TA38 · 4ème Chambre — 18 mars 2024

Vu les procédures suivantes : 
 I. Par une requête enregistrée le 9 septembre 2021 sous le numéro 2106200 et des mémoires enregistrés le 6 avril 2022, le 22 décembre 2022, le 19 juin 2023 et le 28 août 2023, la société Échirolles Distribution, représentée par Me Clémence, demande au tribunal : 
 1°) la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de la commune de Seyssins ; 
 2°) la mise à la charge de l'État de la somme de 2 500 euros au titre des frais d'instance. 
 Elle soutient que : 
 - le local-type n°4 du procès-verbal d'Échirolles ne peut plus servir de local de comparaison en raison de sa restructuration et il peut lui être substitué un terme de comparaison hors de la commune ; 
 - le local-type n° 26 du procès-verbal de Narbonne est valable et pertinent au regard des dispositions de l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts ; 
 - le local-type n° 11 du procès-verbal de Villefranche-sur-Saône ne peut pas être retenu en l'absence d'une copie du bail sur lequel se fonde son évaluation ;  
 - ce local ne correspond pas aux caractéristiques du local à évaluer dès lors que sa surface pondérée est significativement inférieure, que sa zone géographique ne présente pas une attractivité commerciale équivalente et que sa commune d'implantation n'est pas économiquement analogue à celle du local à évaluer, nonobstant l'application du dispositif d'ajustement prévu à l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts dans sa version applicable au litige ; 
 - les locaux-types n° 12 du procès-verbal de Vichy, n° 4 du procès-verbal de d'Illkirch, n° 89 du procès-verbal de Thionville et n° 122 du procès-verbal de Voiron sont pertinents et peuvent, à défaut, être également retenus comme locaux de comparaison pour déterminer la valeur locative cadastrale de l'établissement à évaluer ;  
 - le local-type peut être choisi dans une aire urbaine économiquement comparable.  
 Par des mémoires enregistrés le 18 mars 2022, le 27 octobre 2022, le 18 avril 2023 et le 25 juillet 2023, le directeur départemental des finances publiques de l'Isère conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que le local-type n° 4 inscrit au procès-verbal d'Échirolles ne peut plus être retenu pour déterminer la valeur locative 1970 de l'établissement et qu'aucun local-type comparable n'existant dans les communes d'Échirolles et de Seyssins où il est implanté, il y a lieu de retenir le local-type n° 11 inscrit au procès-verbal 6670 ME de la commune de Villefranche-sur-Saône, les locaux-types proposés par la requérante ne pouvant être retenus. 
 II. Par une requête enregistrée le 9 septembre 2021 sous le numéro 2106201 et des mémoires enregistrés le 6 avril 2022, le 22 décembre 2022, le 19 juin 2023 et le 28 août 2023, la société Échirolles Distribution, représentée par Me Clémence, demande au tribunal : 
 1°) la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de la commune d'Échirolles ; 
 2°) la mise à la charge de l'État de la somme de 2 500 euros au titre des frais d'instance. 
 Elle invoque les mêmes moyens que dans le dossier numéro 2106200. 
 Par des mémoires enregistrés le 18 mars 2022, le 27 octobre 2022, le 18 avril 2023 et le 25 juillet 2023, le directeur départemental des finances publiques de l'Isère conclut au rejet de la requête, en faisant valoir les mêmes éléments de fait et de droit que dans le dossier n° 2106200.  
 III. Par une réclamation adressée le 27 décembre 2022 au directeur départemental des finances publiques de l'Isère, transmise par application de l'article R. 199-1 du livre des procédures fiscales et enregistrée au greffe le 20 avril 2023 sous le numéro 2302477, et par des mémoires enregistrés le 19 juin 2023 et le 28 août 2023, la société Échirolles Distribution, représentée par Me Clémence, demande : 
 1°) la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 dans les rôles de la commune d'Échirolles ; 
 2°) la mise à la charge de l'État de la somme de 2 500 euros au titre des frais d'instance. 
 Elle invoque les mêmes moyens que dans le dossier numéro 2106200. 
 Par des mémoires enregistrés le 18 mars 2022, le 27 octobre 2022, le 18 avril 2023 et le 25 juillet 2023, le directeur départemental des finances publiques de l'Isère conclut au rejet de la requête, en faisant valoir les mêmes éléments de fait et de droit que dans le dossier n° 2106200.  
 IV. Par une réclamation adressée le 27 décembre 2022 au directeur départemental des finances publiques de l'Isère, transmise par application de l'article R. 199-1 du livre des procédures fiscales et enregistrée au greffe le 20 avril 2023 sous le numéro 2302484, et par des mémoires enregistrés le 19 juin 2023 et le 28 août 2023, la société Échirolles Distribution, représentée par Me Clémence, demande : 
 1°) la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 dans les rôles de la commune de Seyssins ; 
 2°) la mise à la charge de l'État de la somme de 2 500 euros au titre des frais d'instance. 
 Elle invoque les mêmes moyens que dans le dossier numéro 2106200. 
 Par des mémoires enregistrés le 18 mars 2022, le 27 octobre 2022, le 18 avril 2023 et le 25 juillet 2023, le directeur départemental des finances publiques de l'Isère conclut au rejet de la requête, en faisant valoir les mêmes éléments de fait et de droit que dans le dossier n° 2106200.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience. 
   
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 21 décembre 2023 : 
 - le rapport de M. Pfauwadel, président ; 
 - les conclusions de M. Journé, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société Échirolles Distribution est propriétaire d'un établissement commercial à usage d'hypermarché implanté au lieudit Comboire, sur le territoire des communes de Seyssins et d'Échirolles (Isère). Elle a demandé un dégrèvement partiel des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de ces deux communes. Ses réclamations ayant été rejetées par l'administration fiscale, elle demande au tribunal la réduction de ces cotisations de taxe foncière par les requêtes enregistrées sous les numéros 2106200 et 2106201. La société Échirolles Distribution a également présenté des réclamations aux fins d'obtenir le dégrèvement partiel des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 dans les rôles des deux communes, qui ont été soumises d'office au tribunal par le directeur départemental des finances publiques de l'Isère et enregistrées sous les numéros 2302477 et 2302484. Ces requêtes de la même contribuable présentent à juger des questions identiques et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement. 
 2. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ". Aux termes de l'article 1498 du même code dans sa version issue de l'article 30 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. () ". Aux termes de l'article 1518 A quinquies du même code : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. () III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; () Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. () ". Aux termes de l'article 1518 E du même code, dans sa version applicable aux impositions en litige : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. () ". 
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version en vigueur du 31 décembre 2003 au 1er janvier 2018 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ".  
 4. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, dans sa version en vigueur du 1er juillet 1979 au 30 juin 2018 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe, abrogé par le décret n°2018-536 du 28 juin 2018 : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. " 
 5. Pour l'application des dispositifs dits de planchonnement et de lissage prévus par les dispositions précitées des articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, l'administration fiscale a déterminé la valeur locative 1970 de l'hypermarché de la société Echirolles distribution par comparaison avec le local-type n°4 du procès-verbal ME de la commune d'Echirolles. La société a fait valoir dans sa réclamation que ce local-type ne pouvait plus être retenu comme local de comparaison en raison de sa restructuration accompagnée d'une augmentation conséquente de sa surface, ce qu'a admis l'administration fiscale. Toutefois, la circonstance que l'administration a initialement fixé la valeur locative d'un immeuble par voie de comparaison avec un immeuble qui ne peut pas servir de référence n'implique pas qu'il soit fait droit à la demande de décharge des impositions litigieuses, dès lors qu'il appartient d'abord au juge de l'impôt, s'il retient une évaluation par comparaison, de rechercher s'il existe d'autres termes de comparaison, permettant d'évaluer la valeur locative des biens en litige, en application du 2° cité de l'article 1498 du code général des impôts, à partir de termes de comparaison proposés par l'administration ou le requérant ou, au besoin, retenus d'office par le juge au vu d'éléments qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. 
 6. Pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version en vigueur du 31 décembre 2003 au 1er janvier 2018, lorsque le terme de comparaison est choisi hors de la commune, la commune où ce dernier est implanté peut ne pas être contiguë à la commune où est implanté l'immeuble à caractère particulier dont la valeur locative est à évaluer. Par ailleurs, lorsque l'immeuble dont la valeur locative est à évaluer est situé dans une aire urbaine, le terme de comparaison peut être choisi dans une autre aire urbaine présentant une situation économique analogue à celle de la première. Enfin, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code. 
 7. En l'espèce, en l'absence d'un terme de comparaison approprié dans la commune d'Échirolles, le local en cause peut être regardé comme présentant un caractère particulier au sens du a) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts précité, de nature à autoriser le recours à un terme de comparaison pris hors de la commune.  
 8. L'administration soutient que peut être retenu comme nouveau terme de comparaison le local-type n°11 inscrit au procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Villefranche-sur-Saône (Rhône) constitué d'un hypermarché d'une surface réelle totale de 13 923 m2 pour une surface pondérée de 2 747 m2 au prix de 16,31 euros /m2, auquel elle propose d'appliquer un ajustement à la hausse de 10% au regard de la situation géographique et de l'attractivité commerciale du bien à évaluer, ainsi qu'un abattement de 20% pour compenser la différence de surface, aboutissant à un abattement total de 10%.  
 9. Si le local à évaluer a une surface réelle totale de 17 008 m2 pour une surface pondérée totale de 8 504 m2, la différence de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer, même significative, ne fait pas obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. 
 10. Il résulte de l'instruction que la commune de Villefranche-sur-Saône, située dans le département limitrophe, est d'un point de vue économique suffisamment comparable à la commune d'Échirolles, au regard notamment de la population en nombre d'habitants, de sa superficie, des taux d'activité et de chômage des 15 à 64 ans. Eu égard à cette analogie entre ces deux communes, il n'y a pas lieu d'apprécier l'analogie des communes de Villefranche-sur-Saône et d'Échirolles au regard des aires urbaines auxquelles elles appartiennent.  
 11. La valeur locative des termes de comparaison peut être arrêtée à partir du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. En l'espèce, la requérante soutient que l'absence d'une copie du bail conclu en 1968 ne permet pas de vérifier le caractère normal du montant du loyer. Toutefois, la fiche de calcul du local-type n° 11 produite par l'administration est suffisamment détaillée et précise qu'un bail de 25 ans a été conclu en 1968 avec la mention " normal ". Dès lors, la location du local-type n° 11 choisi comme terme de comparaison par l'administration fiscale doit être regardée comme ayant été consentie à des conditions de prix normales. Ce local-type régulièrement inscrit au procès-verbal n'a par ailleurs pas fait l'objet d'une restructuration. Il peut être retenu comme terme de comparaison. 
 12. Il résulte de l'instruction que la zone de commercialité du local-type n° 11 du procès-verbal de Villefranche-sur-Saône ne bénéficie pas d'une attractivité commerciale aussi favorable que celle du local à évaluer qui est implanté dans une zone commerciale desservie par une sortie d'autoroute comprenant de multiples grandes enseignes commerciales de différents secteurs. Cette différence justifie l'ajustement à la hausse de 10%, opéré par l'administration en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts. L'abattement de 20% pratiqué par l'administration compense suffisamment la différence de superficie existant entre le local à évaluer et le local-type.  
 13. Le local-type n°26 du procès-verbal de la commune de Narbonne (Aude) que la requérante propose de retenir comme local de comparaison a fait l'objet d'une restructuration se traduisant par une augmentation substantielle de sa superficie. La société Echirolles distribution soutient que cette extension de la construction ne fait néanmoins pas obstacle à son utilisation comme terme de comparaison dès lors que ses critères d'évaluation et la régularité de celle-ci peuvent être vérifiés sur le procès-verbal de la commune de Narbonne, ce local étant évalué par comparaison au local-type n°20. Toutefois, il ressort de ce procès-verbal produit par la requérante que le local-type n°20 a lui-même fait l'objet d'une addition de construction significative postérieurement à son inscription au procès-verbal et qu'il ne peut par conséquent plus servir de terme de comparaison ultime. Dans ces conditions, le local-type n° 26 ne peut être retenu comme terme de comparaison pertinent. 
 14. La société Echirolles distribution propose, à titre subsidiaire, de retenir le local-type n°12 inscrit au procès-verbal de la commune de Vichy (Allier). Il résulte toutefois de l'instruction que les communes de Vichy et d'Échirolles ne sont pas suffisamment comparables eu égard, notamment, à leur population, aux taux d'activité et de chômage des 15 à 64 ans ainsi qu'au nombre d'emplois recensés. En outre, la commune de Vichy, appréciée au regard de son aire urbaine, n'est également pas comparable, par son activité économique, à la commune d'Échirolles, laquelle bénéficie du dynamisme économique qu'offre l'aire urbaine de Grenoble-Alpes-Métropole, dont elle fait partie, et qui recense notamment plus de 220 423 emplois alors que la Communauté d'Agglomération de Vichy n'en recense que 30 011 en 2019 eu égard aux données de l'institut national de la statistique et des études économiques fournie par la société requérante. Par suite, le local-type n° 12 inscrit au procès-verbal de la commune de Vichy ne peut être retenu comme local de référence.  
 15. La société Echirolles distribution propose, à titre subsidiaire, de retenir le local-type n°4 inscrit au procès-verbal de la commune d'Illkirch (Bas-Rhin). Il résulte toutefois de l'instruction que les communes d'Echirolles et d'Illkirch ne sont pas économiquement comparables, eu égard notamment à leur population, aux taux d'activité et de chômage des 15 à 64 ans ainsi qu'au revenu médian disponible. Le local-type n° 11 de la commune de Villefranche-sur-Saône proposé par l'administration constituant un terme de comparaison valable, il n'y a pas lieu de comparer la situation économique des communes d'Echirolles et d'Illkirch au regard de leurs aires urbaines respectives. Dès lors, il n'y a pas lieu de retenir le local-type n° 4 inscrit au procès-verbal de la commune d'Illkirch comme local de référence.  
 16. La requérante propose, à titre subsidiaire, de retenir le local-type n° 89 du procès-verbal de la commune de Thionville (Moselle). Toutefois, les situations sur le plan économique des communes d'Échirolles et de Thionville ne sont pas économiquement comparables eu égard notamment à leur population, aux taux d'activité et de chômage des 15 à 64 ans ainsi qu'au revenu médian disponible. Le local-type n° 11 de la commune de Villefranche-sur-Saône proposé par l'administration constituant un terme de comparaison valable, il n'y a pas lieu de comparer la situation économique des communes d'Echirolles et de Thionville au regard de leurs aires urbaines respectives. Dès lors, il n'y a pas lieu de retenir le local-type n° 89 inscrit au procès-verbal de la commune de Thionville comme local de référence.  
 17. La société Echirolles distribution propose, à titre subsidiaire, de retenir le local-type n° 122 inscrit au procès-verbal de la commune de Voiron le 29 janvier 1979. Il résulte toutefois de l'instruction que ce local-type a fait l'objet d'une extension postérieurement à son inscription au procès-verbal de la commune de Voiron et qu'il ne peut ainsi plus servir de local de comparaison. 
 18. Il résulte de ce qui précède que pour l'application des dispositifs dits de planchonnement et de lissage aux cotisations de taxe foncière en litige, la valeur locative 1970 de l'hypermarché de la société Echirolles distribution doit être fixée par comparaison avec le local-type n° 11 du procès-verbal d'évaluation des maisons exceptionnelles de la commune de Villefranche-sur-Saône, avec application d'un abattement total de 10 %, soit 14,68 euros/m². Ce montant étant supérieur à celui de 14,63 euros/m² qui a été appliqué pour la détermination des impositions mises en recouvrement, les conclusions à fin de décharge de la société Echirolles distribution doivent être rejetées. 
 19. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, les sommes que la société Echirolles distribution demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 DECIDE :  
 Article 1er : Les requêtes de la société Échirolles Distribution sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Échirolles Distribution et au directeur départemental des finances publiques de l'Isère. 
 Délibéré après l'audience du 21 décembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Pfauwadel, président, 
 Mme Permingeat, première conseillère, 
 Mme Coutarel, première conseillère. 
    
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2024.  
 Le président rapporteur, 
 T. Pfauwadel  
 L'assesseure la plus ancienne 
 dans l'ordre du tableau, 
 F. Permingeat 
 Le greffier, 
   
 M. A 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Nos2106200-2106201-2302477-23024842