TA105 · 2ème Chambre — 15 décembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 I. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 20 mai 2021 et le 13 octobre 2022, sous le n° 2100480, la SAS Autoguadeloupe Investissement, représentée par Me Zapf, avocat, membre de la société d'avocats TZA, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction à hauteur de 7 400 euros des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019, à raison de l'immeuble situé 78 allée de l'industrie à Baillif ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les impositions litigieuses mises à sa charge, au titre de l'année 2019, doivent être calculées par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels en prenant en compte la valeur locative 2016 telle qu'elle ressort de sa réclamation contentieuse relative à cette même cotisation, soit une valeur de 4 129 euros. Le local-type ayant servi de terme de comparaison pour l'évaluation de son local est invalide. Si l'administration proposait un autre local-type, notamment le local - type n°50, il ne pourrait davantage servir de terme de comparaison. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 4 novembre 2021, le directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SAS Autoguadeloupe Investissement ne sont pas fondés. 
 II. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 20 mai 2021 et le 13 octobre 2022 , sous le n° 2100481, la SAS Autoguadeloupe Investissement, représentée par Me Zapf, avocat, membre de la société d'avocats TZA, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction à hauteur de 6 742 euros des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie, au titre de l'année 2016, à raison de l'immeuble situé 78 allée de l'industrie à Baillif ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La société requérante soutient que : 
 - le local-type n°57 de la commune de Baillif, qui lui-même a été évalué par comparaison avec le local-type n°50 de la commune des Abymes, ne peut servir de terme de comparaison pour l'évaluation de son local : ce local a été construit postérieurement à 1975 et son mode d'évaluation est inconnu ; 
 - le local type n°50 ne peut davantage servir de local de comparaison ; 
 - il convient de comparer son bien avec le local-type n°53 du procès-verbal de la commune de Baie-Mahault d'une surface pondérée de 639 m² au tarif de 9,38 euros/m² qui abrite une activité d'atelier mécanique similaire à l'activité exercée au sein de son local et d'appliquer à ce dernier un abattement de 2 0% ; 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 4 novembre 2021, le directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - il est proposé de substituer le local-type n°18 ayant servi à l'évaluation du local en litige par comparaison avec le local-type n°57 du procès-verbal complémentaire de la commune de Baillif ; 
 - compte tenu de l'augmentation de la valeur locative qui résulterait la société requérante ne saurait prétendre à un dégrèvement. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 A été entendu au cours de l'audience publique : le rapport de M. Gouès, président. 
 Les parties n'étant ni présentes ni représentées. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Les requêtes susvisées numéros 2100480 et 2100481 concernent le même contribuable, qui sollicite la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie à raison du même immeuble pour deux années distinctes 2016 et 2019. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement. 
 2. La SAS Autoguadeloupe Investissement a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d'équipement, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2016 et 2019 à raison de l'immeuble situé 78 allée de l'industrie à Baillif pour les montants respectifs de 16 005 euros et 17 206 euros. Par réclamations du 11 décembre 2017 et du 18 décembre 2020, elle a demandé la réduction de ses cotisations à hauteur de 8 825 euros et 9 250 euros. Par décision du 18 mars 2021, le directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe a rejeté ses demandes. Par la présente requête, la société requérante demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations litigieuses à hauteur de 6 742 euros et 7 400 euros. 
 Sur les conclusions à fins de décharge au titre de l'année 2016 :  
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable aux impositions de l'année 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ".  
 4. Aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". 
 5. D'une part, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. 
 6. D'autre part, il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498. 
 7. Pour déterminer la valeur locative du local dont la SAS Autoguadeloupe Investissement est propriétaire, l'administration a eu recours à la méthode par comparaison prévue par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts. 
 8. En défense, l'administration renonce au local-type n°18 du procès-verbal de la commune de Baillif initialement choisi, correspondant à un atelier d'une surface de 141 m2 au tarif de 12,96 euros /m², et propose de lui substituer un local plus pertinent. 
 9. Si la société requérante propose que l'immeuble litigieux soit évalué par comparaison avec le local-type n° 53 du procès-verbal de la commune de Baie-Mahault, il résulte de l'instruction que ce local-type est un local à usage d'atelier mécanique d'une surface pondérée de 639 m² et d'un tarif de 9,38 euros par m². La société requérante n'apporte aucun élément précis qui démontrerait la pertinence de ce choix de comparaison alors qu'il résulte de l'instruction notamment que ce bien n'est pas d'une surface comparable. Ainsi, faute d'apporter d'élément en ce sens, ce local-type ne saurait constituer un terme de comparaison pertinent. 
 10. Il résulte de l'instruction que le local-type n° 57 du procès-verbal complémentaire de la commune de Baillif que l'administration propose de de substituer au local-type n°18 correspond à une concession automobile exploitée par la SAS Soguadia-Citroën, d'une surface pondérée de 791 m² au tarif de 16,80 euros / m², sa construction datée de 1998 a été considérée comme " bon " état d'entretien. Ce local a été classé dans la catégorie MAG4 - " magasins de grande surface ". Ce local a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n°50, construit en 1995 sur la parcelle AT 73 sur la commune de Baie-Mahault d'une surface pondérée de 1957 m² au tarif de 17,68 euros/m², et comparé au local n° 31 du procès-verbal des Abymes du 27 janvier 1977 qui correspond à un local ayant pour activité la vente de voitures. Le local-type n° 31 d'une surface pondérée de 155 m² au tarif de 17,68 €/m² était occupé par la société Auto-Caraïbes pour y exercer une activité de vente de voitures. La construction avait été considérée dans un " bon " état d'entretien à l'établissement du procès-verbal. Il est situé dans la commune de Pointe-à-Pitre limitrophe de la commune des Abymes. Par suite, la société ne peut donc se prévaloir de ce que leur mode d'évaluation est inconnu. Par suite, le local-type n° 57 proposé par l'administration présentant des caractéristiques similaires à celles de l'immeuble à évaluer, il peut dès lors être retenu comme terme de comparaison. Toutefois, comme indiqué ci-dessus, le tarif du local-type n° 57 fixé à 16,80 euros/m² est plus élevé que celui appliqué initialement au local litigieux (12,96 euros/m²), ce qui impliquerait une augmentation de la valeur locative du local. Par suite, les conclusions à fins de réduction au titre des années 2016 et 2019 doivent être rejetées. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La valeur locative du local en litige sera fixée au tarif unitaire au mètre carré du local-type n°57 du procès-verbal de la commune de Baillif, au titre des années 2016 et 2019. 
 Article 2 : Les conclusions des requêtes sont rejetées. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Autoguadeloupe Investissement et au directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe. 
 Délibéré après l'audience du 1er décembre 2022 à laquelle siégeaient : 
 M. Gouès, président, 
 Mme Goudenèche, conseillère, 
 Mme le Roux, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022. 
 Le président, 
 Signé : 
 S. GOUÈS 
 L'assesseure la plus ancienne, 
 Signé : 
 C. GOUDENÈCHELa greffière, 
 Signé : 
 L. LUBINO        
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme   
 L'adjointe de la greffière en chef  
 Signé 
 A. Cétol 
 N°s 2100480, 2100481