TA06 · 2ème Chambre — 25 septembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 23 décembre 2021, 16 juin 2022 et  22 août 2023, et un mémoire en maintien de requête enregistré le 7 octobre 2024, M. B A, représenté par Me Barbaro, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 4 novembre 2021 par lequel le maire de la commune de Nice a refusé de faire droit à sa demande d'autorisation de changement d'usage de son local d'habitation, situé 44 boulevard Jean Jaurès à Nice, en local à usage de meublé touristique ;  
 2°) d'enjoindre au maire de Nice de lui délivrer l'autorisation sollicitée ;  
 3°) de mettre à la charge de la commune de Nice une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - la décision litigieuse a été prise par une autorité incompétente ;  
 - elle est entachée d'un défaut de motivation ;  
 - elle méconnait les dispositions de l'article 2 de la délibération n°7.1 du 31 mai 2021 de la métropole de Nice Côte d'Azur dès lors que le maire ne pouvait pas s'immiscer dans des rapports de droit privé et fonder sa décision sur une interprétation du règlement de copropriété ;  
 - elle est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation, le règlement de copropriété n'interdisant pas la location saisonnière ; 
 - et elle est illégale par voie d'exception d'illégalité de l'article 2 de la délibération n°7.1 du 31 mai 2021 de la métropole de Nice Côte d'Azur, laquelle méconnaît l'article 34 de la Constitution de 1958 et les articles 2 et 5 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 5 mai 2022, 17 août 2022 , 31 aout 2023 et 15 septembre 2023, la commune de Nice, prise en la personne de son maire en exercice et représentée par Me Daboussy, conclut au rejet de la requête, aucun des moyens n'étant fondé, et à ce que soit mis à la charge du requérant une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - la Constitution, notamment son préambule ; 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 4 septembre 2025: 
 - le rapport de Mme Cueilleron ;  
 - les conclusions de M. Holzer, rapporteur public ;  
 - et les observations de Me Blua, pour le requérant et de Me Rives, pour la commune de Nice.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. B A demande au Tribunal d'annuler la décision du 4 novembre 2021 par laquelle le maire de la commune de Nice a refusé de faire droit à sa demande d'autorisation de changement d'usage de son local d'habitation situé 44 boulevard Jean Jaurès à Nice en local à usage de meublé touristique. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation :  
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige : " La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. () ". Aux termes dudit article L. 631-7-1, dans sa rédaction alors applicable : " L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. / L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. / L'usage des locaux définis à l'article L. 631-7 n'est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l'article 2227 du code civil. / Pour l'application de l'article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement. ". 
 3. Il ressort des dispositions de L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation précitées, que l'organe délibérant de la métropole peut fixer les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage, sans que celles-ci ne soient exclusivement liées à la durée des contrats de location, aux caractéristiques physiques du local et à sa localisation en fonction des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation qui constituent uniquement les critères de l'autorisation. 
 4. Le bureau métropolitain de la métropole de Nice Côte d'Azur a, en application de ces dispositions, approuvé par une délibération n°7.1 en date du 31 mai 2021,le règlement des changements d'usage, qui prévoit, dans son article 2 concernant le changement d'usage des locaux d'habitation de la commune de Nice, que : " Les changements d'usage pourrons être accordés à condition que les locaux objets du changement d'usage conservent les aménagements existants indispensables à l'habitation, dès lors que la demande porte sur une autorisation accordée à titre personnel et qu'elle ne fait pas également l'objet d'un changement de destination. ". Ce même article prévoit "() / Il est rappelé que toute autorisation de changement d'usage, qu'elle soit accordée à titre personnel ou à titre réel, est accordée sous réserve des droits des tiers et, en particulier, des stipulations du bail ou du règlement de copropriété. / () / Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande devront prouver que le changement d'usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier : / une déclaration sur l'honneur, / l'extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s'oppose pas au changement d'usage, / à défaut produire l'accord de la copropriété". 
 5. L'autorisation de changement d'usage prévue par les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation cité au point 2 du présent jugement est délivrée sous réserve des droits des tiers. Il n'appartient en conséquent pas à l'administration de demander au copropriétaire qui en fait la demande de justifier l'existence de ses droits à l'égard de la copropriété de l'immeuble. 
 6. En l'espèce, pour refuser de délivrer l'autorisation sollicitée par M. A en vue d'un changement d'usage de son local d'habitation en local à usage de meublé touristique, il est constant que le maire de Nice s'est fondé sur la circonstance selon laquelle ce changement d'usage ne répondait pas aux conditions énoncées à l'article 2 du règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice, en ce que le règlement de la copropriété de M. A n'autorisait pas la location touristique. En application des dispositions du code de la construction et de l'habitation, citées au point 2 et analysées au point 4, le pétitionnaire n'avait pas à justifier, dans son dossier de demande, de l'obtention de l'accord de la copropriété. Dans ces conditions, le maire de Nice ne pouvait se fonder, pour rejeter la demande de changement d'usage de M. A sur la circonstance que le règlement de copropriété n'autorisait pas la location meublée touristique pour en déduire que la demande de M. A devait être refusée en application des dispositions de la délibération n°7.1 du 31 mai 2021 par laquelle le bureau métropolitain de la métropole Nice Côte d'Azur a modifié le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice à compter du 1er juillet 2021. Par suite, M. A est fondé à soutenir que le maire de Nice a entaché la décision attaquée d'une erreur de droit.  
 7. En second lieu, aux termes de l'article 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 : " Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l'homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l'oppression ".  
 8. Le requérant soutient, par voie d'exception, que la décision litigieuse est illégale en tant que fondée sur la délibération n°7.1 du 31 mai 2021 par laquelle le bureau métropolitain de la métropole Nice Côte d'Azur, elle-même illégale car méconnaissant les dispositions de l'article 34 de la Constitution de 1958 et les articles 2 et 5 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789. 
 9. Des dispositions qui ont pour effet de soumettre discrétionnairement à l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage portent, dans des conditions contraires à l'article 2 de la Déclaration de 1789, une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires. Par suite, M. A est fondé à soutenir que les dispositions du règlement n°7.1 du 31 mai 2021 précité qui prévoient, pour délivrer l'autorisation de changement d'usage qu'il a sollicitée, soit que le règlement de copropriété autorise expressément la location touristique meublée de courte durée, soit qu'il soit nécessaire d'obtenir une autorisation écrite de la copropriété à défaut de cette mention expresse dans le règlement, portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété, en méconnaissance de l'article 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789. Dans ces conditions, la décision litigieuse portant refus de changement d'usage d'un local d'habitation en local touristique, fondée sur le non-respect de l'article 2 de la délibération n°7.1 du 31 mai 2021 la métropole de Nice Côte d'Azur, doit être annulée par voie de conséquence de l'illégalité de ces dispositions. 
 10.  Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête, que M. A est fondé à demander l'annulation de l'arrêté du   4 novembre 2021 par lequel le maire de Nice a refusé de faire droit à sa demande d'autorisation de changement d'usage de son local d'habitation, situé 44 boulevard Jean Jaurès à Nice, en local à usage de meublé touristique.  
 Sur les conclusions à fin d'injonction :  
 11. Compte tenu de son motif, l'annulation prononcée par le présent jugement implique que le maire de la commune de Nice se prononce à nouveau sur la demande de changement d'usage de M. A dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.  
 Sur les frais liés au litige : 
 12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Nice demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de commune de Nice une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. A et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : L'arrêté du maire de la commune de Nice en date du 4 novembre 2021 est annulé. 
 Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Nice procéder au réexamen de la demande de la M. A dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. 
 Article 3 : Il est mis à la charge de la commune de Nice une somme de 1 500 euros, à verser à M. A sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. B A ainsi qu'à la commune de Nice. 
 Copie en sera adressée à la métropole Nice Côte d'Azur.  
 Délibéré après l'audience du 4 septembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président ; 
 M. Bulit, conseiller ; 
 Mme Cueilleron, conseillère ; 
 Assistés de Mme Sussen, greffière. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe, le 25 septembre 2025. 
 La rapporteure, 
 signé 
 S. Cueilleron 
 Le président, 
 signé 
 F. Silvestre-Toussaint-Fortesa 
 La greffière, 
 signé 
 C. Sussen  
 La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier en chef, 
 Ou, par délégation, la greffière 
 N°2106656