TA34 · 2ème chambre — 13 novembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 26 août 2022, et des mémoires, enregistrés les  
 15 mars 2023, 29 novembre 2023 et 16 février 2024, M. A, représenté par Me Castilla-Rouanet, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision de la direction départementale des finances publiques de l'Hérault du 27 juin 2022 en tant qu'elle rejette sa réclamation tendant à la fixation du déficit foncier de la SCI DOF au titre de l'année 2018 à 116 291 euros ;  
 2°) d'enjoindre à l'administration fiscale d'intégrer un déficit foncier de la SCI DOF de 116 291 euros dans ses revenus déclarés au titre de l'année 2018 ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 8 184 euros à verser au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - Les locaux en cause n'ont pas fait l'objet d'un changement de destination, d'une surélévation du bâtiment ou d'un réaménagement complet par redistribution de l'espace intérieur comme l'oppose le service ; 
 - Les travaux effectués sur le bien relèvent de l'entretien et de la réparation, et constituent des dépenses déductibles des revenus fonciers. 
 Par des mémoires, enregistrés le 16 janvier 2023 et 14 décembre 2023, le directeur départemental des finances publiques de l'Hérault conclut au rejet de la requête : 
 Il fait valoir que les moyens soulevés par le requérant sont infondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts, 
 - le livre des procédures fiscales, 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Gayrard, rapporteur, 
 - et les conclusions de Mme Dabouis, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. B A, assureur, est gérant et associé ultra-majoritaire de la SCI DOF qui a acquis le 30 mars 2018 un immeuble à destination professionnelle (ancienne clinique vétérinaire) sis 173 avenue du président Roosevelt à Carcassonne pour un prix de  
 150 000 euros. Pour en faire un cabinet d'assurance loué par la SCI à M. A, cette société a été autorisée par un permis de construire du 19 avril 2018 à réaliser des travaux de réaménagement intérieur et de façade d'un montant final de 116 291 euros. Par courrier du  
 27 mai 2020, M. A a transmis des déclarations de revenus fonciers rectificatives pour 2018 faisant apparaitre un déficit foncier du montant sus indiqué avec imputation de  
 10 700 euros sur son revenu global de 2018 et le report du déficit foncier pour 105 591 euros sur les exercices suivants. Le 24 août 2020, l'administration fiscale a adressé une demande de renseignement à la SCI DOF qui y a répondu le 9 septembre suivant. Par trois courriers du  
 27 juin 2022, elle a adressé une proposition de rectification de l'impôt sur le revenu 2018 ramenant le déficit foncier à seulement 1 791 euros, une proposition de rectification de l'impôt sur le revenu 2019 et 2020 en tirant les conséquences et enfin une décision d'admission partielle de la réclamation du 27 mai 2020. M. A demande au tribunal que ce déficit foncier soit réintégré dans le calcul de l'impôt sur le revenu de l'année 2018 et au titre des années postérieures. 
 Sur le bien-fondé de l'imposition : 
 2. Aux termes du I de l'article 31 du code général des impôts : " Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d'entretien () ". S'agissant de locaux à usage professionnel et commercial, seules sont déductibles les dépenses de réparation et d'entretien mais non les dépenses d'amélioration, sauf celles destinées à protéger les locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des personnes handicapées. Ces dépenses de réparation et d'entretien s'entendent des dépenses qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance notamment par un agrandissement, ou un changement de l'agencement voire de l'équipement initial. En revanche, doivent être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction au sens des dispositions précitées, notamment des travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction. 
 3. Il résulte de l'instruction que la SCI DOF a fait procéder à divers travaux de peinture, d'électricité, d'isolation et de réfection des plafonds, murs, cloisons et sols d'un montant de 116 291 euros afin de louer ces locaux à M. A pour y poursuivre une activité d'assureur. Il est constant que ces travaux ont conduit à un important réaménagement intérieur en transformant un premier bloc comprenant autrefois deux salles de consultation, un laboratoire, des toilettes et une salle d'attente ouverte en un grand espace d'accueil avec deux bureaux avec suppression des toilettes, un deuxième bloc comprenant une salle de radio, une salle de consultation, une salle de développement et un espace de préparation transformé en un bureau, des toilettes et un espace bureau/accueil, et un troisième bloc de l'immeuble comprenant auparavant des poulaillers et un chenil a été transformé en un bureau, un local d'archives et une salle de détente. 
 4. D'une part, comme l'oppose l'administration fiscale, les travaux concernant le troisième bloc, qui ont notamment entrainé la création de fondations en béton, doivent être regardés comme consistant en des travaux de construction non déductibles ; en outre, la différence de surface déclarée entre l'ancien propriétaire (140 m²) et le nouveau propriétaire (167,7 m²) parait en lien avec ce troisième bloc et implique une augmentation de la surface utilisable. Il résulte également de l'instruction que des travaux de reconstruction ont été réalisés au niveau de la charpente ou du réseau des eaux usées, suite à un déplacement des sanitaires, lesquels constituent des éléments du gros œuvre. 
 5. D'autre part, les éléments fournis par le requérant font apparaitre la réalisation d'importants travaux d'amélioration comme la pose de grillages ou d'un portail motorisé, la modification de la façade, le changement des ouvertures et la pose de menuiseries avec stores, ou encore le changement complet du revêtement des sols et des peintures intérieures dont l'état défectueux n'est pas rapporté. Ainsi, dès lors qu'il est constant que ces dépenses concernent un local professionnel et qu'elles ne sont pas destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, elles ne peuvent être admises en déduction des revenus fonciers. 
 6. Enfin, compte tenu de l'état apparent de l'ancienne clinique vétérinaire, désaffectée peu de temps avant l'acquisition par la SCI DOF, les autres travaux, notamment de mise en conformité électrique ou portant sur les cloisons sont eux-mêmes indissociables de travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement faute pour le contribuable d'avoir fait procéder auprès des entreprises la distinction entre les divers types de travaux. 
 7. Il découle de ce qui précède que M. A n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que l'administration fiscale a remis en cause le caractère déductible de son revenu global des sommes versées par la SCI DOF pour les travaux effectués sur le bien sis 173 avenue du président Roosevelt à Carcassonne. 
 Sur les frais du litige :  
 8. les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante, le versement d'une somme à M. A au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E :  
 Article 1er :  La requête de M. A est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et au directeur départemental des finances publiques de l'Hérault. 
 Délibéré après l'audience du 21 octobre 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Gayrard, président, 
 Mme Pater, première conseillère, 
 Mme Villemejeanne, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024. 
 Le président-rapporteur, 
          JP. Gayrard        L'assesseure la plus ancienne, 
 B. Pater 
 Le greffier, 
                              F. Balicki 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Montpellier, le 26 novembre 2024. 
 Le greffier, 
 F. Balickifb