TA31 · 3ème Chambre — 22 mars 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 25 août 2020 et le 22 décembre 2021, la SCI Belisa Immobilier, représentée par Me Magrini, demande au tribunal : 
 1°) de condamner la commune de Rouffiac-Tolosan au paiement d'une somme de 102 660,85 euros toutes taxes comprises en raison de la faute commise par la commune, qui a illégalement rejeté à deux reprises sa demande de permis de construire deux maisons individuelles pour une surface de plancher totale de 186,78 mètres carrés sur un terrain situé au 15 rue de la Bergerie à Rouffiac-Tolosan ;  
 2°) de mettre à la charge de la commune de Rouffiac-Tolosan la somme de 2 970 euros toutes taxes comprises sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - la responsabilité de la commune est engagée en raison de l'illégalité fautive des deux arrêtés de refus de permis de construire, dont le premier a été annulé par le tribunal, ainsi que le second qui a été pris en méconnaissance de l'autorité de la chose jugée ;  
 - à les supposer fondés, les deux nouveaux motifs opposés en défense tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UB3 et UB13 du plan local d'urbanisme applicable à sa demande auraient pu faire l'objet de simples prescriptions ;  
 - elle a subi un préjudice commercial de 62 520 euros de perte de loyers ; 
 -  elle a également subi un préjudice financier lié à la hausse des coûts de la construction de 20 140,85 euros ; 
 - elle a également droit à la réparation de son préjudice moral à hauteur de 20 000 euros.  
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 octobre 2021 et des mémoires non communiqués des 29 juin 2022 et 5 mars 2024, la commune de Rouffiac-Tolosan conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SCI Belisa immobilier sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.    
 Elle soutient que : 
 - aucune faute ne saurait lui être reprochée dès lors que les refus de permis de construire auraient pu être fondés sur d'autres motifs tirés de la méconnaissance des articles UB3 et UB13 du plan local d'urbanisme alors applicable ;  
 - les travaux n'ayant pas débuté, la société ne saurait se prévaloir d'un préjudice lié à la hausse du coût de la construction.  
 Par ordonnance du 6 mai 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au 30 juin 2022. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Lequeux, rapporteure, 
 - les conclusions de Mme Matteaccioli, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Got, représentant la SCI Belisa Immobilier. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière (SCI) Belisa Immobilier a présenté une demande de permis de construire le 28 juillet 2016 auprès de la commune de Rouffiac-Tolosan (31), tendant à la construction de deux maisons individuelles pour une surface de plancher totale de 186,78 mètres carrés sur un terrain de 782 mètres carrés situé au 15 rue de la Bergerie à Rouffiac-Tolosan. Par un arrêté en date du 2 septembre 2016 et par une décision implicite de rejet née du silence gardé sur un recours gracieux formé le 26 octobre 2016, la commune de Rouffiac-Tolosan a refusé de faire droit à cette demande. Par un jugement n° 1700456 du 21 septembre 2018, le tribunal a annulé ces deux décisions, a enjoint au maire de Rouffiac-Tolosan de procéder au réexamen de la demande de permis de construire de la SCI Belisa Immobilier et de prendre une nouvelle décision sur cette demande dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement. Par un arrêté du 12 novembre 2018, le maire de la commune de Rouffiac-Tolosan a, de nouveau, refusé de lui octroyer le permis sollicité. Cet arrêté a été annulé par jugement n° 1805888 du 7 juin 2019 par lequel le tribunal administratif de Toulouse a enjoint au maire de la commune de délivrer le permis de construire. Le maire de la commune de Rouffiac-Tolosan a accordé le permis de construire par arrêté du 12 juin 2019. Enfin, la cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté, par un arrêt n° 18BX03683 du 20 février 2020, l'appel formé par la commune contre le jugement du 21 septembre 2018 qui annulait le premier arrêté de refus. Par courrier du 16 mars 2020, la SCI Belisa Immobilier a saisi la commune de Rouffiac-Tolosan d'une demande indemnitaire préalable tendant à la réparation des préjudices financiers et du préjudice moral subis en raison de l'illégalité fautive des deux arrêtés par lesquels le permis de construire qu'elle avait demandé lui a été refusé.  
 Sur la faute résultant de l'illégalité des permis de construire :  
 2. Il est constant que le maire de la commune de Rouffiac-Tolosan a, par deux arrêtés dont l'illégalité a été censurée par le juge de l'excès de pouvoir, refusé de délivrer à la SCI Belisa Immobilier l'autorisation de construire sollicitée pour la réalisation de son projet. L'illégalité de ces décisions constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune.   
 Sur le lien de causalité entre les préjudices invoqués et la faute résultant de l'illégalité des refus de permis de construire : 
 3. Si la décision par laquelle l'autorité administrative refuse illégalement un permis de construire constitue une faute de nature à engager sa responsabilité, l'ouverture du droit à indemnisation est subordonnée à l'existence d'un lien de causalité direct et certain entre l'illégalité du refus de permis et les préjudices dont se prévaut le pétitionnaire. Dans le cas où l'autorité administrative pouvait, sans méconnaître l'autorité absolue de la chose jugée s'attachant au jugement d'annulation de cette décision, légalement rejeter la demande d'autorisation, pour un autre motif, l'illégalité commise ne présente pas de lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l'impossibilité de mettre en œuvre le projet immobilier envisagé. 
 4. En premier lieu, aux termes de l'article UB3.2 du règlement du plan local d'urbanisme dans sa version en vigueur à la date de la demande de permis : " Les voies publiques ou privées doivent prévoir l'aménagement de trottoirs pour les piétons. () / Les règles précédentes ne s'appliquent pas aux voies desservant moins de 3 lots ".  
 5. Le projet immobilier dont la réalisation a été refusée porte sur la construction de deux maisons d'habitation sur une même unité foncière. Par suite il n'avait pas à respecter les dispositions de l'article UB3.2 et la commune de Rouffiac-Tolosan n'est pas fondée à soutenir qu'elle aurait légalement pu refuser de délivrer l'autorisation au motif de la méconnaissance de ces dispositions.  
 6. En second lieu, aux termes de l'article UB 13 du règlement du plan local d'urbanisme dans sa version en vigueur à la date de la demande de permis : " Sur chaque unité foncière, 30% au moins de la surface totale doivent être aménagés en espace vert (jardin planté d'arbres d'essence locale et engazonné) ". 
 7. Si la commune soutient que la demande d'autorisation ne précisait rien quant aux espaces verts projetés, il résulte de l'instruction, d'une part, que la parcelle assiette du projet est de 728 m² et que la surface de plancher totale créée est de 187 m², et d'autre part, que la notice indique que la végétation sera plantée suivant le plan de masse, qui permet d'identifier les espaces engazonnés et au moins six arbres de haute-tige. Par suite, la commune de Rouffiac-Tolosan n'est pas fondée à soutenir qu'elle aurait légalement pu refuser de délivrer l'autorisation au motif de l'insuffisance du dossier qui ne lui aurait pas permis d'apprécier le respect des dispositions précitées.  
 8. Il résulte de ce qui précède que contrairement à ce qu'elle fait valoir, la commune de Rouffiac-Tolosan ne pouvait légalement rejeter la demande d'autorisation d'urbanisme de la société pour un autre motif que ceux ayant conduit le tribunal à annuler ces décisions de rejet. Par suite, l'illégalité des refus de permis de construire présente un lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l'impossibilité de mettre en œuvre le projet immobilier de la société.  
 Sur les préjudices : 
 En ce qui concerne la perte de revenus locatifs :  
 9. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. 
 10. La SCI, qui soutient subir un préjudice commercial lié à la perte de revenus locatifs qu'elle aurait pu tirer de la réalisation de son projet, produit une attestation de valeur locative établie par une agence immobilière le 8 janvier 2020. Ce faisant, elle ne justifie pas de circonstances particulières permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Par suite, la perte de revenus locatifs, à la supposer même établie, ne peut être regardée comme trouvant sa cause directe et certaine dans l'illégalité des refus de permis de construire opposés par le maire de Rouffiac-Tolosan. 
 En ce qui concerne le préjudice financier lié à la hausse de l'indice de la construction :  
 11. La SCI établit qu'au premier trimestre 2017, le coût de la réalisation de son projet aurait été de 237 811,40 euros, selon l'indice des coûts de la construction à cette date à laquelle sa première demande de permis de construire a été illégalement refusée, en vertu de la valeur de cet indice, qui était alors de 1650. Elle soutient que l'évolution de l'indice des coûts de la construction des immeubles à usage d'habitation a engendré un coût de construction plus important, ce que confirme effectivement les données qu'elle produit, qui attestent par suite de la réalité de son préjudice. Il résulte toutefois de l'instruction que, si la construction, débutée à compter de la délivrance du permis de construire au deuxième trimestre 2019, n'a pu être achevée qu'au cours du deuxième trimestre 2023, c'est en raison de la suspension, puis du retard pris dans la réalisation des travaux, liés à la crise sanitaire apparue au cours du premier trimestre 2020. Ainsi, le préjudice dont elle se prévaut, résultant de l'augmentation de l'indice de la construction postérieur au deuxième trimestre 2019 n'est, en tout état de cause, pas directement lié aux illégalités fautives rappelées au point 2 du présent jugement, contrairement au préjudice résultant de l'augmentation du coût de la construction entre le premier trimestre 2017 et le deuxième trimestre 2019, date de délivrance du permis de construire. Au deuxième trimestre 2019, la valeur de l'indice de la construction était de 1746 et celui-ci avait ainsi augmenté de 5,8 % depuis que la commune de Rouffiac-Tolosan avait illégalement rejeté la demande de permis de construire de la requérante.  Par suite il sera fait une exacte appréciation de son préjudice en condamnant la commune de Rouffiac-Tolosan à lui verser une somme de 13 793,06 euros en réparation du préjudice financier lié à la hausse de l'indice des coûts de la construction. 
 En ce qui concerne le préjudice moral :  
 12. Il résulte de l'instruction que la société requérante a été empêchée de mener à bien la réalisation de son projet par l'illégalité du premier refus de permis de construire et que la commune, malgré l'annulation de son arrêté, a repris la même décision en méconnaissant l'autorité de la chose jugée, conduisant le tribunal à annuler son second arrêté de refus. Dans ces conditions, il sera fait une juste appréciation du préjudice moral subi par la requérante en condamnant la commune de Rouffiac-Tolosan à lui verser une somme 4 000 euros.  
 Sur les frais liés au litige :  
 13. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Rouffiac-Tolosan, la somme de 2 970 euros demandée par la société requérante, sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 14. Ces dispositions font en revanche obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de la société requérante, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance. Les conclusions présentées sur le même fondement par la commune de Rouffiac-Tolosan doivent, par suite, être rejetées.  
 
 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La commune de Rouffiac-Tolosan est condamnée à verser à la SCI Belisa Immobilier une somme de 17 793,06 euros (dix-sept mille sept-cent quatre-vingt-treize euros et six centimes). 
 Article 2 : La commune de Rouffiac-Tolosan versera à la SCI Belisa Immobilier la somme de 2 970 euros (deux mille neuf-cent soixante-dix euros) sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.  
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Belisa Immobilier et à la commune de Rouffiac-Tolosan. 
 Délibéré après l'audience du 8 mars 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Grimaud, président, 
 M. Quessette, premier conseiller,  
 Mme Lequeux, conseillère,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024. 
 La rapporteure, 
 A. LEQUEUX  
 Le président, 
 P. GRIMAUDLa greffière, 
      M. A 
 La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.  
                                   Pour expédition conforme : 
                                   La greffière en chef,