TA95 · 2ème Chambre (JU) — 20 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 13 novembre 2020 et 5 avril 2022, la société Elysées Pierre, représentée par Me Meier et Me Valeteau, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge ou, à défaut, la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019, à raison de l'immeuble " Le Balzac " dont elle est propriétaire au 10 place des Vosges à Courbevoie (92). 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - à titre principal, les travaux de rénovation lourde opérés sur l'immeuble ont affecté le gros-œuvre d'une manière telle qu'ils l'ont rendu dans son ensemble impropre à toute utilisation ; par suite, il convient de l'exclure du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties ; 
 - à titre subsidiaire, la valeur locative de l'immeuble, qui a été fixée pour les années en litige par comparaison avec un local de référence à usage de bureau, aurait dû être établie 
 par comparaison avec un local type différent tel qu'un entrepôt, les changements de 
 caractéristiques physiques de l'immeuble l'ayant rendu, dès le 1er janvier 2018, impropre à tout autre usage.  
 Par un mémoire en défense, enregistré les 17 mai 2021, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 6 avril 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 19 avril 2022 à midi.  
 Un mémoire a été produit par la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise postérieurement à la clôture, le 19 avril 2022 à 13h34.  
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. A en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Huon, magistrat désigné ; 
 - et les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La Société Elysées Pierre a entrepris la restructuration de l'immeuble " Le Balzac ", à usage de bureaux, dont elle est propriétaire au 10, place des Vosges à Courbevoie (92). Estimant que les travaux de réhabilitation lourde rendaient cet immeuble impropre à toute utilisation, elle a sollicité le dégrèvement des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties y afférentes, établies au titre des années 2018 et 2019 ou, à défaut, la réduction de ces impositions à raison de la mise à jour de la valeur locative de l'immeuble pour tenir compte du compte du changement de ses caractéristiques physiques. A la suite du rejet de sa réclamation, elle réitère ses prétentions devant le juge de l'impôt.   
 2. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ".  Aux termes de l'article 1393 du même code : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France, à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code (). ". Aux termes de l'article 1415 du même code précité, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition ". 
 3. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entraînant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts. 
 Sur la demande en décharge 
 4. En premier lieu, il résulte de l'instruction et, en particulier du constat d'huissier établi le 28 février 2018, que, si, à l'époque, chaque étage était constitué d'un plateau décloisonné, à l'état brut et curé, vide de personnel, de mobilier et d'installation technique, la restructuration en cours, pour laquelle les permis de démolir et de construire n'ont d'ailleurs été délivrés qu'en février 2018, n'avait pas à cette date, ni a fortiori au 1er janvier précédent, au-delà de simples travaux préparatoires, affecté le gros œuvre d'une manière telle qu'elle rendait le bâtiment litigieux dans son ensemble impropre à toute utilisation.  
 5. En second lieu, même à supposer que, dans son ensemble, l'opération de réhabilitation puisse être regardée comme ayant significativement affecté le gros-œuvre, il ne résulte pas de l'instruction que les travaux entrepris à la date du 1er janvier 2019 aient, eu égard à leur nature et à leur ampleur, alors rendu l'immeuble inutilisable. En particulier, si les documents techniques versés au dossier comportent notamment une description des travaux de structure, ils n'en précisent pas le phasage ; par ailleurs, si le constat d'huissier du 29 novembre 2019 atteste d'une reprise des façades et indique, photographies à l'appui, que le bâtiment n'est pas hors d'air, ce document établi près d'un an après la date du fait générateur de l'impôt ne permet pas de conclure qu'à cette dernière date, l'immeuble était totalement inutilisable en raison des atteintes portées au gros-œuvre.  
 6. En conséquence, ni au titre de l'année 2018, ni au titre de l'année 2019, l'immeuble litigieux n'avait perdu son caractère de propriété bâtie au sens de l'article 1380 du code général des impôts.  
 Sur la demande en réduction   
 7. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction issue de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article./ Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance (). ". Aux termes de l'article 1516 de ce code, applicable à l'espèce : " () II. - Les valeurs locatives des propriétés bâties mentionnées à l'article 1498 sont mises à jour selon une procédure comportant : /1° La constatation annuelle des changements affectant ces propriétés ;/ 2° La modification annuelle des coefficients de localisation dans les conditions prévues au II de l'article 1518 ter ; /3° L'actualisation prévue au III du même article 1518 ter. ". Aux termes de l'article 1517 du même code " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 (). ". Enfin, aux termes de l'article 1406 dudit code : " I. - Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. Il en est de même pour les changements d'utilisation des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 (). " 
 8. Il ne résulte pas de l'instruction que l'immeuble en litige, à usage de bureaux, a été rendu disponible, pendant la durée des travaux, pour un usage d'entrepôt. D'ailleurs, la requérante n'a pas avisé l'administration d'un quelconque changement d'affectation temporaire dans les conditions prévues par le I. de l'article 1406 du code général des impôts. Dès lors, la société Elysées Pierre n'est pas fondée à soutenir que, pour la fixation de sa valeur locative révisée, pas plus d'ailleurs que pour sa valeur locative non révisée, le local en cause devrait être assimilé à un entrepôt. 
 9. Il résulte de ce qui précède que la requête de la société Elysées Pierre doit être rejetée en toutes ses conclusions.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société Elysées Pierre est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Elysées Pierre et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2022 . 
 Le magistrat désigné, 
 C. A La greffière, 
 A. TAINSA 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.