TA75 · 4e Section - 3e Chambre — 4 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par un jugement n° 2016718 du 16 septembre 2022 le tribunal administratif de Paris a rejeté la requête de la société civile immobilière GLJ 64 tendant à la décharge partielle de la taxe pour création de locaux à usage de bureaux en Ile-de-France à laquelle elle a été assujettie par un titre de perception émis à son encontre le 26 février 2020 pour un montant de 205 043 euros. 
 
Par une décision n° 470275 du 20 décembre 2024, le Conseil d’Etat a annulé ce jugement et a renvoyé l’affaire devant ce même tribunal.  
 
Par une requête enregistrée le 12 octobre 2020, la société civile immobilière GLJ 64, représentée par le cabinet Laborde, demande au tribunal : 
 
1°) de prononcer la décharge partielle de la taxe pour création de locaux à usage de bureaux en Ile-de-France à laquelle elle a été assujettie par un titre de perception émis à son encontre le 26 février 2020 pour un montant de 205 043 euros ;  
 
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- la réhabilitation des 400 m² de bureaux préexistants ne constitue pas une opération passible de la taxe ; 
- le permis de construire délivré le 3 octobre 2018 ne constitue pas un fait générateur de la taxe pour création de locaux à usage de bureaux ; 
- le changement d’usage effectué par l’ancien propriétaire ne peut plus lui être opposé au regard de l’article L. 186 du livre des procédures fiscales. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 28 janvier 2022, le préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris conclut au rejet de la requête. 
 
Il fait valoir que les moyens soulevés par la société GLJ 64 ne sont pas fondés. 
 
Par ordonnance du 25 avril 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 26 juin 2025.  
 
Vu : 
- l’arrêt n° 470275 du 20 décembre 2024 du Conseil d’Etat ;  
- les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le livre des procédures fiscales ;  
- le code de l’urbanisme ;  
- la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 ;  
- l’arrêté du 19 décembre 2017 relatif à l'actualisation annuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la taxe pour la création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en région d'Ile-de-France (art. L. 520-1 et L. 520-8 du code de l'urbanisme) ;  
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme A..., 
- les conclusions de M. Gualandi, rapporteur public, 
- et les observations de Me Castelle, représentant la société GLJ 64. 
 
Considérant ce qui suit :  
 
La société GLJ 64 a déposé le 23 février 2018 une demande de permis de construire portant sur un local commercial qu’elle a acquis le 24 avril 2018, situé au 21 boulevard Pasteur dans le 15ème arrondissement de Paris, qui mentionnait une surface créée de bureaux de 589,9 m². Elle n’a cependant déclaré qu’une surface de 103 m² de création de bureaux en vue de son assujettissement à la taxe pour création de locaux à usage de bureaux, commerce et stockage en Ile-de-France, au motif que, pour le surplus, le changement de destination des locaux était intervenu à une date pour laquelle la prescription était acquise. Par un arrêté du 3 octobre 2018, la maire de Paris lui a délivré ce permis de construire. Un titre de perception a été émis le 26 février 2020 en vue du recouvrement de cette taxe pour un montant de 205 043 euros, correspondant à la création de 503 m² de locaux à usage de bureaux. Par la présente requête,  la société GLJ 64 demande la décharge partielle de la taxe pour création de locaux à usage de bureaux en Ile-de-France à laquelle elle a été assujettie par un titre de perception émis à son encontre le 26 février 2020 pour un montant de 205 043 euros.  
Sur les conclusions tendant à la décharge :  
En ce qui concerne le fait générateur :  
D’une part, aux termes, de l'article L. 520-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable antérieurement au 1er janvier 2016 : « En région d'Ile-de-France, une redevance est perçue à l'occasion de la construction, de la reconstruction ou de l'agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage définis au III de l'article 231 ter du code général des impôts ». Aux termes du premier alinéa de l'article L. 520-2 du même code, également dans sa rédaction applicable antérieurement au 1er janvier 2016 : « La redevance est due par la personne physique ou morale qui est propriétaire des locaux à la date de l'émission de l'avis de mise en recouvrement. L'avis de mise en recouvrement doit être émis dans les deux ans qui suivent soit la délivrance du permis de construire, soit le dépôt des déclarations prévues par les articles L. 520-9 et R. 422-3, soit, à défaut, le début des travaux ». Aux termes des deux premiers alinéas de l'article L. 520-9 du même code, dans leur rédaction applicable antérieurement à cette même date : « Est assimilé, pour l'application du présent titre, à la construction de locaux à usage de bureaux ou de locaux de recherche le fait de transformer en de tels locaux des locaux précédemment affectés à un autre usage. / Les transformations de locaux visées au présent article devront à défaut d'une demande de permis de construire, faire l'objet d'une déclaration dont les modalités seront déterminées par le décret en conseil d'Etat prévu à l'article L. 520-11 ». Enfin, aux termes de l'article L. 186 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 21 août 2007 : « Dans tous les cas où il n'est pas prévu un délai de prescription plus court, le droit de reprise de l'administration s'exerce pendant dix ans à partir du jour du fait générateur de l'impôt ». A compter du 22 août 2007, l’échéance du délai fixé par cet article a été ramenée à l’expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l’impôt. 
Il résulte de ces dispositions que, dans l'hypothèse d'une construction ou d'une transformation en infraction aux dispositions relatives au permis de construire ou aux déclarations exigibles, seule trouve à s'appliquer la prescription prévue par les dispositions de l'article L. 186 du livre des procédures fiscales, qui court à compter de l'achèvement des travaux exécutés sans autorisation ou sans déclaration en vue de la construction de locaux à usage de bureaux ou de locaux de recherche ou de la transformation en de tels locaux, fait générateur de l'imposition. 
D’autre part, l’article 50 de la loi du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 a modifié les dispositions du code de l’urbanisme citées au point 2 pour, en application de son V, les « opérations pour lesquelles la demande de permis de construire ou la déclaration préalable prévue à l'article L. 421-4 du code de l'urbanisme est déposée à compter du 1er janvier 2016 ». Aux termes de l’article L. 520-1 du code de l’urbanisme, dans cette nouvelle rédaction : « En région d'Ile-de-France, une taxe est perçue à l'occasion de la construction, de la reconstruction ou de l'agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage définis, respectivement, aux 1°, 2° et 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts ». Aux termes de l’article L. 520-2 de ce code, dans sa nouvelle rédaction : « Pour l'application du présent titre, est assimilée à la construction de locaux : 1° L'affectation à usage de bureaux de locaux précédemment affectés à un autre usage ; (…) ». Aux termes de l’article L. 520-4 du même code, dans sa nouvelle rédaction : « Le fait générateur de la taxe est la date de délivrance, expresse ou tacite, de l'autorisation de construire ou d'aménager prévue au présent code ou, à défaut, celle du début des travaux ou du changement d'usage des locaux ». Enfin, aux termes de l’article L. 520-14 du même code : « Le droit de reprise (…) s'exerce jusqu'au 31 décembre de la sixième année qui suit l'année du fait générateur ».  
Ni pour l’application des anciennes dispositions citées au point 2, ni pour celle des nouvelles dispositions citées au point 4, la délivrance, expresse ou tacite, de l'autorisation de construire ou d'aménager mentionnée à l’article L. 520-2 ancien ou au nouvel article L. 520-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’elle régularise une transformation précédemment intervenue en infraction aux dispositions relatives au permis de construire ou aux déclarations exigibles, ne constitue un nouveau fait générateur de la taxe prévue à l’article L. 520-1 de ce code, ouvrant à l’administration un nouveau délai de reprise. 
En l’espèce, la société requérante a déposé en 2018 une demande de permis de construire visant d’une part à la création d’une nouvelle surface de bureaux et d’autre part au changement de destination d’une superficie de 407,1 m² de locaux de commerce en locaux de bureaux. Elle soutient que, si elle a déposé un permis de construire pour la totalité de la surface ainsi créée, 400 m² de cette superficie avaient déjà été transformés comme bureaux antérieurement à l’année 1999, date où le précédent propriétaire avait acquis les locaux. Elle produit pour les années 2008 à 2010 des déclarations relatives à la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux et de stockage indiquant une superficie de 432 m² de bureaux, ainsi que cette même déclaration pour les années 2011 à 2018 indiquant une superficie de 400 m² de bureaux. Elle démontre ainsi que le changement de destination de locaux de commerce d’une superficie de 400 m² en locaux de bureaux est intervenu au plus tard en 2008.  
D’une part, ainsi qu’il a été dit au point 5, dès lors que le permis de construire délivré en 2018 régularise cette transformation, il ne constitue pas un nouveau fait générateur de la taxe prévue à l’article L. 520-1 du code de l’urbanisme. D’autre part, ainsi qu’il a été dit au point 3, s’agissant d’une transformation réalisée en infraction aux dispositions relatives aux autorisations d’urbanismes, le droit de reprise s’exerçait au plus tard jusqu’à fin 2015, sixième année suivant celle de la date où est intervenu au plus tard le fait générateur de l’impôt. Par suite, la société GLJ 64 est fondée à soutenir que ce changement de destination ne pouvait plus lui être opposé.  
En ce qui concerne le montant de la décharge :  
Aux termes de l’article L. 520-8 du code de l’urbanisme : « I. Pour les locaux à usage de bureaux et les locaux commerciaux, les tarifs de la taxe sont appliqués par circonscriptions, telles que définies ci-après : / 1° Première circonscription : Paris et le département des Hauts-de-Seine ; (…) ». Pour l’année 2018, l’arrêté du 19 décembre 2017 fixe à 407,64 euros le tarif par mètre carré de locaux de bureaux situés dans la première circonscription.  
Il résulte de l’instruction que la société GLJ 64 reste redevable de la taxe prévue à l’article L. 520-1 du code de l’urbanisme pour les 103 m² de surfaces créées, qui ne résultent pas de la transformation intervenue en 2008 au plus tard. Elle reste donc redevable de la somme de 41 986, 92 euros et doit être déchargée de la somme de 163 056 euros.  
Par une mise en demeure de payer du 1er septembre 2020, la société GLJ 64 s’est vue imposer une majoration de 10% en raison du retard de paiement, pour un total de 20 504 euros. Dès lors qu’elle a été déchargée de la somme de 163 056 euros, il y a lieu de la décharger de cette pénalité à hauteur de 16 306 euros.  
Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête, que la société GLJ 64 est fondée à solliciter la décharge partielle de la taxe pour création de locaux à usage de bureaux en Ile-de-France à laquelle elle a été assujettie par un titre de perception émis à son encontre le 26 février 2020 pour un montant de 205 043 euros ainsi que des pénalités correspondantes, à hauteur respectivement de 163 056 euros et de 16 306 euros.  
Sur les frais liés au litige : 
 
Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ».  
Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la société GLJ 64 et non compris dans les dépens. 
D E C I D E : 
 
Article 1er : La société GLJ 64 est déchargée partiellement de la taxe pour création de locaux à usage de bureaux en Ile-de-France à laquelle elle a été assujettie par un titre de perception émis à son encontre le 26 février 2020 pour un montant de 205 043 euros ainsi que des pénalités correspondantes, à hauteur respectivement de 163 056 euros et de 16 306 euros. 
 
Article 2 : L’État versera à la société GLJ 64 une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière GLJ 64, au préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris et au directeur régional et interdépartemental de l’équipement et de l’aménagement de la région Ile-de-France.  
 
Délibéré après l'audience du 14 octobre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. Patrick Ouardes, président, 
Mme Chloé Hombourger, première conseillère,  
M. Vadim Melka, conseiller. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025. 
 
La rapporteure, 
Signé 
C. A... 
 
Le président, 
Signé 
P. Ouardes 
 
La greffière, 
 
 
                                                           Signé 
 
 
L. Thomas 
 
 
La République mande et ordonne au ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.