TA13 · 10eme Chambre — 20 juin 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 2 juillet 2021 et le 22 septembre 2022, la Sccv 25 Cabot, représentée par Me Cyril de Cazalet, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté en date du 6 mai 2021, par lequel le maire de Marseille a retiré à la SCCV 25 Cabot, le permis de construire tacite n° PC 013055 20 00929P0 délivré en vue de la démolition de constructions existantes et de la création d'une résidence pour séniors avec services au 25 boulevard du Cabot à Marseille (13009) ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'arrêté du 6 mai 2021 est entaché d'un vice d'incompétence de son signataire ; 
 - l'arrêté contesté est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation dès lors que le projet ne méconnaît pas les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ; 
 - le projet ne méconnaît pas les dispositions de l'orientation d'aménagement et de programmation " qualité et aménagement des formes urbaines " (OAP QAFU). 
 Par un mémoire en défense enregistré le 9 novembre 2021, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que les moyens soulevés par la Sccv 25 Cabot ne sont pas fondés. 
 La clôture d'instruction a été fixée au 14 novembre 2022.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Juste, 
 - les conclusions de Mme Noire, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Cyril de Cazalet, représentant la SCCV 25 Cabot, et de  
 M. A, représentant la commune de Marseille. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCCV 25 Cabot a déposé, le 22 janvier 2021, une demande de permis de construire n° 013055 20 00929 PC P0 auprès de la mairie du 9ème arrondissement de Marseille ayant pour objet la démolition de constructions existantes et la création d'une résidence " séniors " avec services située au 25 boulevard  Cabot à Marseille. Du silence gardé par l'administration est née une décision implicite favorable du maire de cet arrondissement, le 22 mars 2021. Par une décision en date du 6 mai 2021, le maire de Marseille a retiré le permis de construire tacite en date du 22 mars 2021 et refusé de délivrer ledit permis. La SCCV 25 Cabot demande l'annulation de cette décision de retrait du permis de construire. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, si la SCCV 25 Cabot soutient que l'arrêté du 6 mai 2021 est entaché d'incompétence de son auteure, Mme C B, il ressort des pièces du dossier que le maire de Marseille a, par arrêté n° 2020_03101_VDM en date du 24 décembre 2020, régulièrement publié et transmis à l'autorité préfectorale, donné délégation de signature à Mme B, 11ème adjointe au maire, à l'effet de signer l'arrêté litigieux. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte doit être écarté. 
 3. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ". 
 4. Il résulte de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu'il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d'intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d'urbanisme de la commune. 
 5. Il ressort des pièces du dossier que le projet se situe en limite sud de la ZAC de Vallon Régny dont le projet urbain a été confié à la Soléam en 2013. Le nouveau projet urbain, qui figure à l'OAP n°21 du PLUi adopté, entend " favoriser la qualité urbaine de l'insertion architecturale, urbaine et paysagère, une trame verte inscrite dans la géographie du vallon, faire du boulevard urbain sud un trait d'union du quartier et fédérateur de l'intensité urbaine et favoriser une structuration de l'espace public par l'implantation et la forme urbaine des constructions permettant des vues sur le grand paysage ". Par ailleurs, le secteur dans lequel est implanté le projet présente une mixité de constructions qui alterne des zones résidentielles essentiellement composées d'habitats individuels et des zones d'habitat collectif où se mêlent immeubles à usage d'habitation et fonctionnels, le tout formant un tissu urbain plutôt aéré. L'environnement proche du projet, est une zone où l'habitat collectif domine et se compose de constructions de conception relativement récente et édifiées sur des hauteurs variant de R+3 à R+4, un immeuble édifié en R+10 se situant à quelques centaines de mètres du projet, en retrait des voies qui le bordent. 
 6. En l'espèce, le projet porte sur la construction de deux immeubles en R+6, implantés en enfilade, en parallèle du boulevard urbain sud (BUS) et à son extrémité sud. Ces constructions présentent des façades relativement imposantes, leurs façades sud, sont séquencées par les balcons filants dont la monotonie est rompue par des " boîtes de renforcement " allongées sur la construction ouest, et carrées sur la construction est. S'il ressort du dossier de demande de permis que ces constructions offrent un profil élancé, visuellement renforcé par la continuité d'alignement des deux bâtiments projetés, le projet ajoute toutefois, dans un secteur qui ne comporte que deux immeubles de volume équivalent ou supérieur, des constructions massives et denses en lieu et place de sept maisons individuelles de style plutôt provençal et discrètement implantées sur le terrain d'assiette du projet. Si la société requérante soutient que le projet prévoit une végétalisation de la parcelle autour des constructions, ces dernières étant implantées au centre de ladite parcelle, cette circonstance ne suffit pas à atténuer le caractère massif des immeubles projetés qui résulte de leur conception même comme de leur implantation à proximité des voies de circulation qui l'entourent. Dans ces conditions, le maire de Marseille a pu estimer, sans commettre d'erreur d'appréciation, que, par leur hauteur et leur volumétrie assez dense, les deux bâtiments du projet en remplacement des maisons basses à démolir, sont de nature, par leur situation, leur architecture et leurs dimensions, à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants et au site urbain résidentiel dans lesquels ils s'insèrent. 
 7. En troisième lieu, l'arrêté en date du 6 mai 2021 est fondé un second motif ainsi rédigé : " le projet qui prévoit la création de 54% logements mono-orientés et 7% de logements traversants n'est pas compatible avec l'Orientation d'Aménagement et de Programmation " Qualité et Aménagement des Formes Urbaines ", chapitre 3, " Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère : Recommandations pour une approche bioclimatique " qui recommande de limiter à 40% le nombre de logements mono-orientés et de favoriser les logements traversants. De plus, le projet qui ne prévoit pas d'ombrière sur le bâtiment SUD (pignon le plus proche du BUS et le plus visible), n'est pas compatible avec les recommandations de l'OAP qui indique que les pièces de vie, baies vitrées, balcons et terrasses préférentiellement en façade sud, doivent être protégées du soleil d'été par des protections solaires adaptées ". 
 8. La compatibilité d'une autorisation d'urbanisme avec les OAP d'un PLU s'apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l'objectif ou les différents objectifs d'une OAP, à l'échelle de la zone à laquelle ils se rapportent. 
 9. D'une part, le projet de ZAC refondu prévoit, comme il a été rappelé au point 5, la création de 1 000 nouveaux logements. Le projet représente 85 logements dont 54% sont mono-orientés, soit 46 logements, tandis que l'application stricte des 40% de logements mono-orientés préconisés par l'OAP aurait dû conduire à la création de 34 logements de ce type seulement. Toutefois, le projet ne représente que 8,5% de nombre de logements à créer sur la zone, en outre, la SCCV 25 Cabot fait valoir que la population à laquelle s'adresse le projet vit majoritairement seule, ce qui n'est pas contesté par la défense. Elle soutient par ailleurs qu'au regard de cette considération sociologique, la nécessité d'appartements principalement de petite superficie rend techniquement impossible la construction de logements majoritairement traversants, ce qui n'est pas non plus contesté en défense. La SCCV 25 Cabot affirme en outre, ce que confirment les plans du dossier de permis de construire, que 33 logements sont doublement ou triplement orientés, que 6 logements sont traversants, démontrant ainsi sa volonté de concilier les contraintes techniques et sociologiques précitées avec les objectifs de l'OAP. Dès lors, les 12 logements mono-orientés jugés en surnombre par la commune ne sont pas incompatibles, au regard du millier de logements à construire sur la zone et de la spécificité du projet de résidence pour personnes âgées, avec les préconisations de l'OAP. 
 10. D'autre part, si la commune soutient que le projet est incompatible avec l'OAP multisites dès lors qu'" aucune mesure de protection contre le soleil n'a été mise en place et ce, alors que le projet est censé abriter des personnes âgées ", il ressort des pièces du dossier que les façades sud du projet, exposées au soleil, sont agrémentées de balcons filants sur toute leur longueur dont l'effet doit être renforcé par des persiennes pliantes et des " boîtes de renforcement " allongées pour le bâtiment ouest, et carrées pour le bâtiment est. Ces dispositifs, qui constituent des ombrières fixes dont il n'est ni démontré ni même allégué qu'elles seraient dépourvues d'effet utile, répondent exactement aux préconisations de l'OAP selon lesquelles il convient de prévoir des " éléments fixes horizontaux (débords de toiture, balcons, casquettes, lames) pour une bonne gestion des apports solaires au fil des saisons sans entraver la vue sur l'extérieur ni l'ensoleillement en hiver ". Le projet prévoit en outre l'équipement des dispositifs occultants propres à chaque appartement. Dans ces conditions, la commune n'est pas fondée à soutenir que le projet ne serait pas, sur ce point, compatible avec l'OAP, et le maire ne pouvait se fonder sur ce motif pour retirer le permis implicitement accordé. 
 11. Il résulte de ce qui a été dit aux points 4 et 5 que la requête de la SCCV 25 Cabot doit être rejetée. 
 Sur les frais liés au litige : 
 12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Marseille, qui n'est pas la partie perdante une somme quelconque au titre des frais exposés par la requérante et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCCV 25 Cabot est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCCV 25 Cabot et à la commune de Marseille. 
 Délibéré après l'audience du 19 mai 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Pecchioli, président, 
 M. Juste, premier conseiller,  
 Mme Houvet, première conseillère,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 juin 2025. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 C. JUSTE 
 Le président, 
 Signé 
 J.L PECCHIOLILe greffier, 
 Signé 
       S. BOUCHUT 
 La République mande et ordonne au préfet de Bouches-du-Rhône  en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 La greffière.