TA76 · Tribunal Administratif de Rouen — 17 janvier 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés le 21 décembre 2022 et le  
 4 janvier 2023, la société les Dunes de Flandres, représentée par Me Vamour, demande au juge des référés : 
 1°) d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de la décision n°SA 22.678 du 21 octobre 2022 par laquelle le président de la métropole Rouen Normandie a fait usage du droit de préemption pour un bien immobilier situé 51 boulevard du 11 novembre à Petit-Quevilly, jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur la légalité de cette décision ; 
 2°) de mettre à la charge de la métropole Rouen Normandie une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La société requérante soutient que :  
 - Elle était bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente d'immeuble et bénéficie ainsi d'un régime de présomption d'urgence, en sa qualité d'acquéreur évincé ;  
 - Il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige, dès lors que : 
 o La décision contestée est entachée d'incompétence de son auteur ; 
 o Elle est entachée d'un défaut de base légale, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'opposabilité de la délibération du 13 février 2020 instaurant le droit de préemption urbain ; 
 o Elle méconnait les dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, dès lors qu'il n'est pas établi que la décision de préemption a été notifiée dans le délai d'un mois suivant la visite ; 
 o La décision est insuffisamment motivée, dès lors qu'elle ne vise aucun projet précisément poursuivi ; 
 o Ne justifie pas d'un projet réel et sérieux, préexistant à cette décision de préemption ; 
 o L'usage du droit de préemption n'est pas justifié par l'intérêt général. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 3 janvier 2023, la métropole Rouen Normandie conclut, à titre principal, au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à la suspension de la décision attaquée uniquement en tant qu'elle fera obstacle au transfert de propriété au bénéfice de la métropole. 
 Elle fait valoir que : 
 - la condition d'urgence n'est pas caractérisée dès lors que la promesse de vente entre le propriétaire et la société requérante prévoit qu'elle ne produira pas d'effets en cas d'exercice du droit de préemption ; 
 - la condition tenant à l'existence d'un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée n'est pas remplie, dès lors qu'aucun des moyens invoqués n'est fondé. 
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 - la requête enregistrée le 21 décembre 2022 sous le numéro 2205149 par laquelle la société Les Dunes de Flandres demande l'annulation de la décision attaquée. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné Mme Bailly, vice-présidente pour statuer sur les demandes de référé. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Au cours de l'audience publique tenue en présence de Mme Protin, greffière d'audience, Mme A a lu son rapport et entendu :  
 - les observations de Me Thoor pour la société les Dunes de Flandres ; 
 - les observations de M. B pour la métropole Rouen Normandie.  
 Des pièces complémentaires ont été produites le 10 janvier 2023 pour la métropole de Rouen Normandie. 
 La clôture d'instruction a été reportée en dernier lieu au 11 janvier 2023 à 12h. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SCI Nisebe, propriétaire de la parcelle cadastrée AS n°314 a signé, le 24 mai 2022, une promesse unilatérale de vente avec la société les Dunes de Flandres, cette dernière souhaitant y réaliser un projet résidentiel de logements collectifs. Une déclaration d'intention d'aliéner le bien a été notifiée, en mairie, le 22 juillet 2022. Le promoteur Edouard Denis a déposé, via la SAS EDMP Rouen, une demande de permis de construire portant sur un projet de 28 logements collectifs auprès de la commune de Petit-Quevilly enregistrée le 28 juillet 2022 qui a cependant fait l'objet d'une décision de rejet le 6 décembre 2022. Le 29 septembre 2022, une visite du bien a été organisée avec la métropole de Rouen Normandie et le propriétaire. Par décision du 21 octobre 2022, la métropole Rouen Normandie a décidé d'exercer son droit de préemption urbain, au prix et conditions renseignés dans la déclaration d'intention d'aliéner. Par la présente requête, la société les Dunes de Flandres demande la suspension de cette décision, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative. 
 Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : 
 2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. () " et aux termes de l'article L. 522-1 de ce code : " Le juge des référés statue au terme d'une procédure contradictoire écrite ou orale. Lorsqu'il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d'y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l'heure de l'audience publique. () ". Enfin, aux termes du premier alinéa de l'article R. 522-1 du même code : " La requête visant au prononcé de mesures d'urgence doit () justifier de l'urgence de l'affaire. ". 
 En ce qui concerne l'urgence :  
 3. Il résulte de ces dispositions que la condition d'urgence à laquelle est subordonné le prononcé d'une mesure de suspension doit être regardée comme remplie lorsque la décision contestée préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés, saisi d'une demande tendant à la suspension d'une telle décision, d'apprécier concrètement, compte-tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de celle-ci sur la situation de ce dernier ou le cas échéant, des personnes concernées, sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue. 
 4. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise. 
 5. En l'espèce, la métropole Rouen Normandie se borne à soutenir qu'il existe un intérêt à la réalisation rapide du projet, sans apporter de précisions particulières sur l'état d'avancement du projet ayant justifié la décision de préemption. Dans ces conditions, et malgré l'existence d'une clause de caducité dans la promesse unilatérale de vente signée entre la société les Dunes de Flandres et la société Nisebe, le 24 mai 2022, clause qui ne fait pas obstacle, en tout état de cause, à la vente à l'acquéreur évincé en cas d'annulation de la décision de préemption, la société les Dunes de Flandres justifie de l'existence d'une situation d'urgence.  
 En ce qui concerne l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de la décision :  
 6. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 (). / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé (). ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs (), de lutter contre l'insalubrité (), de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels ".  
 7. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. 
 8. En l'état de l'instruction, et même si, contrairement à ce que fait valoir la société requérante, l'objectif visé par la métropole répond effectivement à un intérêt général suffisant, le moyen tiré de ce que la métropole Rouen Normandie ne justifie pas à la date de la décision en litige de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement est de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de cette décision.  
 En ce qui concerne les effets de la suspension :  
 9. Lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption, cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle à la prise de possession au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent les dispositions précitées de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets susmentionnées. 
 10. En l'espèce, il ressort des termes du compromis de vente signé entre la société  
 Les Dunes de Flandres et la SCI Nisebe que la promesse de vente a été signée avec une condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire définitif purgé de tous recours. Il y a lieu, dans ces conditions, et alors que la société requérante a indiqué que le maire de la commune de Petit-Quevilly avait, par une première décision du 6 décembre 2022, rejeté sa demande de permis de construire, de limiter les effets de la suspension à la prise de possession par la collectivité, ainsi que celle-ci le demande, dès lors que la société requérante peut poursuivre la demande de permis de construire durant l'instruction de l'affaire au fond, sans avoir besoin de mener la vente à son terme immédiatement et que la SCI Nisebe n'a pas fait valoir dans le cadre de la présente instance la nécessité pour elle de bénéficier à bref délai du montant de la vente. 
 Sur les frais du litige : 
 11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la métropole Rouen Normandie, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative au titre des frais exposés par la société Les Dunes de Flandres. 
 O R D O N N E : 
 Article 1er : L'exécution de la décision de la métropole Rouen Normandie en date du 21 octobre 2022 utilisant son droit de préemption pour un bien immobilier situé 51 boulevard du  
 11 novembre à Petit-Quevilly est suspendue, en tant uniquement qu'elle permet la prise de possession par la collectivité. 
 Article 2 : La métropole Rouen Normandie versera à la société les Dunes de Flandres la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la société les Dunes de Flandres, à la Métropole Rouen Normandie et à la SCI Nisebe. 
 Fait à Rouen, le 17 janvier 2023. 
 La juge des référés, 
 Signé : 
 P. ALa greffière, 
 Signé : 
 N. Protin 
 La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°2205150 
 npl