TA33 · 3ème Chambre — 5 juillet 2022

Vu la procédure suivante : 
 I/ Par une requête n°2004135 enregistrée le 16 septembre 2020, la société en nom collectif " Invest hôtel Chaville Bordeaux Arles ", représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction, à hauteur de 2 204 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour les frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 à raison d'un hôtel situé avenue de Paris, sur la commune de Lormont ;   
 2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que :  
 - l'évaluation de la valeur locative de son bien n'a pas été effectuée conformément aux principes légaux de détermination des locaux-type ; aucune précision n'est donnée par l'administration, de sorte qu'elle n'est pas en mesure de vérifier la régularité du local-type ;  
 - le tarif retenu par l'administration étant excessif, elle est en droit de solliciter un abattement de 55% sur le montant des cotisations en litige.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 1er avril 2021, la directrice régionale des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que les moyens de la requête sont infondés.  
 Par une ordonnance du 2 avril 2021, la clôture d'instruction a été fixée au 2 juin 2021.  
 II/ Par une requête n°2004970 enregistrée le 2 novembre 2020, la société anonyme en nom collectif " Invest hôtel Chaville Bordeaux Arles ", représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction, à hauteur de 2 226 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour les frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison d'un hôtel situé avenue de Paris, sur la commune de Lormont ;   
 2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que la cotisation foncière des entreprises appliquée au titre de l'année 2019 doit être calculée par application des mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte la valeur locative de 2016, à savoir 4 624 euros.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 21 mai 2021, la directrice régionale des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que les moyens de la requête sont infondés.  
 Par une ordonnance du 2 avril 2021, la clôture d'instruction a été fixée au 2 juin 2021.   
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Pauline Reynaud, première conseillère ; 
 - et les conclusions de M. Emmanuel Willem, rapporteur public.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société en nom collectif " Invest hôtel Chaville Bordeaux Arles " demande au tribunal la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016, à raison de l'hôtel, dont elle est exploitante situé avenue de Paris à Lormont. 
 2. Les requêtes n°2004135 et n°2004970 présentées par la société SNC Invest Hôtel Chaville Bordeaux Arles présentent à juger des questions semblables. Elles ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a donc lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.  
 Sur les conclusions à fin de réduction de la cotisation foncière des entreprises :  
 En ce qui concerne la cotisation foncière des entreprises due au titre de l'année 2016 :  
 3. Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base : 1° la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière () La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe () ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : () / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Selon l'article 324 AA de l'annexe 3 de ce code, alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Enfin, l'article 324 Z de l'annexe 3 du même code prévoit que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement () ".  
 4. Il résulte de ces dispositions et des termes mêmes du 3° de l'article 1498 du code général des impôts que ce n'est que lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou, à défaut, par comparaison, que l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970. Il résulte des dispositions précitées que lorsque l'administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative.  
 5. Pour déterminer la valeur locative de l'immeuble en litige classé une étoile, d'une surface réelle de 2 272 m², pondérée 987 m², situé avenue de Paris, à Lormont, exploité en tant qu'hôtel sous l'enseigne " Première classe ", l'administration s'est référée au local-type n°11 du procès-verbal complémentaire de la commune de Lormont en date du 7 décembre 1972. Ce local-type, construit en 1939 et situé dans le même secteur d'activité, au sein de la même commune, présente une superficie totale de 210 m², pondérée à 178 m², un état ordinaire et son tarif unitaire est de 3,38 euros. Ce local présente, compte tenu de sa nature, de sa structure et de son aménagement, des similitudes suffisantes avec l'hôtel de la société requérante, nonobstant une différence de superficie. Ainsi, le local-type n°11 du procès-verbal complémentaire de la commune de Lormont pouvait être retenu pour la mise en œuvre de la méthode comparative prévue à l'article 1498 du code général des impôts et, par suite, le terme de comparaison retenu par l'administration est approprié au regard des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts.  
 6. Si, la société requérante revendique l'application d'un coefficient d'ajustement de 55%, un tel coefficient ne trouve toutefois à s'appliquer, qu'à raison des différences dans les caractéristiques intrinsèques des locaux. Il résulte de ce qui précède que, la structure des bâtiments étant similaire, aucun ajustement ne devait être appliqué, l'hôtel de la société requérante, qui est situé aux abords d'une autoroute et qui dispose d'un parking de 1 400 m2, présentant, au demeurant, des caractéristiques supérieures à celles du local-type n°11. 
 7. Il résulte de tout ce qui précède que la société " Invest hôtel Chaville Bordeaux Arles " n'est pas fondée à demander, au titre de l'année 2016, la réduction de la cotisation foncière des entreprises, ni par voie de conséquence, celle de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie. 
 En ce qui concerne la cotisation foncière des entreprises due au titre de l'année 2019 :  
 8. Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base : 1° la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière () La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe () ". Aux termes de l'article 1498 du même code, applicable aux impositions en litige : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. () / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. () / A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. / A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. () ".  
 9. Aux termes de l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 dans sa version alors applicable au litige codifié depuis le 1er janvier 2018 à l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. () ". L'article 1518 E du même code prévoit que : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence ".  
 10. L'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 a prévu un processus de révision de valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels notamment retenues pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la cotisation foncière des entreprises ainsi que de leurs taxes additionnelles. Cette réforme s'applique à compter du 1er janvier 2017 pour la cotisation foncière des entreprises, la taxe spéciale d'équipement et la taxe pour frais des chambres de commerce et d'industrie pour l'ensemble, notamment, des locaux professionnels, commerciaux et biens divers définis à l'article 1498 du code général des impôts.  
 11. Il résulte des dispositions précitées que, pour mettre en œuvre la révision des valeurs locatives dans un département, il doit être calculé pour chaque catégorie de locaux professionnels de chaque secteur d'évaluation du département considéré le loyer moyen constaté à partir des déclarations portant sur les locaux donnés en location collectées par l'administration. Les tarifs par mètre carré sont ensuite déterminés sur la base de ces loyers moyens constatés. Lorsque l'application de cette méthode est rendue impossible du fait d'un nombre trop faible de loyers pour établir un loyer moyen constaté significatif, ou en raison, notamment, d'erreurs déclaratives ou d'éléments spécifiques tenant aux conditions de location de certains locaux de la catégorie, les tarifs peuvent être déterminés en faisant application de la méthode subsidiaire, par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. Si l'application de cette première méthode subsidiaire est rendue impossible du fait d'un nombre trop faible de loyers au sein du même sous-groupe, ou en raison, notamment, d'erreurs déclaratives ou d'éléments spécifiques tenant aux conditions de location de certains locaux des catégories de ce sous-groupe, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. 
 12. En premier lieu, il résulte de ce qui a été dit aux points 3 à 7, que la valeur locative retenue par l'administration au titre de l'année 2016 n'apparaît pas surévaluée. Dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la valeur locative au titre de l'année 2019 aurait dû être déterminée en tenant compte de la valeur locative de l'année 2016, soit 4 624 euros, et non 10 275 euros.  
 13. En second lieu, si la société requérante soutient que l'assiette des taxes qui lui ont été réclamées au titre de l'année 2019 aurait dû être calculée en appliquant à la valeur locative de son établissement les différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en se bornant à rappeler ces dispositifs prévus par la loi de finances rectificative pour 2010, sans préciser, au cas d'espèce, les conditions d'application des dispositifs dont elle est susceptible de bénéficier, elle n'assortit pas son moyen de précisions suffisantes permettant d'en apprécier le bien-fondé.  
 14. Il résulte de ce qui précède que la société " Invest hôtel Chaville Bordeaux Arles " n'est pas fondée à demander au titre de l'année 2019 la réduction de la cotisation foncière des entreprises, ni par voie de conséquence, celle de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie. 
 Sur les frais liés au litige :  
 15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société requérante réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes n°2004135 et n°2004970 de la société " Invest hôtel Chaville Bordeaux Arles " sont rejetées.   
 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société " Invest hôtel Chaville Bordeaux Arles " et à la directrice régionale des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde 
 Délibéré après l'audience du 21 juin 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Salvage, président, 
 M. Elouafi, premier conseiller,  
 Mme Reynaud, première conseillère.   
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 juillet 2022. 
 La rapporteure, 
 P. REYNAUD 
 Le président, 
 F. SALVAGE Le greffier, 
 S. FORESTAS-BURGAUD 
 La République mande et ordonne à l'administrateur général des finances publiques en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier, 
 N°2003929