TA31 · Juge unique chambre 1 — 9 juillet 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 29 juillet 2021 et 6 décembre 2022, la société à responsabilité limitée (SARL) Invest Hôtel Toulouse Futuropolis, représentée par Me Zapf, doit être regardée comme demandant au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, : 
 1°) à titre principal, de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 dans les rôles de la commune de Toulouse (Haute-Garonne), à hauteur de 14 995 euros ; 
 2°) à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le tribunal retiendrait comme local-type de de comparaison le local proposé par l'administration, de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 dans les rôles de la commune de Toulouse (Haute-Garonne), en retenant un ajustement à la baisse total de 20 % sur le tarif unitaire du local-type, soit 5 euros du m² ;  
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que :  
 - le local-type n° 274 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse ayant servi de terme de comparaison, correspondant à un hôtel situé 27 rue de Stalingrad à Toulouse, n'est pas régulier, dès lors qu'aucun établissement hôtelier n'existe à cette adresse ;  
 - elle est dès lors fondée à proposer, comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative au 1er janvier 1970, le local-type n° 42 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse, correspondant à un hôtel existant, situé rue Labéda à Toulouse, qui est un immeuble ancien, bénéficiant d'un très bon emplacement commercial et disposant d'un bail en vigueur au 1er janvier 1970 ; 
 - si l'administration propose de substituer le local-type n° 72, le niveau de confort et les caractéristiques de la construction correspondant au local-type n° 42 sont plus proches de ceux de l'hôtel à évaluer ;  
 - si le local-type n°72 proposé par l'administration est retenu comme local de comparaison, celui-ci présente des différences de situation et architecturale qui justifie un ajustement à la baisse de 20 % de son tarif unitaire. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 18 mars et 22 décembre 2022, le directeur régional des finances publiques d'Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - il est proposé de substituer au local-type n° 274 ayant servi à l'évaluation de l'établissement hôtelier appartenant à la société requérante un local de référence pertinent ; 
 - le local-type n° 42 proposé par la société requérante ne présente pas des caractéristiques similaires à celles des établissements à évaluer dès lors qu'il est classé 2 étoiles et ne dispose pas d'un restaurant ; 
 - il est proposé la substitution du local-type n° 72 du procès-verbal ES de la commune de Toulouse, correspondant à un hôtel classé 3 étoiles disposant d'un restaurant et proposant des prestations similaires à celles des établissements à évaluer ; 
 - compte tenu de l'augmentation de la valeur locative qui en résulterait, la société requérante ne saurait prétendre à un dégrèvement et l'administration serait en droit d'établir une imposition complémentaire, les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code général des impôts ;  
 - le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 En application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné Mme Sarraute, première conseillère, pour statuer sur les litiges visés audit article.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Sarraute, 
 - et les conclusions de M. Luc, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SARL Invest Hôtel Toulouse Futuropolis a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2019 dans les rôles de la commune de Toulouse, à raison de l'établissement hôtelier, situé 4 impasse René Mouchotte, dont elle est propriétaire sur le territoire de cette commune, pour un montant de 31 133 euros. Suite au rejet, par décision du 1er juin 2021, de sa réclamation préalable formée le 4 novembre 2019, par la présente requête, elle doit être regardée comme demandant la réduction de ces impositions. 
 Sur les conclusions à fin de réduction : 
 2.  D'une part, aux termes de l'article 1415 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition. " Aux termes de l'article 1498 de ce code, dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :/ 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;/ 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. () / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;/ () ". Aux termes de l'article 1504 de ce code : " Les locaux-types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. " Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code: " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. " 
 3. D'autre part, aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. " 
 4. Pour déterminer, par voie de comparaison, la valeur locative d'un immeuble à usage commercial, l'administration peut, sans méconnaître l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts, retenir comme local de référence un immeuble qui, au regard de son affectation, de sa situation, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement, présente des caractéristiques similaires à celles du bien évalué. 
 5. Par ailleurs, pour l'application de l'ajustement prévu par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 et afin d'établir la valeur locative non révisée d'un immeuble, il est tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu'ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble. 
 6. Il résulte de l'instruction que l'administration fiscale renonce au local-type n° 274 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse initialement choisi pour évaluer la valeur locative de l'immeuble appartenant à la société requérante, l'immeuble correspondant n'étant plus exploité à usage d'hôtel, et propose de lui substituer un local de référence pertinent.  
 7. Si la société requérante propose la substitution du local-type n° 42 du procès-verbal d'évaluation C-ES de la commune de Toulouse, correspondant à l'hôtel " Royal Wilson " situé 6 rue Labéda, sur le territoire de cette commune, il résulte de l'instruction que cet établissement, d'une superficie réelle de 1 352 m² et ne disposant pas d'un restaurant, ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l'hôtel à évaluer, d'une superficie réelle de 3 024 m² et disposant d'un restaurant. Dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison. 
 8. Il résulte de l'instruction que le local-type n° 72 du procès-verbal d'évaluation ES de la commune de Toulouse que l'administration propose de substituer au local-type n° 274, correspondant à l'hôtel " Ibis " situé 13 boulevard Bonrepos à Toulouse, d'une superficie réelle de 2 155 m² et disposant d'un restaurant, présente des caractéristiques similaires à celles de l'hôtel à évaluer et peut dès lors être retenu comme terme de comparaison alors même que le tarif de la nuitée pratiqué dans cet établissement serait supérieur. 
 9. Si la société requérante soutient qu'un ajustement de - 20 % doit être appliqué sur le tarif unitaire du local-type afin de tenir compte de différences de situation et architecturale, elle ne justifie pas de ces différences, la seule reproduction d'une description issue d'un site internet de l'établissement le Terminus, ancien nom d'exploitation du local type n° 72 du procès-verbal d'évaluation ES de la commune de Toulouse, n'étant à cet égard pas suffisante. Au contraire, il résulte de l'instruction que le local à évaluer, rénové en 2011, bénéficie d'un meilleur état d'entretien et d'une situation géographique plus favorable que ceux du local-type n° 72, justifiant l'application d'un ajustement de + 20 % à la valeur unitaire applicable, conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III.  
 10. Il résulte de tout ce qui précède, que dès lors qu'il en résulterait une augmentation de la valeur locative au 1er janvier 1970 du local en cause, les conclusions tendant à la réduction des impositions en litige doivent être rejetées 
 Sur les frais liés au litige : 
 11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la société requérante au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SARL Invest Hôtel Toulouse Futuropolis est rejetée.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Invest Hôtel Toulouse Futuropolis et au directeur régional des finances publiques d'Occitanie et du département de la Haute-Garonne. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe, le 9 juillet 2024. 
 La magistrate désignée, 
 N. SARRAUTELa greffière, 
 M. A 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme : 
 La greffière en chef,