton, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 à raison d'un ensemble immobilier sis 2 rue des Rosati à Saint-Laurent-Blangy ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'administration a commis une erreur de droit en retenant le local-type n°122 du procès-verbal de la commune de Saint-Martin-Boulogne pour déterminer la valeur locative de l'ensemble immobilier dont elle propriétaire dès lors qu'il n'est pas établi qu'il n'existerait pas de terme de comparaison approprié dans la commune de Saint-Laurent-Blangy pour cet ensemble immobilier qui ne présente pas un caractère remarquable ; 
 - l'administration a commis une erreur de droit en retenant le local-type n°122 du procès-verbal de la commune de Saint-Martin-Boulogne pour déterminer la valeur locative de l'ensemble immobilier dont elle propriétaire dès lors que la commune de Saint-Martin-Boulogne ne présente pas, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Saint-Laurent-Blangy ; 
 - l'administration a commis une erreur de droit en retenant le local-type n°122 du procès-verbal de la commune de Saint-Martin-Boulogne pour déterminer la valeur locative de l'ensemble immobilier dont elle propriétaire dès lors que l'écart très important de superficie qui existe entre le local-type n°122 et le local à évaluer ne peut être compensé par un coefficient d'ajustement ; 
 - le local-type n°122 du procès-verbal de la commune de Saint-Martin-Boulogne n'est pas un terme de comparaison approprié dès lors que ce local comprend des quais de chargement et qu'il ne comporte pas de dépôt extérieur, ni de parties à usage de boutique ou d'exposition ;  
 - le local à évaluer est un entrepôt devant être classé dans la catégorie DEP2 " lieux de dépôt couverts " et le local-type n°27 du procès-verbal de la commune de Loos-en-Gohelle constitue un terme de comparaison approprié, auquel doit être appliqué un coefficient d'ajustement de - 30 % ; 
 - à titre subsidiaire, la différence de surface pondérée entre le local-type n°122 et le local à évaluer justifie, sauf à commettre une erreur d'appréciation, un ajustement de -30 % pour différence de superficie, en sus de l'ajustement de -10% pour différence de situation appliqué par l'administration. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 23 septembre 2020 et le 28 septembre 2021, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - le local à évaluer doit faire l'objet d'un classement dans le sous-groupe " magasin et lieux de vente " ; 
 - les locaux-type n°122 du procès-verbal de la commune de Saint-Martin-Boulogne et n°27 du procès-verbal de la commune de Loos-en-Gohelle ne sont pas des termes de comparaison appropriés dès lors qu'il ne s'agit pas de magasins ; 
 - aucun terme de comparaison approprié n'existant, la valeur locative du local de la société requérante doit être déterminée par voie d'appréciation directe.   
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Barre, 
 - les conclusions de Mme Dang, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Laporte, avocat substituant Me Maton, représentant la société civile Ascqcivile. 
 1. La société civile (SC) Ascqcivile a été assujettie à des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties aux titres années 2018 et 2019, qui ont été mises en recouvrement, respectivement, le 31 août 2018 et le 31 août 2019 à raison d'un ensemble immobilier sis 2 rue des Rosati à Saint-Laurent-Blangy. La société a formé une réclamation le 31 décembre 2019, qui donné lieu à une décision d'acceptation partielle du 15 janvier 2020. La société Ascqcivile demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties restant à sa charge au titre des années 2018 et 2019.  
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 2. En premier lieu, l'administration fiscale peut à tout moment de la procédure, invoquer un nouveau motif propre à justifier l'imposition, sous réserve qu'une telle substitution ne prive pas le contribuable d'une garantie de procédure attachée au nouveau motif invoqué. 
 3. Si l'administration fiscale avait initialement fondé les impositions en litige sur le motif tiré de ce que la valeur locative non-révisée au 1er janvier 2017 de l'ensemble immobilier dont la société requérante est propriétaire devait être déterminée par comparaison avec celle du local-type n°122 du procès-verbal de la commune de Saint-Martin-Boulogne, à laquelle serait appliquée un coefficient d'ajustement, il résulte de l'instruction que l'administration a abandonné ce motif en cours d'instance pour lui substituer celui tiré de ce qu'il n'existerait aucun terme de comparaison approprié pour le local à évaluer et qu'il conviendrait, dès lors, de déterminer la valeur locative non-révisée au 1er janvier 2017 par la voie de l'appréciation directe. Par suite, les moyens tirés de ce que l'administration aurait commis des erreurs de droit et une erreur d'appréciation en retenant, pour déterminer la valeur locative du local en litige, le local-type n°122 du procès-verbal de la commune de Saint-Martin-Boulogne et un coefficient d'ajustement de - 30 % ne peuvent qu'être écartés comme inopérants. 
 4. En deuxième lieu, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version issue de la loi du 28 décembre 2017 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. () ". Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II du code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / Sous-groupe I : magasins et lieux de vente / () Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel. / Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. () ". 
 5. La société requérante soutient que le local dont elle propriétaire doit être classé dans la catégorie DEP2 " lieux de dépôt couverts ", ainsi qu'il résulte de ses déclarations d'impôt au titre des années 2018 et 2019, alors que l'administration fait valoir que ce local doit faire l'objet d'un classement dans le sous-groupe " magasin et lieux de vente " dès lors qu'une partie de la surface de ce local est destiné à un usage de " boutique " et d'" exposition ". Il résulte de l'instruction, d'une part, que la surface de l'ensemble immobilier en litige accessible au public représente moins de 6 % de la surface totale de cet immeuble, alors que la majorité de cette surface est utilisée pour le stockage de matériaux destinés à des professionnels du bâtiments, d'autre part, que la zone d'exposition accessible au public est ouverte à des horaires très restreints, soit uniquement le samedi de 8h à 12h. Dans ces conditions, la société requérante est fondée à soutenir que l'immeuble dont elle est propriétaire fait partie des lieux de dépôt ou de stockage et qu'il doit être classé dans la catégorie DEP2 " lieux de dépôt couverts ".  
 6. En dernier lieu, aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; () / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. () ". Aux termes de l'article 1518 E du code général des impôts : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. () ". 
 7. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l'illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, y compris à raison de l'actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l'article 1518 bis de ce code, d'une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l'application des dispositifs cités au point 6, la réduction des cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. 
 8. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; /2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". 
 9. Il est constant qu'il n'existe aucun terme de comparaison approprié dans la commune de Saint-Laurent-Blangy où se situe le local à évaluer. La société requérante propose de déterminer la valeur locative non-révisée au 1er janvier 2017 de l'immeuble dont elle est propriétaire en se rapportant au terme de comparaison constitué par le local-type n°27 du procès-verbal de la commune de Loos-en-Gohelle. Il résulte de l'instruction que les communes de Saint-Laurent-Blangy et Loos-en-Gohelle, distante de moins de 20 kilomètres et ayant une densité de population et un taux d'emploi similaires, sont dans une situation analogue du point de vue économique. La surface pondérée du local-type n°27 du procès-verbal de la commune de Loos-en-Gohelle, de 2 167 m2, étant très nettement inférieure à celle du local à évaluer, de 10 504 m2, il y a lieu d'appliquer un coefficient d'ajustement de - 20 %.  
 10. Il résulte de ce qui précède que la société civile (SC) Ascqcivile est seulement fondée à demander la décharge partielle des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à raison d'un ensemble immobilier sis 2 rue des Rosati à Saint-Laurent-Blangy au titre des années 2018 et 2019, à concurrence des sommes excédant les montants de cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dus au titre, respectivement, des années 2018 et 2019 calculés en procédant, d'une part, au classement du local en litige dans la catégorie DEP2 " lieux de dépôt couverts " pour le calcul de sa valeur locative, d'autre part, en retenant le local-type n°27 du procès-verbal de la commune de Loos-en-Gohelle comme terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative 1970 de ce local et la mise en œuvre subséquente des mécanismes correctifs de neutralisation, de planchonnement et de lissage. 
 Sur les frais liés au litige : 
 11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La société civile (SC) Ascqcivile est déchargée de la différence entre les montants de cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à raison d'un ensemble immobilier sis 2 rue des Rosati à Saint-Laurent-Blangy au titre des années 2018 et 2019 et ceux qui résultent du point 10 du présent jugement, dans la limite du montant sollicité dans la réclamation préalable. 
 Article 2 : L'Etat versera à la société civile (SC) Ascqcivile la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile (SC) Ascqcivile et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord. 
 Délibéré après l'audience du 11 octobre 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Paganel, président, 
 Mme Barre, conseillère, 
 M. Jouanneau, conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2024.  
 La rapporteure, 
 Signé 
 C. BARRE 
 Le président, 
    Signé 
 M. PAGANEL          La greffière, 
 Signé 
 D. WISNIEWSKI 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,