TA75 · 1re Section - 3e Chambre - R.222-13 — 4 décembre 2023

Vu les procédures suivantes : 
 I. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 5 août 2020 et le 26 janvier 2021 sous le numéro 2011905, la société Patrimmo commerce, représentée par Mme A, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d'enlèvement pour les ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018, 2019 et 2020 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat le règlement des intérêts moratoires relatif au dégrèvement prévus à l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et les entiers dépens. 
 Elle soutient que : 
 - le local litigieux relève de la catégorie MAG2 " commerces sans accès direct sur la rue ", et non à la catégorie MAG4 " magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 m2 et 2 500 m2) " ; 
 - l'évaluation du local litigieux au regard du local type n°229 du procès-verbal C du quartier Faubourg du Roule, dans le 8ème arrondissement est inadéquate est irrégulière ; et dans l'hypothèse où ce bien devrait être retenu, un ajustement tarifaire de -25% devrait être pratiqué pour tenir compte des différences avec le local litigieux ; 
 - à titre principal, l'évaluation du local litigieux au regard du local-type n°598 PV-C quartier Madeleine remplit toutes les similitudes requises par la législation pour servir de terme de comparaison. L'administration doit tenir compte d'un ajustement tarifaire de -20% pour tenir compte des différences avec le local litigieux ; 
 - à titre subsidiaire, l'évaluation du local litigieux au regard du local-type n°599 PV-ME quartier Madeleine 8ème arrondissement, remplit suffisamment de similitudes requises par la législation pour servir de terme de comparaison. L'administration doit tenir compte d'un ajustement tarifaire de -20% pour tenir compte des différences avec le local litigieux ; 
 - à titre infiniment subsidiaire, l'évaluation du local litigieux au regard du local-type n°601 PV-ME 1er Vendôme remplit suffisamment de similitudes requises par la législation pour servir de terme de comparaison. L'administration doit tenir compte d'un ajustement tarifaire de  
 -30% pour tenir compte des différences avec le local litigieux. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 6 janvier 2021, le directeur régional des finances publiques d'Île de France et du département de Paris conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.  
 II. Par une requête enregistrée sous le numéro 2101500 le 26 janvier 2021, la société Patrimmo commerce, représentée par Mme A, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :  
 1°) de prononcer la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâtis et de la taxe d'enlèvement pour les ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018, 2019 et 2020 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat le règlement des intérêts moratoires relatif au dégrèvement prévus à l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et les entiers dépens. 
 Elle soutient que : 
 - le local litigieux relève de la catégorie MAG2 " commerces sans accès direct sur la rue ", et non à la catégorie MAG4 " magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 m2 et 2 500 m2) " ; 
 - l'évaluation du local litigieux au regard du local type n°229 du procès-verbal C du quartier Faubourg du Roule est inadéquate et irrégulière ; 
 - à titre principal, l'évaluation du local litigieux au regard du local-type n°598 PV-C quartier Madeleine remplit toutes les similitudes requises par la législation pour servir de terme de comparaison. L'administration doit tenir compte d'un ajustement tarifaire de -20% pour tenir compte des différences avec le local litigieux ; 
 - à titre subsidiaire, l'évaluation du local litigieux au regard du local-type n°599 PV-ME quartier Madeleine 8ème arrondissement, remplit suffisamment de similitudes requises par la législation pour servir de terme de comparaison. L'administration doit tenir compte d'un ajustement tarifaire de -20% pour tenir compte des différences avec le local litigieux ; 
 - à titre infiniment subsidiaire, l'évaluation du local litigieux au regard du local-type n°601 PV-ME 1er Vendôme remplit suffisamment de similitudes requises par la législation pour servir de terme de comparaison. L'administration doit tenir compte d'un ajustement tarifaire de  
 -30% pour tenir compte des différences avec le local litigieux. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 3 mai 2021, le directeur régional des finances publiques d'Île de France et du département de Paris conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que les moyens ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales, 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. Rohmer, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Rohmer,  
 - et les conclusions de M. Guiader, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société Patrimmo Commerce demande la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d'enlèvement pour les ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018, 2019 et 2020, à raison d'un ensemble immobilier situé 14 place de la Madeleine, dans le 8ème arrondissement de Paris dont elle est propriétaire.   
 Sur la jonction :  
 2. Les requêtes n° 2011905 et 2101500 présentées par la société Patrimmo posent des questions similaires et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement. 
 Sur les conclusions des deux requêtes à fin de décharge :  
 En ce qui concerne la catégorie applicable :  
 3. Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II au même code : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : / Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue. / Catégorie 2 : commerces sans accès direct sur la rue. / Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial. / Catégorie 4 : magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 500 m2). / Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m2) ; (). 
 4. Le local en litige a été évalué selon la méthode de révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels mise en place à partir du 1 er janvier 2017. Ce dernier a été classé dans la catégorie MAG 4 " magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 500 m2) ". Dès lors que la surface réelle totale est de 1 671 m2, dont 1330 m2 est dédiée à l'espace commercial. La surface principale réservée à la vente étant supérieure à 400 m², le local a été à bon droit classé dans la catégorie des magasins de grande surface (MAG 4). 
 En ce qui concerne la méthode comparative : 
 5. Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : "La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte". Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe.". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code, dans sa version applicable au litige : "La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance.". Enfin, aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code dans sa version applicable au litige : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". L'évaluation par comparaison régie par les articles 324 Z et 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, se définit comme la recherche d'un local-type adapté au local à évaluer, en observant sa situation géographique, en examinant son affectation, en prenant en compte d'autres éléments comme son état d'entretien, les surfaces réelles et pondérées. 
 6. Il résulte des dispositions précitées que la valeur locative servant, à compter du 1er janvier 2017, de référence pour l'application du dispositif de " planchonnement " résultant des dispositions précitées du III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, est évaluée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été légalement fixée, en application de l'ensemble des dispositions législatives du même code, au 1er janvier 1970 par l'article 324 AK de son annexe III. La valeur locative des immeubles faisant l'objet d'une location consentie à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 doit être fixée d'après le bail, tandis que, pour les immeubles existant à cette date et non donnés à bail à des conditions de prix normales, de même que pour les constructions nouvelles ou les biens ayant fait l'objet, depuis cette date, d'un changement de consistance ou d'affectation, la valeur locative est fixée par voie de comparaison ou, à défaut, par voie d'appréciation directe. 
 7. Par ailleurs, il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. 
 S'agissant du local-type n° 229 du procès-verbal : 
 8. Pour évaluer la valeur locative de l'immeuble appartenant à la société requérante, l'administration a retenu le local-type n°229 des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris, Faubourg du Roule, d'une valeur locative unitaire de 37,05 euros par m².  
 9. D'une part, pour soutenir que le local type proposé par l'administration aurait été restructuré et ne pouvait donc être retenu, la société requérante se borne à produire la description des travaux autorisés sur ce bâtiment par un permis de construire accordé en 2015, qui mentionne notamment la création de 600 m2 supplémentaires portant le total à 8018 m2 et la création de surfaces dans la cour intérieure, au demeurant sans préciser la date des travaux entrepris. Toutefois, et alors que local-type n°229 ne comprend qu'une partie du bâtiment, les seuls éléments produits ne permettent pas de considérer que la composition, le volume ou la surface de ce local auraient été modifiés de manière substantielle, notamment par l'addition de constructions, la démolition totale ou partielle de la construction ou sa restructuration par division ou réunion de locaux préexistants. Par suite, il ne résulte pas de l'instruction que le local-type proposé par l'administration aurait été restructuré ou aurait significativement changé de consistance au point de lui faire perdre sa pertinence comme terme de comparaison. 
 10. D'autre part, le local de référence est un magasin de grande surface, d'une superficie affectée à la vente de 1676 m2 et de 862 m2 en entresol. Il est également classé en zone de commercialité " très bonne ", comme le local litigieux.  Il est situé sur l'avenue des Champs Elysées, il a été choisi en raison des spécificités du local à évaluer et des difficultés à trouver sur le procès-verbal du quartier madeleine un local similaire à l'immeuble en litige. Pour tenir compte de la différence de situation entre les deux immeubles, le service a appliqué un abattement de 15 % à la valeur locative du local-type retenu, suffisant au regard de cette différence. Par suite, c'est à bon droit que l'administration a retenu le local-type n°229. 
 S'agissant des substitutions demandées par la société requérante : 
 11. La société requérante soutient que le local-type n°598 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris, quartier Madeleine d'une valeur locative de 22,11 euros par m² correspondant à une boutique de haute couture qui abrite l'atelier de couture et ses bureaux était plus pertinent pour être retenu comme local de comparaison. Toutefois, il résulte de l'instruction que l'espace de vente de la boutique de haute couture située dans ce local-type n° 598 ne représente que 303 m2 contre un espace de vente de 1 330 m2 pour le local litigieux. En outre, le local-type est classé en zone de commercialité " bonne ", alors que le local litigieux est classé en zone de commercialité " très bonne ".  
 12. La société requérante soutient, à titre subsidiaire, que le local-type N°599 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris peut être retenu comme terme de comparaison. Toutefois, et alors même que ce local est situé à moins de 200 mètres du local litigieux, il résulte de l'instruction que seule une partie de ce local est consacrée à la vente et qu'il se situe dans une zone de commercialité différente de celle du bien appartenant à la société Patrimmo commerce.  
 13. Enfin, si la société requérante soutient, à titre infiniment subsidiaire, que le local-type N°601 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris peut être retenu comme terme de comparaison, il résulte de l'instruction que le local n° 601 ne présente pas de critères similaires avec le local litigieux, en ce qu'il est un magasin donne sur rue et dispose d'une surface inférieure à 400m2. 
 14. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n'est fondée à soutenir ni que le choix du nouveau local-type de référence proposé par l'administration serait inapproprié, ni que les locaux-type qu'elle propose de retenir constitueraient des termes de comparaison plus adaptés. 
 15. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la requête présentée par la société Patrimmo Commerce doit être rejetée en toutes ses conclusions. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes de la société Patrimmo Commerce sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Patrimmo Commerce et au directeur régional des finances publiques d'Île de France et de Paris. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2023. 
 Le magistrat désigné, 
 B. ROHMER 
 La greffière,  
 S. CAILLIEU-HELAIEMLa République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°2011905/1-3 et N°2101500/1-3