TA06 · Magistrat M. TAORMINA — 19 juillet 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire en réplique enregistrés les 16 juillet 2020 et 15 mars 2022, la SA GENEFIM, représentée par Me Zapf, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer le dégrèvement à hauteur de 5 546 euros, de la taxe foncière, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe spéciale d'équipement, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018 pour un montant total de 26 097 euros, selon un avis d'impôt mis en recouvrement le 31 août 2018, à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire à Grasse - 1, rue Martine Carole ;  
 2°) de condamner l'Etat à lui payer la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 1°) sur la recevabilité de la requête elle conteste des taxes mises à sa charge au titre de l'année 2018 ;  
 2°) sur le local-type choisi pour déterminer la valeur locative non révisée : 
 - dans sa décision de rejet de la réclamation préalable, l'administration fiscale a retenu une valeur locative 2017 non révisée de 92 139 euros, ce qui est manifestement surévalué ; car l'analyse du procès-verbal de Grasse révèle que le local de référence le mieux adapté pour évaluer l'immeuble selon les anciennes règles d'évaluation foncière est le local type n°65 qui est un hôtel trois étoiles dont le tarif était 35 francs le m², soit 5,33 euros le m² ; dès lors la valeur locative non révisée devrait être de 73 334 euros (2 192 x 5,33 x 2,03 x 3,092) ;  
 - si l'administration entendait remettre en cause le local type proposé, la requérante propose le local n°285 du procès-verbal de la révision foncière de la commune de Nice qui est l'hôtel Monet sis 8 boulevard Carnot dont la valeur locative unitaire est de 33 francs le m².       
 Par un mémoire en défense enregistré le 29 octobre 2020, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que :  
 - la requête est irrecevable comme tardive ; 
 - pour les biens à usage d'habitation, la valeur locative est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 (VL 70), tandis que la valeur locative (VL) des locaux professionnels a fait l'objet d'une révision à compter du 1er janvier 2017 ; désormais, ces locaux disposent d'une nouvelle VL déterminée en fonction de l'état réel et représentatif du marché locatif, et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970 qui faisaient référence à un local-type. Cette VL révisée est égale au produit de la surface pondérée d'un local par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d'un coefficient de localisation ; par ailleurs, la révision de la valeur locative des locaux professionnels (''RVLLP'') met en œuvre des mécanismes atténuateurs calculés sur la situation existant au 1er janvier 2017 ; aucun procès-verbal complémentaire d'évaluation des locaux professionnels en système " 1970 " ne peut donc plus être établi et signé ; dès lors, il n'est plus possible de modifier le local-type retenu pour établir A 70 ;  
 - il ne saurait être substitué au tarif au m² de 139,30 euros, celui du local-type n°65 du procès-verbal de la commune de Nice établi à 5,33 euros, ce qui méconnaitrait les dispositions précitées des articles 1498 du code général des impôts et 310 Q de l'annexe II audit code ;  
 - la SA GENEFIM n'est pas fondée à soutenir que la base d'imposition retenue pour l'établissement de la taxe foncière (et des taxes annexes), dans le cadre de la mise en œuvre de la RVLLP (96.900 euros), est surévaluée par rapport à la base d'imposition déterminée à partir du système d'évaluation 1970 (92 318 euros). 
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a désigné M. Taormina en application de l'article R.222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Taormina, président délégué, 
 - et les conclusions de Mme Perez, rapporteure publique.  
 Considérant ce qui suit ;  
 1. Au titre de l'année 2018, la SA GENEFIM a été imposée à la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe spéciale d'équipement, à raison d'un local d'habitation (invariant n°069 0893479 N) et d'un local commercial (invariant n° 069 0906456 M), dont elle est propriétaire à Grasse (06130) - 1, rue Martine Carol, pour un montant de 26 097 euros, mise en recouvrement le 31 août 2018. L'imposition litigieuse concerne à la fois un local d'habitation et un local commercial.  
 2. Par réclamation du 23 décembre 2019, l'intéressée a sollicité un dégrèvement de 50% de la taxe foncière susvisée qu'elle chiffre à 13 046 euros, au motif que la base d'imposition de l'année 2016 lui paraît surévaluée au regard de la nature et de la consistance du local commercial. Par décision du 15 mai 2020, le centre des impôts fonciers (" CDIF ") de Grasse ayant rejeté cette réclamation, la SA GENEFIM demande au tribunal, après avoir déterminé la valeur locative (VL) 70 de ce local par comparaison avec un autre local-type, de la dégrever desdites taxes à hauteur de 5 546 euros. 
 3. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ". En vertu de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Pour les locaux professionnels révisés existants au 1er janvier 2017, les dispositifs atténuateurs s'appuient sur la valeur locative 1970 du local professionnel. En vertu de l'article 1518 A quinquies du même code, applicable aux cotisations relatives à l'année en litige : " () III. Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 :/1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ;/2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ". Aux termes de l'article 1518 E du même code : " I. Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 :/1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. () 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. () ".  
 4. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts du code général des impôts dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. () ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ().3°A Défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe.  ".  
 5. Aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au même code : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens () occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ".  
 6. Aux termes du code général des impôts : " Art. 1380. - La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France Art. 1498. - I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article./ Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. À l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'État./ II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter./ Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II./ B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène.// C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives ". Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II du même code : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : /  / Sous-groupe I: magasins et lieux de vente : / Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue (" MAG1 ")./ Catégorie 2 : commerces sans accès direct sur la rue./ Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial.// Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel. / Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts./ Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert./ Catégorie 4 : parcs de stationnement couverts (" DEP4 ")./ Catégorie 5 : installations spécifiques de stockage./ Sous-groupe IV : hôtels et locaux assimilables :/ Catégorie 1 : hôtels confort (4 étoiles et plus, ou confort identique) (HOT1)./ Catégorie 2 : hôtels supérieur (2 ou 3 étoiles, ou confort identique)./ Catégorie 3 : hôtels standard (1 étoile, ou confort identique)./ ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code : " Pour l'application du C du II de l'article l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur./ Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ".  
 7. Il résulte de de l'article 1498 du code général des impôts précité, que la valeur locative révisée brute d'un local est égale au produit de la surface pondérée de ce local par un tarif correspondant à la catégorie de ce local prévue par l'article 310 Q de l'annexe II audit code et, le cas échéant, pondéré par un coefficient de localisation tel que prévu à l'article 324 Z de l'annexe III audit code. Afin de déterminer la valeur locative d'un bien, la surface totale des locaux doit être pondérée en fonction de l'utilisation et des caractéristiques physiques de celui-ci pour l'activité exercée dans les lieux. Cette pondération est effectuée au coefficient 1 (pas de pondération) pour les surfaces principales (P1), les parties principales correspondant à celles essentielles à l'exercice de l'activité à laquelle le local est totalement ou principalement affecté, aires de stationnement et espaces de stationnement couverts (PK1). Concernant les locaux où s'exercent des activités commerciales ou assimilées, il s'agit notamment des espaces accessibles à la clientèle y compris notamment les sanitaires accessibles au public, les espaces de vente (y compris au sous-sol). Cette pondération est effectuée au coefficient 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes (P2) correspondant à des éléments utilisés pour l'activité, mais dont le potentiel commercial est plus faible. Pour les locaux où s'exercent des activités commerciales ou assimilées, il s'agit des espaces de stockage ou des espaces non accessibles à la clientèle, notamment les réserves, chaufferies, arrière-boutiques et cuisines. Cette pondération est effectuée au coefficient 0,2 pour les surfaces des parties secondaires non couvertes (P3) correspondant à des éléments utilisés pour l'activité, mais dont le potentiel commercial est plus faible, notamment les aires et lieux de stockage, qui sont à l'air libre sans toiture. Chacun des locaux taxables doit être classé, conformément aux dispositions de l'article 310 Q à l'annexe II du code général des impôts, selon les sous-groupes et catégories en fonction de leur nature et de leur destination. Pour établir la réalité de modifications à prendre en compte, doit être établi un plan détaillé des locaux en litige ou un relevé de surfaces établi par un géomètre, afin de pouvoir procéder à une comparaison entre la nature et la superficie des éléments initialement déclarés et celles des éléments rectifiés et retenus dans les nouveaux calculs. 
 8. Il résulte de ces dispositions, que pour les biens à usage d'habitation, la valeur locative est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 (VL 70), tandis que la valeur locative (VL) des locaux professionnels a fait l'objet d'une révision à compter du 1er janvier 2017. Désormais, ces locaux disposent d'une nouvelle VL déterminée en fonction de l'état réel et représentatif du marché locatif, et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970 qui faisaient référence à un local-type. Cette VL révisée est égale au produit de la surface pondérée d'un local par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d'un coefficient de localisation. Par ailleurs, la révision de la valeur locative des locaux professionnels (" RVLLP ") met en œuvre les trois mécanismes atténuateurs suivants, calculés sur la situation existant au 1er janvier 2017. En premier lieu, le dispositif de la neutralisation, matérialisé par l'application d'un coefficient ayant pour objet d'éviter que, dans l'attente de la révision des VL des locaux d'habitation, les locaux professionnels ne subissent une trop forte hausse de leur VL révisée brute, et de garantir, pour chaque collectivité, le maintien de la part respective des locaux professionnels et des locaux d'habitation, au sein de l'assiette des impôts locaux. En deuxième lieu, le dispositif du " planchonnement " ayant pour objet de limiter, pour chaque local professionnel, les variations de VL (tant à la hausse qu'à la baisse), sans, pour autant, les éliminer, en diminuant de moitié l'écart entre l'ancienne VL et la nouvelle VL révisée neutralisée. Ce " planchonnement ", calculé et fixé en 2017, pour chaque local existant au 1er janvier 2017, est égal à A 70 actualisée et revalorisée 2017 dont est déduite A révisée neutralisée, la somme ainsi obtenue étant divisée par deux. Le " planchonnement " ainsi déterminé est appliqué au titre des impositions des années suivantes. En troisième lieu, le dispositif du lissage a pour objet d'introduire une progressivité dans les effets de la réforme en lissant dans le temps, l'augmentation ou la baisse de cotisation induite par la nouvelle VL révisée. Le montant de ce lissage est égal à la différence entre la cotisation 2017 - calculée sur la base de A révisée - et la cotisation 2017 calculée sur la base de A 70 -, la somme ainsi obtenue (" pas de lissage ") étant divisée par le nombre d'années d'application du lissage, soit 10 ans. Le " planchonnement " et le " pas de lissage " ont donc été calculés une seule fois en valeur locative et cotisation 2017, pour s'appliquer, de manière définitive à toutes les impositions suivantes jusqu'en 2026. Aucun procès-verbal complémentaire d'évaluation des locaux professionnels en système " 1970 " ne peut donc plus être établi et signé. Dès lors, il n'est plus possible de modifier le local-type retenu pour établir A 70. Toutefois, en cas de contestation, il revient au juge de l'impôt d'examiner les termes de comparaison proposés à titre alternatif par l'administration ou par le contribuable afin de substituer le plus approprié d'entre eux, voire, d'ordonner avant-dire droit que d'autres termes de comparaison plus pertinents lui soient communiqués en vue d'une telle substitution et enfin, en cas d'échec, d'avoir recours à la méthode de l'appréciation directe. 
 9. Les locaux litigieux ont fait l'objet d'une nouvelle VL, dans le cadre de la mise en œuvre de la RVLLP, déterminée en fonction de l'état réel et représentatif du marché locatif, et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à  un local-type. Cette VL révisée est égale au produit de la surface pondérée d'un local par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d'un coefficient de localisation. A cet égard, il résulte de l'article 1488 du code général précité, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2018, que l'évaluation des locaux professionnels repose sur un classement de chaque local, dans un sous-groupe, et, à l'intérieur de chaque sous-groupe, dans une catégorie de locaux, en fonction de sa nature et de sa destination, dont la liste est fixée à l'article 310 Q de l'annexe II au code général des impôts. Les tarifs ont été fixés à partir des loyers déclarés par les propriétaires en 2013, via l'imprimé n°6660-REV, qui ont permis de délimiter, dans chaque département, des secteurs d'évaluation présentant un marché locatif homogène. Ainsi, la grille tarifaire instaurée par l'administration prend en compte la nature des locaux, ainsi que leur destination, au travers des sous-groupes, ainsi que l'utilisation de ces locaux, leurs caractéristiques physiques, au travers des catégories, ce qui induit une corrélation entre l'imposition et la valeur du bien. La méthode définie par le législateur qui doit être mise en œuvre en œuvre par l'administration, repose sur des critères objectifs permettant de dégager une valeur locative pertinente comme base d'imposition aux impôts directs locaux. 
 10. En l'espèce, le bien professionnel litigieux est un hôtel classé dans la catégorie "  HOT 1 " [sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables (HOT) - catégorie 1 : hôtels " confort "  (4 étoiles et plus, ou confort identique)], dont le tarif au m² s'élève à 139,30 euros pour 2017. Dès lors, il ne saurait être substitué à ce tarif au m², celui du local-type n°65 du procès-verbal de la commune de Nice établi à 5,33 euros, ce qui méconnaitrait les dispositions précitées des articles 1498 du code général des impôts et 310 Q de l'annexe II audit code.  
 11. En outre, conformément aux éléments portés par la requérante sur sa déclaration modèle 6660-REV du 7 mai 2014 et non contestés par elle, la surface totale déclarée du local litigieux est de 2 690 m² [dont 2 012 m² de surface principale (P1), 148 m² de surface secondaire (P2), 130 m² de surface extérieure (P3) et 400 m² de parkings extérieurs (Pk2)], soit 2 012 m² de surface pondérée [dont 2 012 m² de surface principale (P1), 74 m² de surface secondaire (P2), 26 m² de surface extérieure (P3) et 80 m² de parkings extérieurs (Pk2)]. Avec un coefficient de localisation de 1, A révisée brute étant de 305 345 euros [2 192 m² (surface pondérée) x 139,30 euros (valeur au m²)], A brute neutralisée est des de 96 900 euros [305 345 euros (VL révisée brute) x 0,317347 (coefficient de neutralisation)]. Parallèlement, la base d'imposition non révisée 2017 du local concerné, actualisée et revalorisée (92 318 euros) qui a servi au calcul des mécanismes atténuateurs a été calculée à partir de A 70 dudit local (14 708 euros), multipliée par le coefficient d'actualisation de 2,03, multiplié par le coefficient de revalorisation de 3,092. Dès lors, la SA GENEFIM n'est pas fondée à soutenir que la base d'imposition retenue pour l'établissement de la taxe foncière (et des taxes annexes), dans le cadre de la mise en œuvre de la RVLLP (96.900 euros), est surévaluée par rapport à la base d'imposition déterminée à partir du système d'évaluation 1970 (92 318 euros).  
 12. Compte tenu de tout ce qui précède, les conclusions à fin de décharge et remboursement, ensemble les conclusions formulées au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative doivent être rejetée, sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête.   
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SA GENEFIM est rejetée.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SA GENEFIM et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 juillet 2023. 
 Le magistrat désigné, 
 Signé 
 G. Taormina 
 La greffière, 
 Signé 
 V. Suner 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier en chef, 
 ou par délégation la greffière 
 N°2002710