TA06 · Magistrat M. RINGEVAL — 10 janvier 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 21 janvier 2021 et le 19 octobre 2022, la société en nom collectif (SNC) Hôtel Nice Californie, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 dans les rôles de la commune de Nice (06000) à raison de son établissement sis au 58 avenue de la Californie ; 
 2°) de condamner l'État à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la taxe foncière sur les propriétés bâties de 2020 doit être calculée par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels en prenant en compte la valeur locative 1970 telle qu'elle ressort de sa requête n°1802457 relative à la taxe foncière sur les propriétés bâties de 2016 au titre du même local.  
 - s'agissant de la partie hôtel de son établissement sis au 58 avenue de la Californie à Nice, le local type n°28 " Flots bleus " sis au 101 promenade des Anglais à Nice du  
 procès-verbal de la ville de Nice retenu par l'administration, doit donner lieu à un abattement supplémentaire de 30 % ; 
 - elle propose à titre subsidiaire à ce que soit retenu le local type n°138 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Nice, sis 47 Rue Hôtel des Postes,  
 " Hôtel helvétique ". 
 Par un mémoire en défense et un mémoire en réplique, enregistré le 21 juillet 2021 et le 26 janvier 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 En application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. Ringeval pour statuer sur les litiges visés audit article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Ringeval, 
 - les conclusions de M. Beyls, rapporteur public. 
 Les parties n'étaient ni présentes ni représentées. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SNC Hôtel Nice Californie a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères ainsi qu'à la taxe spéciale d'équipement au titre de l'année 2020 en sa qualité de propriétaire de locaux situés 58 avenue de la Californie à Nice (06000) sous l'enseigne Ibis Budget. La société requérante en demande la réduction. 
 Sur les conclusions aux fins de réduction : 
 2. Aux termes du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 : " () B. 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017 ". Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes du IV de ce dernier article : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Enfin, aux termes de l'article 1518 E du même code : " () Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 (), dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / Cette majoration est supprimée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété () ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. 
 3. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ". En vertu de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Pour les locaux professionnels révisés existants au 1er janvier 2017, les dispositifs atténuateurs s'appuient sur la valeur locative 1970 du local professionnel. Aux termes de l'article 1498 du même code dans sa rédaction applicable à la taxe foncière de l'année 2017 : " () la valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :1° pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;2° a. pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. la valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision [Actuellement, 1er janvier 1970] lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° à défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". 
 4.  Pour l'application du 2° de l'article 1498 précité, l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016 précise que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, en vigueur avant le 30 juin 2018 : " la valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". L'évaluation par comparaison régie par les articles 324 Z et 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, se définit comme la recherche d'un local-type adapté au local à évaluer, en observant sa situation géographique, en examinant son affectation, en prenant en compte d'autres éléments comme son état d'entretien, les surfaces réelles et pondérées. 
 5. En premier lieu, la requérante soutient que les impositions en litige au titre de l'année 2020 doivent être calculées par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels sur la base d'une valeur locative au titre de l'année 2016 inférieure à celle retenue par l'administration, telle qu'elle ressort de sa requête n°1802457 relative à la taxe foncière sur les propriétés bâties de 2016 portant sur le même local.  
 6. Dans la requête n°1802457, la SNC Hôtel Nice Californie fait valoir que les locaux-types retenus in fine par l'administration pour l'évaluation de l'hôtel et du restaurant dont elle est propriétaire sous l'enseigne Ibis Budget, doivent donner lieu à un abattement total de  
 50 %, tant pour la partie  hôtel que pour la partie restaurant conduisant respectivement au tarif de 4,39 euros/m² pour l'hôtel et de 5,42 euros/m² pour le restaurant en raison de la différence de superficie existante entre les locaux-types et les locaux à évaluer. 
 En ce qui concerne l'hôtel : 
 7. L'administration a proposé, au stade de l'instruction de la réclamation, la substitution du local-type n° 28 du procès-verbal de la commune de Nice au local-type n°140 du procès-verbal de la commune de Nice initialement retenu dans le cadre du calcul de la valeur locative cadastrale de ce local, en estimant qu'il a été jusqu'alors sous-évalué, soit un tarif de 7,80 euros/m² au lieu de 6,70 euros/m². 
 8. Il résulte de l'instruction que le local-type proposé par l'administration correspond à un hôtel classé 3 étoiles situé au 101 promenade des Anglais à Nice, dont la surface pondérée est de 282 m² et non de 464 m² comme l'indique l'administration. Si l'hôtel Flot d'Azur correspondant au local-type n° 28 du procès-verbal de la commune de Nice possède  
 3 étoiles alors que l'hôtel Ibis Budget en cause dont la requérante est propriétaire au 56 avenue de la Californie à Nice n'en possède que deux, il est constaté que l'hôtel Ibis Budget dispose des caractéristiques essentielles des hôtels trois étoiles, à savoir que les chambres sont équipées de sanitaire privés et qu'un accueil est disponible sur un nombre d'heures supérieur à 12 heures. La situation géographique des deux établissements est comparable, se situant dans le même quartier ouest de la ville, à 650 mètres l'un de l'autre. Si l'hôtel " Flots d'Azur " est situé sur la promenade des Anglais, le bâtiment présente des caractéristiques modestes qui le distingue des hôtels très prestigieux situés dans la même avenue. L'administration n'est pas démentie lorsqu'elle indique que la consultation d'un site de réservation sur internet montre que le prix des chambres sont proposés à partir de 98 euros pour l'hôtel des " Flots d'Azur " contre 78 euros proposés pour la même période par Ibis Budget. En outre, ces deux hôtels jouissent de la proximité de la mer. L'hôtel Flots d'Azur se situe sur la promenade des Anglais subissant ainsi les inconvénients d'une circulation toujours très dense sur cet axe alors que l'hôtel Ibis Budget se situe dans une rue parallèle à la promenade des Anglais, sur l'avenue de la Californie dont la pollution sonore reste limitée. Ces deux établissements disposent également de parking et la vue mer profite aux deux établissements. Enfin, s'agissant de l'état général des deux établissements, si l'hôtel Flots d'azur est une construction plus ancienne que l'hôtel Ibis Budget, ces deux établissements ont fait l'objet d'une rénovation récente. Au demeurant, la société requérante ne conteste plus, dans ses dernières écritures, le choix de l'immeuble de référence retenu par l'administration pour déterminer la valeur locative de la partie hôtel et accepte de recourir au nouveau terme de comparaison proposé par l'administration fiscale. Par suite, le nombre différent d'étoiles que possèdent l'hôtel Flots d'Azur et l'hôtel Ibis Budget n'est pas suffisamment significatif pour ne pas considérer ces établissements comme semblables dans le cadre de la détermination d'un local-type afin de définir la valeur locative cadastrale d'un bien immobilier. 
 9. Toutefois, la société requérante conteste l'insuffisance de l'abattement de 20 % appliqué par le service sur la valeur cadastrale du local type n° 28 et propose pour prendre en compte la différence de superficie existante entre les deux locaux, l'application d'un abattement supplémentaire de 30 %. 
 10. Pour soutenir que la différence de superficie entre les deux locaux justifie l'application d'un ajustement total de - 50 % au lieu de - 20 %, la société requérante énonce le principe que la valeur locative unitaire des locaux commerciaux augmente au fur et à mesure que leur surface diminue, en faisant référence à une décision de justice qui concerne des faits étrangers à l'espèce. En l'espèce, il ne ressort pas des éléments du dossier que la différence de superficie entre le local-type et la partie hôtel de l'établissement de la requérante justifie un abattement supplémentaire de 30 %. Dès lors, la valeur locative unitaire de la partie hôtel de l'hôtel-restaurant Ibis Budget de la société requérante doit être fixée à 7,80 euros par mètre carré. 
 En ce qui concerne le restaurant : 
 11. L'administration propose, au stade de l'instruction de la réclamation, la substitution du local-type n° 162 du procès-verbal de la commune de Nice au local-type n°298 du procès-verbal de la commune de Nice initialement retenu dans le cadre du calcul de la valeur locative cadastrale de ce local, soit un tarif de 9,64 euros/m² au lieu de 10,36 euros/m². 
 12. Il résulte de l'instruction que le local-type proposé par l'administration correspond à la brasserie " Les deux palmiers ", sise au 15 boulevard Victor Hugo à Nice. Ce local a une surface pondérée de 133 m² alors que le restaurant de l'hôtel Ibis Budget dispose d'une surface pondérée de 297 m² et non de 370 m² comme l'indique par erreur l'administration. Il n'est pas contesté que ces deux établissements disposent à proximité de parkings permettant à leur client de pouvoir s'y rendre en voiture. La société requérante ne conteste plus, dans ses dernières écritures, le choix du local de référence retenu par l'administration pour déterminer la valeur locative de la partie restaurant et accepte de recourir au nouveau terme de comparaison proposé par l'administration fiscale. 
 13. Toutefois, la SNC Hôtel Nice Californie conteste l'insuffisance de l'abattement de 20 % appliqué par le service sur la valeur cadastrale du local type n° 162 et propose pour prendre en compte la différence de superficie existante entre les deux locaux, l'application d'un abattement supplémentaire de 30 % conduisant au tarif métrique de 4,39 euros au lieu de 7,80 euros comme retenu par le service. 
 14. Pour soutenir que la différence de superficie entre les deux locaux justifie l'application d'un ajustement total de - 50 % au lieu de - 20 %, la société requérante fait valoir que le bar-restaurant Les Deux Palmiers étant plus de deux fois plus petit que la partie restaurant de l'Ibis Budget Nice Californie, un abattement supplémentaire de 30 % doit être appliqué au tarif retenu par l'administration. Toutefois, il ne ressort pas des éléments du dossier que la différence de superficie entre le local-type et la partie restaurant de l'établissement de la société requérante justifie un abattement supplémentaire de 30 %. Dès lors, la valeur locative unitaire de la partie restaurant de l'hôtel-restaurant Ibis Budget de la société requérante doit être fixée à 9,64 euros par mètre carré. 
 15. En second lieu, la SNC Hôtel Nice Californie propose à titre subsidiaire que soit retenu le local-type n°138, correspondant à l'hôtel Helvétique sis au 47 rue de l'hôtel des Postes à Nice, au tarif de 5,72 euros après abattement de 20 %. Toutefois, il résulte de l'instruction que le local-type proposé est situé dans le centre-ville de Nice, soit dans une zone différente de celui de la société requérante. Dès lors, c'est à bon droit que la valeur locative unitaire de la partie hôtel de l'hôtel-restaurant Ibis Budget de la société requérante a été fixée à 7,80 euros par mètre carré. 
 16. Il résulte de ce qui précède que la requête de la SNC Hôtel Nice Californie doit être rejetée.  
 Sur les frais liés au litige : 
 17. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du département, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Hôtel Nice Californie demande au titre des frais liés au litige. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SNC Hôtel Nice Californie est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Hôtel Nice Californie et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2024.  
 Le magistrat délégué, 
 B. RingevalLe greffier, 
 D. Crémieux  
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier en chef, 
 ou par délégation le greffier 
 N°210031