TA75 · 1re Section - 3e Chambre — 15 mars 2024

Vu les procédures suivantes : 
 I - Par une requête n° 2117352/1-3, enregistrée le 11 août 2021 et un mémoire, enregistré le 9 mars 2022, Mme B A, représentée par Me Dimey et Me Cros, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2016 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 -la méthode retenue par l'administration pour calculer la valeur locative du bien en litige est contestable puisqu'elle ne prend pas en compte l'état de vétusté et la situation géographique du bien ; 
 -cette valeur ne correspond pas à une valeur réelle de marché ; 
 -l'application de la méthode par comparaison n'est pas pertinente ; 
 -le service ne justifie pas du taux de rendement retenu ; 
 -ce taux aurait dû être de 0,97 %. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 2 décembre 2021, l'administratrice générale des finances publiques de la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-Mer conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient qu'aucun moyen de la requête n'est fondé. 
 II - Par une requête n° 2117353/1-3, enregistrée le 11 août 2021 et un mémoire, enregistré le 9 mars 2022, Mme B A, représentée par Me Dimey et Me Cros, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2017 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 -la méthode retenue par l'administration pour calculer la valeur locative du bien en litige est contestable puisqu'elle ne prend pas en compte l'état de vétusté et la situation géographique du bien ; 
 -cette valeur ne correspond pas à une valeur réelle de marché ; 
 -l'application de la méthode par comparaison n'est pas pertinente ; 
 -le service ne justifie pas du taux de rendement retenu. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 2 décembre 2021, l'administratrice générale des finances publiques de la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-Mer conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient qu'aucun moyen de la requête n'est fondé. 
 III - Par une requête n° 2117354/1-3, enregistrée le 11 août 2021 et un mémoire, enregistré le 9 mars 2022, Mme B A, représentée par Me Dimey et Me Cros, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction de la cotisation supplémentaire de prélèvements sociaux à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2017 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 -la méthode retenue par l'administration pour calculer la valeur locative du bien en litige est contestable puisqu'elle ne prend pas en compte l'état de vétusté et la situation géographique du bien ; 
 -cette valeur ne correspond pas à une valeur réelle de marché ; 
 -l'application de la méthode par comparaison n'est pas pertinente ; 
 -le service ne justifie pas du taux de rendement retenu. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 2 décembre 2021, l'administratrice générale des finances publiques de la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-Mer conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient qu'aucun moyen de la requête n'est fondé. 
 IV - Par une requête n° 2203551/1-3, enregistrée le 14 février 2022, et un mémoire enregistré le 13 juillet 2022, Mme B A, représentée par Me Dimey et Me Cros, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction de la cotisation supplémentaire de prélèvements sociaux à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2016 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 -la méthode retenue par l'administration pour calculer la valeur locative du bien en litige est contestable puisqu'elle ne prend pas en compte l'état de vétusté et la situation géographique du bien ; 
 -cette valeur ne correspond pas à une valeur réelle de marché ; 
 -l'application de la méthode par comparaison n'est pas pertinente ; 
 -le service ne justifie pas du taux de rendement retenu qui aurait dû être de 0,97 % ; 
 -la mise à disposition du bien immobilier par la société ne constitue pas un acte anormal de gestion. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 23 mai 2022, l'administratrice générale des finances publiques de la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-Mer conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient qu'aucun moyen de la requête n'est fondé. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 -le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 -le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 -le rapport de Mme Dousset, 
 -et les conclusions de M. Guiader, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. A l'issue de la vérification de comptabilité de la société Better Life Inc, qui est immatriculée au registre des sociétés de Panama et qui exerce une activité de promotion immobilière de logement, le service a estimé que la mise à disposition par cette société au profit de Mme A d'un bien immobilier situé 4 rue du colonel C à Saint-Etienne du Grès (Bouches-du-Rhône) pour les années 2016 et 2017 constituait un acte anormal de gestion. Par une proposition de rectification du 30 juillet 2019, le service a notifié en conséquence à l'intéressée des rehaussements en matière d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre de ces deux années. Par ses requêtes, Mme A demande la décharge de ces impositions.  
 2. Aux termes de l'article 111 du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : () c) Les rémunérations et avantages occultes ; () ". 
 3. Lors de la vérification de comptabilité de la société Better Life Inc, le service a constaté que cette société était propriétaire depuis 1992 d'un ensemble immobilier comportant une maison de 360 m² et un jardin de plus de 1 000 m², situé à Saint-Etienne du Grès et qu'elle avait accordé la jouissance quasi-gratuite de la propriété à Mme A et renoncé à percevoir des produits tirés de la location. Il a estimé que cette mise à disposition constituait un avantage en nature consenti par la société à Mme A taxable entre les mains de cette dernière sur le fondement du c de l'article 111 du code général des impôts.  
 4. En premier lieu, Mme A se prévaut du fait que lorsque la société Better Life Inc a acquis le bien immobilier en litige en 1992 pour un prix de 636 000 francs, elle a elle-même pris à sa charge les importants travaux de remise en état, ce qui inclut les travaux relevant du propriétaire, et que ces travaux ont permis de multiplier la valeur du bien par huit. Elle indique que, dans ces conditions, la mise à sa disposition du bien par la société à titre de gratuit ne constitue pas un acte anormal de gestion. Toutefois, Mme A ne produit aucun élément de nature à établir que l'absence de loyer depuis 1992 aurait effectivement eu pour contrepartie la réalisation par elle-même de travaux. Dans ces conditions, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve de l'existence d'un acte anormal de gestion de la part de la société Better Life Inc et de l'existence d'un avantage en nature taxable entre les mains de Mme A sur le fondement du c de l'article 111 du code général des impôts. 
 5. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction qu'en l'absence de termes de comparaisons pertinents sur le marché de la location dans le secteur, le service a déterminé la valeur vénale de l'ensemble immobilier litigieux en effectuant une comparaison avec deux biens présentant des caractéristiques similaires situés dans des villages proches de Saint-Etienne du Grès, à savoir Eyguières et Saint-Remy de Provence, et cédés les 22 février 2016 et 18 novembre 2016, ainsi que, pour l'année 2016, avec un bien situé à Chateaurenard cédé le 6 octobre 2016 et, pour l'année 2017, avec un bien situé à Mallaine, tous deux figurant dans les comparables proposés par la requérante. Il a ainsi estimé, que pour l'année 2016, la valeur vénale de l'ensemble immobilier était de 994 320 euros et, pour 2017, de 1 008 000 euros. Mme A, qui ne conteste pas sérieusement les termes de comparaison retenus par l'administration, soutient que la méthode appliquée n'est pas pertinente puisqu'elle ne permet pas de prendre en compte la vétusté du bien et sa situation géographique. Pour établir que le bien serait vétuste, elle produit des photographies de fissures, de taches d'humidité et d'éléments en mauvaise état. Toutefois, ces seules photographies ne sauraient suffire à démontrer que l'ensemble de la maison, qui ainsi qu'il a été dit est d'une surface totale de 360 m², et qui comporte, comme cela ressort du descriptif du bien enregistré au centre des impôts fonciers, quatre pièces de type salles à manger et pièces de réception diverses, cinq chambres, une cuisine, trois salles d'eau et trois pièces de type annexes, serait aussi vétuste qu'elle le prétend. A cet égard, l'administration indique, sans être contredite, que lors des opérations de contrôle, la société Better Life Inc lui a transmis des photographies faisant apparaître des pièces confortables et que les parties abîmées ne paraissent pas provenir des pièces de vie principales. En outre, il est constant que le bâtiment principal, construit en 1600, a un cachet certain et que la propriété comporte un terrain de 1 000 m² clos de murs sans aucun vis-à-vis ainsi qu'une piscine et une pool house récentes. Par ailleurs, la production d'une estimation effectuée le 27 septembre 2019 par un agent immobilier exerçant à Saint-Remy de Provence qui affirme, sans s'appuyer sur des éléments circonstanciés concernant notamment les prix de vente constatés à l'époque pour des propriétés comparables par leur situation, leurs dimensions et leurs caractéristiques, que la valeur du bien se situe entre 800 000 euros et 900 000 euros et que des travaux sont nécessaires, ne saurait suffire à démontrer que la valeur retenue par l'administration, qui se base sur le prix de vente de quatre bien cédés en 2016 et 2017 dans un secteur géographique proche de Saint-Etienne du Grès serait erronée. Enfin, si Mme A évoque des nuisances sonores dues au fait que l'ensemble immobilier se situe en bordure d'un axe principal, elle ne produit aucune pièce précise pour établir la réalité de ces nuisances. De même, si elle souligne que le bien est situé à moins de 10 km de la ville de Beaucaire dont l'aire urbaine est une des plus pauvres de France et que Saint-Etienne du Grès est un village agricole sans valeur touristique, il est constant que ce village est également à proximité de Saint-Remy de Provence et des Baux-de-Provence, et au pied des Alpilles. Dans ces conditions, les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale doivent être regardés comme présentant des similitudes suffisantes avec le bien litigieux pour déterminer sa valeur vénale. 
 6. En dernier lieu, il résulte de l'instruction que pour déterminer la valeur locative du bien, le service avait initialement appliqué à la valeur vénale un taux de rendement de 4 % mais qu'il a finalement retenu un taux de 2 %, afin de tenir compte des arguments de la requérante concernant, d'une part, la circonstance que Mme A a intégralement pris à sa charge les travaux de remise en état lors de l'achat du bien en 1993 et du fait qu'elle continue à supporter les charges qui incombent au propriétaire pour son maintien en état, et d'autre part les caractéristiques du secteur de l'immobilier sur Saint-Etienne du Grès. Toutefois, alors que Mme A produit l'attestation de l'agent immobilier susmentionnée du 27 septembre 2019 qui indique, que compte tenu des travaux à réaliser et de l'environnement du bien, sa valeur locative mensuelle se situe entre 800 et 950 euros, ce qui correspond à un taux de rendement moyen de 1,25 %, l'administration ne produit aucun élément de nature à justifier que le taux de 2 % qu'elle a finalement retenu était pertinent. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du taux de 1,25 % découlant de l'évaluation du 27 septembre 2019 qui n'est pas sérieusement contestée par l'administration. Ainsi le loyer annuel du bien doit être évalué à 12 429 euros pour l'année 2016 et à 12 600 euros pour l'année 2017. 
 7. Il résulte de ce qui précède que Mme A doit être déchargée en droits et pénalités, de la différence entre, d'une part, les cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016 et 2017 et, d'autre part, celles résultant du loyer annuel tel que fixé au point 6. 
 Sur les frais liés au litige : 
 8. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros à verser à Mme A au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Le loyer annuel du bien mis à la disposition de Mme A par la société Better Life Inc est fixé à 12 429 euros pour l'année 2016 et à 12 600 euros pour l'année 2017. 
 Article 2 : Mme A est déchargée, en droits et pénalités, de la différence entre, d'une part, les cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016 et 2017 et, d'autre part, celles résultant du loyer annuel fixé à l'article 1er.  
 Article 3 : L'Etat versera à Mme A une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions des requêtes de Mme A est rejeté. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à Mme B A et au directeur du contrôle fiscal Sud-Est. 
 Délibéré après l'audience du 21 février 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Rohmer, président, 
 Mme Dousset, première conseillère,  
 M. Lenoir, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024. 
 La rapporteure, 
 A. DOUSSET 
 Le président, 
 B. ROHMER 
 La greffière, 
 S. CAILLIEU-HELAIEM 
 La République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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