TA77 · 2ème chambre — 27 novembre 2025

Vu la procédure suivante :  
 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 21 juin 2022 et le 27 décembre 2024, la société française de transaction immobilière (SEFTI), représentée par Me Della Maria et  Me Neveux, demande au tribunal : 
 
1°) de condamner l’établissement public société du grand Paris, devenu société des Grands Projets, à réparer les préjudices qu’elle estime avoir subis en conséquence des travaux du Grand Paris Express réalisés avenue Roger Salengro à Champigny-sur-Marne, en l’indemnisant des sommes de 229 235 euros au titre de sa perte de chiffre d’affaires pour l’exercice fiscal 2017/2018, de 264 099 euros au titre de sa perte de chiffre d’affaires pour l’exercice fiscal 2018/2019, de 520 302,46 euros au titre de sa perte de collaboration avec son franchiseur Century 21 et de 475 000 euros au titre de sa relocalisation dans un nouvel environnement avec une nouvelle franchise, assorties des intérêts au taux légal à compter de la réception de sa demande indemnitaire préalable, et de la capitalisation annuelle de ces intérêts à compter de la date d’enregistrement de la présente requête ;  
 
2°) de mettre à la charge de l’établissement public Société du grand Paris, devenu société des Grands Projets, le versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle soutient que :  
- la responsabilité sans faute de la société des Grands Projets est engagée pour rupture d’égalité devant les charges publiques ; 
- le lien de causalité entre les travaux du Grand Paris Express et ses préjudices économiques est direct et certain ;  
- ses préjudices économiques portent sur une baisse de chiffre d’affaires pour les années 2017/2018 et 2018/2019, un non-renouvellement de sa franchise, une perte de crédibilité bancaire, des pertes en termes d’immobilisation et de paiements de redevances de franchise, et des frais de relocalisation ;   
- elle subit un préjudice anormal et spécial dès lors que son agence pâtit de difficultés d’accessibilité, d’un manque de visibilité, de nuisances sonores et vibratoires, d’une position géographique à proximité immédiate de la zone d’utilité publique et du doublement de la durée prévisible d’achèvement des travaux.  
 
 
Par un mémoire en défense enregistré le 13 octobre 2022, la Société du grand Paris, devenu société des Grands Projets, représentée par Me Lherminier, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société française de transaction immobilière la somme de  3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 
 
Une lettre du 23 juillet 2025 a informé les parties, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, que la clôture de l’instruction était susceptible d’intervenir à compter du 23 septembre 2025. 
 
 
Une ordonnance du 30 septembre 2025 a prononcé la clôture immédiate de l'instruction. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
 
Vu : 
- le code civil ;  
- le code de justice administrative.  
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Arassus, 
- les conclusions de M. Pradalié, rapporteur public, 
- les observations de Me Della Maria représentant la société française de transaction immobilière, et les observations de Me Herpin représentant la société des Grands Projets.  
 
 
Une note en délibéré a été enregistrée le 13 novembre 2025 pour la société française de transaction immobilière, et n’a pas été communiquée. 
 
 
 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. 
La société française de transaction immobilière exerce une activité d’agence immobilière au 59, avenue Salengro à Champigny-sur-Marne (Val-de-Marne). La société des Grands Projets réalise, dans le cadre du grand Paris Express, des travaux de construction de la ligne de métro 15 et d’une gare de connexion « Champigny centre », depuis 2015. La société française de transaction immobilière, qui a saisi la commission d’indemnisation amiable de la société des Grands Projets, de deux demandes indemnitaires en date du 1er août 2017 et du  11 mai 2018, a reçu les sommes respectives de 40 000 euros et de 50 000 euros en réparation des préjudices résultant des travaux du Grand Paris Express, au titre de l’exercice 2015/2016 et 2016/2017. Cependant, la société des Grands Projets a refusé, par une décision du 19 avril 2022, de lui verser une troisième indemnité que la société requérante lui réclamait par une demande indemnitaire préalable introduite le 2 août 2021, au titre du préjudice qu’elle estime avoir subi sur les exercices 2017/2018 et 2018/2019. La société française de transaction immobilière demande la condamnation de l’établissement public société des Grands Projets à lui verser la somme de 1 488 636,46 euros, en réparation de ses préjudices allégués, du fait des travaux publics, pour la période 2017-2019.  
 
Sur les conclusions indemnitaires : 
 
2. 
D’une part, la responsabilité du maître de l’ouvrage est engagée, même sans faute, à raison des dommages que l’ouvrage public dont il a la garde peut causer aux tiers. Il appartient toutefois au riverain d’une voie publique qui entend obtenir réparation des dommages qu’il estime avoir subis à l’occasion d’une opération de travaux publics à l’égard de laquelle il a la qualité de tiers d’établir, d’une part, le lien de causalité entre cette opération et les dommages invoqués, et, d’autre part, le caractère grave et spécial de son préjudice, les riverains des voies publiques étant tenus de supporter, sans contrepartie, les sujétions normales qui leur sont imposées dans un but d’intérêt général. 
 
3.  
D’autre part, le caractère grave du préjudice et des dommages supportés se déduit, notamment, des difficultés particulières rencontrées par les clients dans l’accès au fonds de commerce ou encore de l’impossibilité même d’accéder à ce fonds. Si, en principe, les modifications apportées à la circulation générale et résultant soit de changements effectués dans l’assiette, la direction ou l’aménagement des voies publiques, soit de la création de voies nouvelles, ne sont pas de nature à ouvrir droit à indemnité, il en va autrement dans le cas où ces modifications ont pour conséquence d’interdire ou de rendre excessivement difficile l’accès des riverains à la voie publique. 
 
4. 
Il résulte de l’instruction, que la société requérante a la qualité de tiers par rapport aux travaux d’aménagement de la ligne de métro n°15, qui sont des travaux publics, effectués par la société des Grands Projets.  
 
5.  
La société française de transaction immobilière (SEFTI) fait valoir que les travaux de construction ont généré une baisse de son chiffre d’affaires sur la période allant de 2017 à 2019, un non-renouvellement de sa franchise et une perte de crédibilité bancaire. Elle soutient que les travaux litigieux, en raison de leur proximité géographique immédiate avec l’agence immobilière, et en raison de leur durée, ont occasionné un préjudice anormal et spécial résultant du défaut de visibilité de son agence, de son accessibilité limitée, des bruits et des vibrations et de la suppression de places de stationnement à proximité de l’établissement.  
 
6.  
En premier lieu, il résulte de l’instruction que la circulation automobile et piétonne a été pérennisée sur l’avenue Salengro durant la réalisation des travaux. La société requérante n’a pas été privée de trottoir devant ses locaux, durant la période 2017-2019 en litige et la circulation automobile à double sens a été maintenue. En outre, des places de stationnement ont été créées en zone bleue, non loin de l’agence immobilière, pour compenser les pertes de stationnement occasionnées par la construction de l’ouvrage public. Ainsi, il ne résulte pas de l’instruction que l’accès des clients à l’établissement, en voiture ou à pied, aurait été empêché ou rendu excessivement difficile en raison des travaux, malgré leur durée et leur ampleur. Par ailleurs, la société française de transaction immobilière soutient que les travaux ont conduit à une altération de la visibilité de l’agence et produit, au soutien de son assertion, des photographies montrant une palissade non ajourée, jouxtant le trottoir où est implanté son établissement, datant des mois de mars et de septembre 2018. Si les pièces produites montrent que la palissade est pleine et obstruante, il résulte toutefois de l’instruction qu’une signalisation des commerces a été apposée durant les travaux et que cette palissade acoustique n’a pas gêné la circulation sur le trottoir pendant la période en litige. Il résulte également de l’instruction et notamment d’une photographie versée à l’instance datant d’août 2019 que la palissade a, à cette date, été déplacée et positionnée de l’autre côté de l’avenue, laissant le trottoir de l’agence et la chaussée la jouxtant immédiatement, accessibles aux piétons et aux voitures, de sorte que la visibilité sur le commerce n’a pas été particulièrement altérée. Ainsi, il résulte de l’instruction que l’accès à l’agence immobilière a toujours été possible pendant la durée de ceux-ci. Enfin, si la société française de transaction immobilière soutient subir des nuisances sonores et vibratoires et des atteintes durables à l’environnement de son activité, il résulte de l’instruction que les nuisances sonores et vibratoires anormales ne sont pas démontrées, ni davantage le caractère durable des atteintes. Au surplus, il résulte de l’instruction que la circulation automobile a été repositionnée le long de l’agence dès 2019 et que le trottoir et la chaussée ont alors été libres d’accès et exempts de travaux. Il ne résulte donc pas de l’instruction que la gêne occasionnée aurait excédé les sujétions normales que doivent supporter les riverains d’une voie publique, dans un but d’intérêt général.  
 
7.  
En deuxième lieu, la société française de transaction immobilière fait valoir que les travaux du grand Paris Express ont occasionné une diminution de son chiffre d’affaires sur les exercices fiscaux 2017-2018 et 2018-2019. Elle verse à l’instance ses liasses fiscales, montrant une baisse du chiffre d’affaires et des résultats d’exploitation dès 2017. Toutefois, une diminution de chiffre d’affaires n’est pas, par elle-même, de nature à caractériser l'existence d'un dommage grave et spécial, et la circonstance selon laquelle cette diminution est concomitante avec le déroulement du chantier ne saurait davantage dispenser la société française de transaction immobilière d'établir l’existence d'un lien de causalité entre les pertes dont elle demande réparation et les travaux publics en cause. Pour démontrer le lien de causalité, la société requérante soutient que trois de ses personnels ont quitté l’agence en raison des nuisances liées aux travaux, ce qui a généré pour partie une diminution du chiffre d’affaires. Au soutien de ses assertions, la société SEFTI produit les lettres de démission de ceux-ci. Il résulte de l’instruction et notamment de ces courriers, que ce ne sont pas, par elles-mêmes, les nuisances générées par les travaux qui ont conduit ces personnels à démissionner de l’agence, mais des perspectives de contraction du chiffre d’affaires et de réduction de leurs commissions. Or, d’une part, ces risques de perte de croissance, ayant motivé leur départ, présentaient un caractère éventuel. D’autre part, si la société requérante soutient que le marché des transactions immobilières est dynamique sur la commune de Champigny-sur-Marne, cette circonstance ne saurait à elle-seule démontrer que la baisse de chiffre d’affaires de l’agence résulte exclusivement des travaux en litige, le secteur immobilier étant fortement concurrentiel sur Champigny-sur-Marne qui compte une vingtaine d’agences immobilières. En outre, la société des Grands Projets fait valoir que la société requérante a pu subir la concurrence imposée par son propre franchiseur qui a décidé de se relocaliser dans le centre-ville de Champigny-sur-Marne dès le 1er octobre 2018, en franchisant une autre agence, et en refusant de renouveler la franchise de la SEFTI. Si la société requérante soutient que le non-renouvellement de sa franchise, la perte de sa crédibilité bancaire, la perte des immobilisations et des redevances de franchise et ses frais de relocalisation de son agence à Montigny-le-Bretonneux constituent un préjudice résultant de manière directe et certaine des travaux du grand Paris Express, elle ne le démontre pas. Enfin, et alors que le juge n'est pas tenu d'accorder une somme au moins égale à celle que l'administration s'était déclarée prête à verser à l’amiable au demandeur, la société française de transaction immobilière ne saurait se prévaloir de l’existence d’indemnisations obtenues dans le cadre amiable, au titre de périodes antérieures, pour soutenir que le lien de causalité entre les préjudices invoqués et les travaux en cause serait démontré.  
 
8.  
 Il résulte de ce qui précède que la société française de transaction immobilière n’établit pas avoir subi un préjudice grave et spécial imputable aux travaux de construction de la nouvelle gare du grand Paris et ne démontre pas un lien de causalité direct et certain entre ses dommages et lesdits travaux. Par suite, elle n’est pas fondée à rechercher la responsabilité sans faute de la société des Grands Projets, et ses conclusions à fin d’indemnisation ne peuvent qu’être rejetées. 
 
Sur les frais liés au litige : 
  
9.  
Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société des Grands Projets, qui n’est pas la partie perdante, la somme demandée par la société française de transaction immobilière au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.  
 
10.  
Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la société des Grands Projets, sur le fondement de ces dispositions. 
 
 
 
D E C I D E : 
   
 
  
Article 1er : La requête de la société française de transaction immobilière est rejetée.  
 
 
Article 2 : Les conclusions présentées par la société des Grands Projets sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société française de transaction immobilière et à la société des Grands Projets.  
 
 
Délibéré après l'audience du 6 novembre 2025, à laquelle siégeaient : 
M. Lalande, président, 
Mme Tiennot, première conseillère,  
Mme Arassus, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025. 
 
 
La rapporteure, 
 
 
 
                    A-L. ARASSUS 
Le président, 
 
 
 
  D. LALANDE 
 
 
 
 
 
 
La greffière, 
 
 
 
C. BOURGAULT 
 
 
La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière,