TA35 · 2ème Chambre — 21 février 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 22 février 2021, et un mémoire, enregistré le 27 octobre 2021, la société par actions simplifiée (SAS) Ardo demande, dans le dernier état de ses écritures, au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des droits de cotisation foncière des entreprises qu'elle a acquittés au titre des années 2017 et 2018 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'État le versement de la somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'article 1499-0 A du code général des impôts était inapplicable à sa situation dès lors qu'elle a acquis l'ensemble immobilier litigieux le 31 décembre 2006 ;  
 - la circonstance que l'acte de vente soit daté du 29 mars 2007 et qu'il ait été publié le 27 avril 2007 est sans incidence sur la date d'acquisition du bien litigieux dès lors que cet acte n'a fait que constater la réalisation de la vente au terme du contrat de crédit-bail souscrit le 31 décembre 1991 pour une durée de quinze ans, soit le 31 décembre 2006 ;  
 - la valeur locative déterminée selon l'article 1499 du code général des impôts est de 42 187 euros au titre des terrains à bâtir et de 123 484 euros au titre des bâtiments. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 5 août 2021, et un mémoire, enregistré le 13 décembre 2022, le directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d'Ille-et-Vilaine conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SAS Ardo ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts ;  
 - le code monétaire et financier ;  
 - la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Ambert,  
 - et les conclusions de M. Fraboulet, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société par actions simplifiée (SAS) Ardo, qui relève du secteur d'activité agroalimentaire, exploite un ensemble immobilier à Gourin (Morbihan), à raison duquel elle a été soumise à la cotisation foncière des entreprises au titre des années 2013 à 2018. Cet ensemble immobilier a été pris en crédit-bail immobilier par la société Siale, devenue la SAS Ardo, le 31 décembre 1991 pour une durée de quinze ans. Par une réclamation du 31 décembre 2018, la SAS Ardo a sollicité la révision de la valeur locative retenue pour la détermination des impositions précitées. Cette demande a fait l'objet d'une décision d'admission partielle le 23 décembre 2020. Par la présente requête, la SAS Ardo demande la réduction des droits de cotisation foncière des entreprises restant à sa charge au titre des années 2017 et 2018. 
 Sur la date d'acquisition de l'ensemble immobilier en litige et l'applicabilité de l'article 1499-0 A du code général des impôts : 
 2. Aux termes de l'article 1499-0 A du code général des impôts, introduit par l'article 100 de la loi du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 : " Lorsque les biens immobiliers mentionnés à l'article 1499 pris en crédit-bail sont acquis par le crédit-preneur, la valeur locative de ces biens ne peut, pour les impositions établies au titre des années suivantes, être inférieure à celle retenue au titre de l'année d'acquisition. () ". Aux termes de l'article 100 de la loi du 30 décembre 2008 précitée : " () III. ' Le présent article s'applique à compter des impositions établies au titre de l'année 2009 et aux seules cessions et acquisitions postérieures au 31 décembre 2006. ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative plancher instituée par le premier alinéa de l'article 1499-0 A du code général des impôts, issu du I de l'article 100 de la loi du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 est applicable, en vertu du III de ce même article 100, à compter des impositions établies au titre de l'année 2009 et aux seules acquisitions postérieures au 31 décembre 2006. 
 3. Aux termes de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier : " Les opérations de crédit-bail mentionnées par la présente sous-section sont : () 2. Les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail, soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire ". 
 4. Il résulte de l'instruction que l'ensemble immobilier en litige a été pris en crédit-bail par la société Siale, par contrat du 31 décembre 1991, pour une durée de quinze ans. Ce contrat permettait à cette société, aux droits de laquelle la SAS Ardo a succédé, de devenir, à l'expiration du bail, soit au 31 décembre 2006, propriétaire de cet ensemble immobilier, contre le versement du prix de levée d'option. Il résulte des stipulations de l'acte authentique de vente du 29 mars 2007, qui n'a fait que constater la réalisation de la vente au terme du contrat de crédit-bail, que la SAS Ardo, qui a levé l'option d'achat, est ainsi devenue propriétaire de l'ensemble immobilier le 31 décembre 2006. Dès lors, compte tenu des termes du III de l'article 100 de la loi du 30 décembre 2008 précitée, l'article 1499-0 A du code général des impôts ne s'appliquait pas à l'acquisition de celui-ci. 
 Sur la détermination de la valeur locative :  
 5. Aux termes de l'article 1499 du code général des impôts : " La valeur locative des immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée en appliquant au prix de revient de leurs différents éléments, revalorisé à l'aide de coefficients qui avaient été prévus pour la révision des bilans, des taux d'intérêt fixés par décret en Conseil d'Etat ". Aux termes de l'article 324 AE de l'annexe III du même code : " Le prix de revient visé à l'article 1499 du code général des impôts s'entend de la valeur d'origine pour laquelle les immobilisations doivent être inscrites au bilan en conformité de l'article 38 quinquies. / () La valeur d'origine à prendre en considération est le prix de revient intégral avant application des déductions exceptionnelles et des amortissements spéciaux autorisés en matière fiscale. Il en est de même pour les immobilisations partiellement réévaluées ou amorties en tout ou en partie ". Aux termes de l'article 38 quinquies de l'annexe III du même code : " 1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d'origine. / Cette valeur d'origine s'entend : / a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d'acquisition, c'est-à-dire du prix d'achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d'utilisation du bien et des coûts d'emprunt dans les conditions prévues à l'article 38 undecies. / () ". Aux termes de l'article 324 AF de l'annexe III du même code : " Lorsqu'il ne résulte pas des énonciations du bilan, le prix de revient est déterminé, en tant que de besoin, à partir de tous documents comptables ou autres pièces justificatives et à défaut par voie d'évaluation sous réserve du droit de contrôle de l'administration ". 
 6. Le loyer versé par le preneur d'un contrat de crédit-bail a pour contrepartie non seulement la disposition du bien mais aussi le droit d'opter pour son acquisition au terme du crédit, constituant ainsi une modalité de financement du bien. Le prix de revient d'un tel bien, au sens et pour l'application de l'article 1499 du code général des impôts, lorsqu'il est acquis par l'exercice de l'option d'achat prévue par le contrat ne résulte donc pas uniquement de la valeur d'origine à laquelle il a alors été inscrit au bilan, laquelle correspond au seul montant acquitté au moment de la levée d'option, mais il comprend, en outre, la fraction hors intérêt des loyers prévus par le contrat et versés antérieurement à la levée d'option, qui excède le coût de la mise à disposition du bien. A défaut d'autres éléments, ce prix de revient peut, ainsi, être regardé, lorsque l'acquisition intervient au terme du contrat de crédit-bail, comme correspondant à la différence entre, d'une part, la valeur du bien au moment de la signature de ce contrat, et d'autre part, le total des dotations aux amortissements qui auraient été enregistrées si le bien avait été acquis dès ce moment, au regard notamment des engagements hors bilan. 
 7. Il est constant, d'une part, que la valeur du terrain et des bâtiments pris en crédit-bail par la société Siale, devenue la SAS Ardo, le 31 décembre 1991, était fixée, à cette date, à l'actif des bailleurs, aux sommes, respectives de 533 572 euros et 6 174 185 euros et, d'autre part, qu'une partie du terrain dont il s'agit a été vendue en 1996 pour la somme de 4 980 euros en sorte que, après cette vente, la valeur résiduelle du terrain était de 528 592 euros. Dès lors, et compte tenu des dotations aux amortissements dont il est constant qu'elles auraient été enregistrées si le terrain et les bâtiments avaient été acquis par la SAS Ardo dès le 31 décembre 1991, le prix de revient du terrain doit être regardé comme étant de 528 592 euros tandis que celui des bâtiments doit être regardé comme étant de 1 543 550 euros. Dans ces conditions, et en l'absence de contestation portant sur les autres éléments à retenir pour la détermination de la valeur locative, celle-ci doit être fixée, pour les terrains, à 42 187 euros et, pour les bâtiments, à 123 484 euros.  
 8.  Il résulte de tout ce qui précède que la SAS Arlo est fondée à obtenir la réduction des droits de cotisation foncière des entreprises mis à sa charge au titre des années 2017 et 2018, dans la mesure résultant des énonciations du point précédent. 
 Sur les frais liés au litige :  
 9. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SAS Ardo et non compris dans les dépens. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : Les bases de la cotisation foncière des entreprises mise à la charge de la SAS Ardo au titre des années 2017 et 2018 à raison de l'ensemble immobilier situé route de Carhaix à Gourin sont déterminées en retenant une valeur locative du terrain de 42 187 euros et une valeur locative des bâtiments de 123 484 euros. 
 Article 2 : Il est accordé à la SAS Ardo la réduction des droits de cotisation foncière des entreprises auxquels elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 dans la mesure résultant des énonciations de l'article 1er. 
 Article 3 : L'Etat versera à la SAS Ardo une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Ardo et au directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d'Ille-et-Vilaine. 
 Délibéré après l'audience du 7 février 2024 à laquelle siégeaient : 
 M. Jouno, président, 
 M. Albouy, premier conseiller, 
 M. Ambert, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 février 2024. 
 Le rapporteur, 
 signé 
 A. AmbertLe président, 
 signé 
 T. Jouno 
 La greffière, 
 signé 
 S. Guillou 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.