TA06 · 1ère chambre — 30 janvier 2025

Vu les procédures suivantes : 
 I. - Par une requête et un mémoire enregistrés les 27 décembre 2022 et 13 mars 2024 sous le n°2206100, la société par actions simplifiée (SAS) VH Antibes, représentée par Me Moreas demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020, avec versement des intérêts moratoires prévus à l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - elle n'entre pas dans le champ d'application de la taxe sur les logements vacants dès lors que la villa " Hier " était inhabitable au 1er janvier 2020 comme cela a été constaté par un huissier de justice ; 
 - d'importants travaux doivent être réalisés pour rendre la villa habitable dont le montant excède 25% de sa valeur vénale tel que prévu par la doctrine administrative référencée BOI-IF-AUT-60 ; 
 - l'administration a procédé au dégrèvement de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2022 ; 
 - le tribunal administratif de Nice a prononcé la décharge de cette cotisation au titre des années 2018 et 2019. 
 Par un mémoire en défense et un mémoire complémentaire enregistrés les 26 janvier 2023 et 19 juillet 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 II. - Par une requête et un mémoire enregistrés les 1er août, 16 octobre 2023 et 13 mars 2024 sous le n°2303847, la société par actions simplifiée (SAS) VH Antibes, représentée par Me Moreas demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2021, avec versement des intérêts moratoires prévus à l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient les mêmes moyens que dans la requête enregistrée sous le numéro 2206100. 
 Par un mémoire en défense et un mémoire complémentaire enregistrés les 3 octobre 2023 et 23 juillet 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 9 janvier 2025 : 
 - le rapport de Mme Chevalier, rapporteur, 
 - et les conclusions de Mme Perez, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1.  La SAS VH Antibes, propriétaire d'un bien immobilier dénommé " Villa Hier " situé à Antibes, a été assujettie à des cotisations de taxe sur les logements vacants au titre des années 2020 et 2021, pour des montants respectifs de 26 952 euros et 27 011 euros, à raison de la vacance de ce bien. Elle demande au tribunal la décharge de ces impositions. 
 Sur la jonction : 
 2.  Les requêtes enregistrées sous le n°2206100 et le n°2303847 concernent la même société contribuable et présentent à juger des mêmes questions. Par suite, il y a lieu de les joindre pour y statuer par un même jugement.  
 Sur les conclusions à fin de décharge :  
 3.  En premier lieu, aux termes de l'article 232 du code général des impôts : " I.- La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (). / II.- La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition () / VI.- La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable () ". Il résulte de ces dispositions, telles qu'interprétées par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, que ladite taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur. Ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur. 
 4.  Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention d'une des parties à produire les éléments qu'elle est seule en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à elle-même, d'apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ d'application de la taxe sur les logements vacants prévue par l'article 232 précité du code général des impôts. 
 5.  Il est constant que le bien immobilier dont la société VH Antibes est propriétaire est vacant depuis une année à la date du 1er janvier 2020 et 1er janvier 2021. Il résulte de l'instruction que pour justifier du caractère inhabitable de la villa, la société produit plusieurs procès-verbaux établis par ministère d'huissier de justice en date des 7 septembre 2015, 17 janvier 2017, 18 décembre 2018, 21 janvier 2020 et 3 février 2021. Ces procès-verbaux indiquent que la propriété, qu'il s'agisse de la villa principale ou de ses annexes, est dépourvue d'installation électrique, de plomberie, de sanitaire et de cuisine et que l'état des pièces ne permet pas de connaître leur attribution. Ces constats sont corroborés par des photographies jointes au procès-verbaux qui donnent une vue d'ensemble de l'état de la propriété et qui permettent d'observer que les lieux sont en chantier et non aménagés. Dès lors, même si le bien est clos et couvert, la société doit être regardée comme apportant la preuve de ce que l'état du bien, au 1er janvier de chacune des années en litige, ne permet pas son usage à fin d'habitation et qu'il n'est pas, par suite, habitable. 
 6.  Toutefois, la société VH Antibes, pour démontrer que la villa ne peut être rendue habitable qu'au prix de travaux importants, se borne à produire un document intitulé " budget de base des travaux TCE " établi par un cabinet d'architecte le 1er juin 2015 faisant état, sans aucune précision, d'un montant total des travaux à réaliser de 23 300 232 euros et d'un document intitulé " actualisation de la valeur vénale " établi par un expert immobilier qui fixe la valeur vénale de la propriété au 1er janvier 2019 à 52 200 000 euros et indique que le montant des travaux à réaliser s'élèvent à 17 583 600 euros. Aucun document n'est produit par la société requérante pour établir la valeur de la propriété au 1er janvier de chacune des années d'imposition. De plus, la production d'un budget global des travaux dont l'objet est de réaliser une villa de luxe, ne permet pas d'identifier la nature et le prix des travaux à accomplir strictement nécessaires pour rendre le bien habitable, alors qu'il résulte des constats d'huissiers que les travaux de gros-œuvre et plus généralement ayant pour objet d'assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulation intérieure ont été réalisés. Alors que le choix de retenir un budget de réalisation d'une villa de luxe relève de la seule responsabilité du propriétaire, la société ne produit aucun élément, tels que des devis, qu'elle seule est en mesure de produire, permettant de justifier de la nature, de l'importance et du prix des travaux nécessaire à la seule habitabilité du bien à l'exclusion des postes afférent à la réalisation d'une villa de luxe. Dès lors, il ne résulte pas de l'instruction que le bien en litige aurait été inhabitable au 1er janvier des années d'imposition en litige, au sens des dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts telles qu'interprétées par le Conseil constitutionnel.  
 7.  En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales : " Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'administration () Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente () ". Aux termes de l'article L. 80 B du même livre : " La garantie prévue au premier alinéa de l'article L. 80 A est applicable : 1° Lorsque l'administration a formellement pris position sur l'appréciation d'une situation de fait au regard d'un texte fiscal () ".  
 8.  La société requérante n'est pas fondée à invoquer, sur le fondement des dispositions précitées, le paragraphe 60 de la doctrine référencée BOI-IF-AUT-60 relatif aux travaux importants dont le montant excède 25% de la valeur vénale du bien pour rendre le bien habitable dès lors qu'il ne fait pas de la loi fiscale une interprétation différente de celle dont il est fait application dans le présent jugement.  
 9.  En troisième lieu, à supposer que la société VH Antibes ait entendu se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales précité, du dégrèvement par l'administration fiscale de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2022, une telle décision qui n'est pas motivée ne constitue pas une prise de position formelle de l'administration qui lui est opposable. Le dégrèvement ainsi prononcé est sans conséquence sur le bien-fondé de la taxe en litige.  
 10.  En quatrième et dernier lieu, elle n'est pas fondée se prévaloir du jugement n°s190334 et 2005137 rendu par le tribunal administratif de Nice le 25 avril 2022 prononçant la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2018 et de l'année 2019, annulé en appel.  
 11.  Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par la société VH Antibes doivent être rejetées, ensemble celles formulées au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E  : 
 Article 1er : La requête de la société par actions simplifiée VH Antibes est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée VH Antibes et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes. 
 Délibéré après l'audience du 9 janvier 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Taormina, président, 
 Mme Zettor, première conseillère, 
 Mme Chevalier, première conseillère.   
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025. 
 La rapporteure, 
 signé 
 C. Chevalier 
 Le président, 
 signé 
 G. TaorminaLa greffière, 
                                               signé 
 C. Sussen 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour le greffier en chef, 
 ou par délégation la greffière, 
 N°s 2206100 - 2303847