TA83 · 2ème chambre — 22 décembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 5 mars 2021, la société Boccolacci Promotions, SARL agissant par sa gérante, représentée par la SELARL d'avocats Fourmeaux - Lambert et Associés par Me Fourmeaux, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 12 janvier 2021 par lequel le maire de Tourrettes lui a refusé  
 la délivrance d'un permis de construire en vue de l'édification d'un ensemble immobilier  
 de 36 logements sur un terrain situé 721 route de Mons, cadastré section C n°s 352,353,354,355,  
 sur le territoire de cette commune et constater qu'elle est titulaire d'un permis tacite acquis  
 le 20 septembre 2020 qui n'a pas été retiré dans le délai de 3 mois ; 
 2°) subsidiairement, d'annuler l'arrêté du 12 janvier 2021 et d'enjoindre à la commune de lui délivrer le permis de construire sollicité ;  
 3°) de mettre à la charge de la commune de Tourrettes une somme de 3 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - elle est titulaire d'un permis tacite acquis le 21 septembre 2020 ; la commune a notifié une demande de pièces complémentaires, laquelle était une décision, auprès de la société Rémy Architecture et Design qui n'était pas la pétitionnaire ; cette demande étant irrégulière, elle n'a pas pu interrompre le délai d'instruction de deux mois, de sorte que le permis de construire tacite était acquis à l'expiration de ce délai ; 
 - l'arrêté attaqué est entaché d'illégalité ; les motifs tirés de l'impossibilité de créer un accès sur des parcelles situées en zone A et de la violation de l'article A3 du PLU ne sont pas fondés ; aucune disposition du PLU ne prévoit l'interdiction de réaliser un chemin en stabilisé à partir d'un chemin existant et sa localisation en zone agricole n'y fait pas obstacle ; l'accès d'origine ne débouchait pas sur la voie départementale mais le département du Var en a demandé la suppression ; l'article A3 prohibe la création d'accès, mais en l'occurrence, il sera procédé à l'aménagement d'un accès existant ;  
 - aucune parcelle ne sera enclavée et elle sera propriétaire de l'ensemble des parcelles, de sorte que l'établissement de servitudes de passage n'est pas requis ;  
 - la discordance alléguée entre la demande de permis de construire et la déclaration préalable à la division parcellaire n'est pas établie ;  
 - le dossier n'avait pas à comporter le plan de division dès lors que l'ensemble immobilier sera soumis au régime de la copropriété ; le dossier ne résulte d'aucun montage juridique auquel  
 la gérante se serait livrée et il comportait l'ensemble des pièces légalement exigibles et, à défaut,  
 il appartenait au service instructeur de les réclamer. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 29 avril 2021, la commune de Tourrettes, agissant par son maire en exercice et représentée par Me Fiorentino, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la société requérante une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requête ne sont pas fondés.  
 Par une ordonnance du 4 avril 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 18 avril 2023  
 à 12 heures, par application de l'article R.613-1 du code de justice administrative. 
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Bonmati ; 
 - les conclusions de Mme Faucher, rapporteure publique ; 
 - et les observations de Me Fiorentino pour la commune de Tourrettes. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société Boccolacci Promotions demande l'annulation de l'arrêté du 12 janvier 2021 par lequel le maire de Tourrettes lui a refusé la délivrance d'un permis de construire en vue  
 de l'édification d'un ensemble immobilier de 36 logements répartis sur 11 constructions en R+1,  
 sur un terrain situé 721 route de Mons, cadastré Section C n°s 352,353,354,355, sur le territoire de cette commune. 
 Sur l'existence d'un permis de construire tacitement acquis : 
 2. La requérante soutient qu'elle serait titulaire d'un permis de construire tacitement acquis le 20 septembre 2020, dès lors que la demande de production de pièces manquantes formulée par le maire de Tourrettes le 10 août 2020, dont elle estime, dès lors qu'elle modifie le point de départ du délai d'instruction de la demande, qu'elle aurait le caractère d'une décision, a été irrégulièrement adressée à la société Rémy Architecture et Design et non pas à elle-même, en sa qualité de pétitionnaire. Il ressort toutefois de l'examen de la demande de permis de construire que la société requérante a elle-même désigné la société d'architecture à l'effet de recevoir les courriers de l'administration, à l'exception des décisions, conformément aux dispositions de l'article R. 421-48 du code de l'urbanisme. En outre, alors même qu'elle emporterait report de la date de mise à l'instruction du dossier et, partant, de celle de la survenue d'une décision tacite, la lettre par laquelle le service instructeur sollicite la production de pièces manquantes ne présente pas le caractère d'une décision administrative faisant grief. Il s'ensuit que la société requérante n'est pas fondée à se prévaloir de l'acquisition, à son bénéfice, d'un permis de construire tacite à l'expiration du délai d'instruction de 3 mois applicable en l'espèce. 
 Sur la légalité de la décision attaquée : 
 3. Pour refuser le permis de construire sollicité, la commune indique qu'une partie de la voie d'accès au projet, sur environ 120 m², est située en zone A du plan local d'urbanisme dont les articles A1 et A2 du règlement interdisent les utilisations du sol qui ne seraient pas directement liées à l'activité agricole. Il ressort, en effet, des pièces du dossier qu'une partie de la voie d'accès au projet se fera en empruntant d'abord un chemin existant puis en créant une voie dont une portion, aménagée en stabilisé, traversera la parcelle cadastrée C 353, située en zone A. Il est ainsi constant que, pour minime qu'il soit, l'aménagement de cette voie, outre qu'il n'a aucune vocation en lien avec l'activité agricole, aura, de plus, pour effet de procéder à des extractions de terre végétale explicitement prohibées par les dispositions ci-dessus mentionnées des articles A1 et A2 du plan local d'urbanisme. C'est ainsi à bon droit que le maire de Tourrettes a pu opposer un tel motif de refus.   
 4. La commune, constatant que la voie d'accès au projet débouche sur la route départementale RD 563, oppose, ensuite, les dispositions ci-dessus évoquées de l'article A3 du règlement du plan local d'urbanisme aux termes desquelles : " Toute création d'accès est interdite, hors emplacement réservé, sur les routes départementales. ". Il ressort toutefois du dossier que  
 le projet en litige n'a pour objet que l'aménagement, tel que préconisé par le département du Var lui-même, en vue de le sécuriser, des conditions de l'accès préexistant du chemin ci-dessus évoqué sur la RD 563 mais ne procède pas à la création d'un accès nouveau. Le motif ci-dessus énoncé n'est donc pas fondé. 
 5. La commune oppose également l'absence de servitude de passage sur la partie de l'unité foncière cédée qui demeure la propriété du vendeur, de sorte que l'un des lots à bâtir se trouverait enclavé et, partant, dépourvu de l'accès exigé par les dispositions du plan local d'urbanisme.  
 Il ressort toutefois de l'examen des pièces du dossier, notamment du compromis de vente et de son avenant, que l'intégralité des quatre parcelles cadastrales sera cédée à la société requérante représentée par sa gérante, de telle sorte que, comme elle le soutient, aucun des lots n'étant enclavé, la justification de l'établissement de servitudes de passage n'est pas légalement exigible. Le motif ci-dessus énoncé n'est pas davantage fondé. 
 6. La commune se prévaut également de la discordance qui aurait existé entre le dossier de déclaration préalable à la division foncière faisant état d'un accès par le chemin de Béal et le dossier de demande de permis de construire, dans lequel l'accès par le chemin débouchant sur la RD 563 a été privilégié, discordance qui aurait permis l'acquisition de la division foncière. Il résulte toutefois du dossier d'une part, que la déclaration de division foncière a acquis un caractère définitif, d'autre part, que la modification du choix des accès est survenue postérieurement à cette division et sur demande du département du Var et enfin, ainsi qu'il vient d'être dit au point 3 ci-dessus, qu'elle n'est pas irrégulière. Le motif ci-dessus énoncé n'est donc pas fondé. 
 7. La commune se prévaut ensuite du montage juridique consistant à créer une copropriété horizontale permettant à la pétitionnaire de s'affranchir de l'obtention d'un permis d'aménager en méconnaissance des articles L. 442-1 et suivants du code de l'urbanisme ou, en toute hypothèse,  
 de l'obligation de fournir un plan de division. Toutefois, il est constant qu'elle ne s'est aucunement opposée à la division parcellaire antérieurement sollicitée, laquelle comme il a été dit, est devenue définitive, admettant ainsi que cette division n'était pas soumise à permis d'aménager. Par ailleurs, aucune disposition législative ou réglementaire n'impose qu'un programme de construction de la nature du projet en litige soit exclusivement régi par les règles spécifiques aux lotissements, ni ne prohibe non plus que de telles constructions puissent relever du régime de la copropriété. En outre, il ressort des mentions mêmes du dossier de demande de permis de construire que la société pétitionnaire qui, du reste, a sollicité un " permis d'aménager ", n'a pas mentionné, en page 4 du dossier de demande, que le terrain devait être divisé avant l'achèvement des constructions. Ainsi, contrairement à ce qu'a également estimé la commune, la pétitionnaire n'était pas tenue au respect des prescriptions de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme dès lors que le régime de la copropriété ne devait s'appliquer qu'après l'achèvement des travaux. Le motif ci-dessus énoncé n'est donc pas fondé. 
 8. Si la commune estime enfin que les pièces du dossier de permis de construire ne lui auraient pas permis d'apprécier la conformité du projet aux règles d'urbanisme et notamment  
 aux dispositions des articles UC 9 relatif à l'emprise au sol des constructions et UC 13 relatif  
 aux obligations imposées en matière d'espaces verts et d'espaces en pleine terre, il résulte au contraire des pièces du dossier, notamment de la notice explicative du projet et des plans de masse, que ces éléments pouvaient être appréciés par le service instructeur, lequel ne saurait remettre en cause la véracité des éléments chiffrés des superficies fournis par la pétitionnaire alors qu'il n'a pas sollicité d'éléments d'information complémentaires, possibilité dont il a, du reste, fait usage pour d'autres motifs, ainsi qu'il a été dit au point 2 ci-dessus. Le motif ci-dessus énoncé n'est donc pas fondé. 
 9. Il résulte néanmoins de l'ensemble des considérations qui précèdent que, s'il ne s'était fondé que sur le motif énoncé au point 3 ci-dessus, tiré de la méconnaissance des articles A1 et A2 du plan local d'urbanisme, le maire de Tourrettes aurait pris la même décision. Il s'ensuit que  
 la société requérante n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté attaqué du  
 12 janvier 2021 portant refus de permis de construire. Il y a lieu en conséquence, de rejeter la présente requête, y compris les conclusions aux fins d'injonction et d'application de l'article  
 L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Sur les frais relatifs au litige : 
 10. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances particulières de l'espèce, de faire droit aux conclusions de la commune de Tourrettes tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.   
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société Boccolacci Promotions est rejetée.  
 Article 2 : Les conclusions de la commune de Tourrettes tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 3 : La présente décision sera notifiée à la société Boccolacci Promotions et à la commune de Tourrettes. 
 Délibéré après l'audience du 8 décembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Sauton, président,  
 M. Quaglierini, premier conseiller 
 Mme Bonmati, magistrate honoraire 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023. 
 La rapporteure, 
 signé 
 D. Bonmati        
 Le président, 
 signé 
 J.-F. Sauton               
 Le greffier, 
 signé 
 P. Bérenger 
 La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Et par délégation, 
 Le greffier. 
 N°2100564