TA44 · 4ème Chambre — 26 mai 2025

Vu la procédure suivante : 
 I. Sous le n° 2106689, par une requête enregistrée le 17 juin 2021, la société à responsabilité limitée (SARL) Emalex, représentée par Me De Montgolfier, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui ont été mis à sa charge au titre de la période allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017, ainsi que des pénalités correspondantes ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - c'est à tort que l'administration fiscale a considéré, pour lui refuser le bénéfice de l'exonération de taxe sur la valeur ajoutée prévue par les dispositions du 2° du 5 de l'article 261 du code général des impôts, que le profit réalisé lors de l'exercice de la faculté de rachat par le vendeur originel rémunère une prestation de service assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée ;  
 - dans un arrêt n° 17NT03537 du 29 février 2018, la cour administrative d'appel de Nantes a jugé que la position de l'administration fiscale n'était pas fondée.   
 Par un mémoire en défense, enregistré le 15 octobre 2021, le directeur de la direction spécialisée de contrôle fiscal Centre-Ouest conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens invoqués par la SARL Emalex ne sont pas fondés. 
 II. Sous le n° 2106697, par une requête enregistrée le 17 juin 2021, la SARL Emalex, représentée par Me De Montgolfier, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la restitution des droits de taxe sur la valeur ajoutée qu'elle a acquittés au titre de l'année 2018 ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - c'est à tort que l'administration fiscale a considéré, pour lui refuser le bénéfice de l'exonération de taxe sur la valeur ajoutée prévue par les dispositions du 2° du 5 de l'article 261 du code général des impôts, que le profit réalisé lors de l'exercice de la faculté de rachat par le vendeur originel rémunère une prestation de service assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée ;  
 - dans un arrêt n° 17NT03537 du 29 février 2018, la cour administrative d'appel de Nantes a jugé que la position de l'administration fiscale n'était pas fondée.   
 Par un mémoire en défense, enregistré le 6 décembre 2021, le directeur de la direction spécialisée de contrôle fiscal Centre-Ouest conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens invoqués par la SARL Emalex ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - le code civil ; 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Frelaut, 
 - et les conclusions de M. Huin, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société à responsabilité limitée (SARL) Emalex, qui exerce une activité de marchand de biens et effectue des ventes avec faculté de rachat, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période comprise entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017, à l'issue de laquelle des rappels de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) d'un montant total de 41 529 euros en droits et pénalités ont été mis à sa charge au titre de cette même période par une proposition de rectification du 31 juillet 2018. La SARL Emalex a contesté ces rappels par une réclamation du 30 novembre 2020, rejetée par l'administration fiscale par une décision du 3 mai 2021. La société requérante a également sollicité le 7 décembre 2020 la restitution des droits de taxe sur la valeur ajoutée qu'elle a acquittés au titre de l'année 2018, d'un montant de 16 069 euros. L'administration fiscale a refusé de faire droit à sa demande par une décision du 27 mai 2021. Par ses requêtes, la SARL Emalex demande au tribunal de prononcer la décharge des rappels de TVA et des pénalités correspondantes qui ont été mis à sa charge au titre de la période allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017, d'un montant total de 41 529 euros, ainsi que la restitution des droits de TVA qu'elle a acquittés au titre de l'année 2018, d'un montant de 16 069 euros.  
 2. Les requêtes enregistrées sous les nos 2106689 et 2106697 présentent à juger les mêmes questions et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement.  
 3. D'une part, aux termes de l'article 256 du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : " I. - Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. / II. - 1° Est considéré comme livraison d'un bien, le transfert du pouvoir de disposer d'un bien corporel comme un propriétaire. () ". Aux termes de l'article 260 du même code : " Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : / () 5° bis Les personnes qui réalisent une opération visée au 5 de l'article 261 ; () ". Aux termes de l'article 261 de ce code : " Sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée : () / 5. () / 2° Les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans () ".  
 4. D'autre part, aux termes de l'article 1659 du code civil : " La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673 ". L'article 1660 du même code précise que : " La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années () ". Selon l'article 1662 de ce code : " Faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable. " Aux termes de l'article 1664 de ce code : " Le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de rachat n'aurait pas été déclarée dans le second contrat ". L'article 1665 du même code prévoit : " L'acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue ". Enfin, aux termes de l'article 1673 de ce code : " Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations. () ". 
 5. Il résulte de l'instruction que la société Emalex, qui exerce une activité de marchand de biens, effectue des ventes avec faculté de rachat et qu'à ce titre, elle acquiert des biens immobiliers à usage d'habitation auprès de particuliers en difficulté financière. Les actes d'acquisition prévoient que le vendeur se réserve le droit de reprendre le bien à une date déterminée moyennant un prix plus élevé que le prix d'achat initial payé par la société requérante, qui est déterminé dans l'acte d'acquisition initial. Sur la période vérifiée du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017, l'administration, constatant que, lors de l'exercice de la faculté de rachat par les vendeurs, la société s'était abstenue de soumettre à la TVA le produit imposable résultant de la différence entre le prix de rachat par les vendeurs et le prix d'achat initial par la société Emalex, a estimé, pour procéder aux rappels en litige, que le gain résultant de cette différence de prix rémunérait une prestation de service soumise à la TVA. La société requérante a elle-même soumis à la TVA cette différence de prix pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2018 et en demande ainsi la restitution.  
 6. Il résulte des dispositions du code civil citées au point 4 que la vente avec faculté de rachat entraîne le transfert de propriété du bien, en ce que tous les droits attachés à la propriété du vendeur sont transférés à l'acheteur qui peut ainsi disposer de l'immeuble vendu, notamment pour le revendre, et qu'elle constitue par suite une livraison de biens au sens de l'article 256 du code général des impôts. Toutefois, cette qualification ne saurait être retenue lors de l'exercice, par le vendeur initial, de la faculté de rachat, laquelle s'analyse comme une condition résolutoire replaçant les parties en l'état où elles se trouvaient avant la vente. La SARL Emalex n'est donc pas fondée à soutenir que les sommes qu'elle a perçues à ce titre doivent être exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée en vertu des dispositions du 2° du 5 de l'article 261 du code général des impôts applicables aux livraisons d'immeubles de plus de cinq ans. 
 7. En outre, dès lors qu'elle a pour contrepartie de réserver au vendeur la possibilité, dans le délai fixé par le contrat, d'obtenir la résolution de la cession immobilière et ainsi de récupérer effectivement son bien, la somme correspondant à la différence entre le prix de rachat et le prix de vente doit être regardée comme rémunérant une prestation de services assujettie à la TVA en application de l'article 256 du même code. En conséquence, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration fiscale a, pour mettre à sa charge les rappels en litige, considéré que la différence entre le prix auquel elle achète les biens immobiliers et le prix qui lui est remboursé lors de l'exercice de la faculté de rachat par le vendeur originel rémunère une prestation de service soumise à la TVA. 
 8. Il résulte de ce qui précède que les requêtes de la SARL Emalex doivent être rejetées en toutes leurs conclusions.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes de la SARL Emalex enregistrées sous les n° 2106689 et 2106697 sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Emalex et à la directrice de la direction spécialisée de contrôle fiscal Centre-Ouest. 
 Délibéré après l'audience du 24 avril 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Allio-Rousseau, présidente, 
 M. Barès, premier conseiller, 
 Mme Frelaut, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025. 
 La rapporteure, 
 L. FRELAUT 
 La présidente, 
 M.-P. ALLIO-ROUSSEAULa greffière, 
 E. HAUBOIS        
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce que requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière. 
 Nos 2106689, 2106697