TA77 · 3ème chambre — 29 avril 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 28 juin 2022, le 5 mai 2023 et le 18 juillet 2025, la société anonyme (SA) Orange, représentée par Me Clémence, demande au tribunal : 
 
1°) de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à raison de locaux situés à Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne) ; 
 
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- l’administration ne pouvait recourir à la méthode par voie d’appréciation directe alors que la méthode par comparaison pouvait s’appliquer ; 
- l’évaluation de son local peut être faite par comparaison avec les locaux-types n° 35 du procès-verbal de la commune de Sélestat, n° 307 du procès-verbal de la commune de Carcassonne, n° 34 du procès-verbal de la commune de Mitry-Mory, n° 20 du procès-verbal de la commune de Vitré et n° 35 du procès-verbal de la commune de Vieux-Condé ; 
- à titre subsidiaire, en cas de maintien du recours à la méthode par voie d’appréciation directe, il est demandé l’application de coefficients d’ajustement sur le fondement de  
l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts. 
 
 
 
Par des mémoires en défense, enregistrés le 29 juillet 2022, le 30 août 2024 et le 28 juillet 2025, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête. 
 
 
Elle soutient que : 
- la requête est irrecevable concernant la cotisation foncière des entreprises au titre de l’année 2021 en l’absence de réclamation préalable ; 
- les moyens soulevés par la SA Orange ne sont pas fondés. 
 
 
Par ordonnance du 11 juillet 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 18 août 2025.  
 
 
Un mémoire, enregistré le 21 avril 2026, a été présenté pour la SA Orange. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Jean, 
- et les conclusions de M. Delmas, rapporteur public. 
 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
La société anonyme (SA) Orange a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises au titre des années 2020 et 2021 pour des locaux situés à Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne). Par une réclamation en date du 23 décembre 2021, elle a sollicité la réduction de ces impositions en contestant la valeur locative retenue par l’administration. Sa demande ayant été rejetée par décision du 2 juin 2022, la SA Orange, par la présente requête, demande au tribunal la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020. 
 
 
Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :  
 
Aux termes de l’article R. 190-1 du livre des procédures fiscales, alors en vigueur : « Le contribuable qui désire contester tout ou partie d’un impôt qui le concerne doit d’abord adresser une réclamation au service territorial, selon le cas, de la direction générale des finances publiques ou de la direction générale des douanes et droits indirects dont dépend le lieu de l’imposition (…) ». En application de ces dispositions, le contribuable qui entend contester son imposition doit adresser une réclamation à l’administration avant de saisir le tribunal administratif. 
 
Il est constant que la réclamation préalable, formée par la SA Orange le 23 décembre 2021, ne portait que sur la cotisation foncière des entreprises au titre de l’année 2020. Par conséquent, les conclusions de la SA Orange à fin de réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021 sont, en l’absence de réclamation préalable, irrecevables et ne peuvent qu’être rejetées. 
 
 
Sur les conclusions à fin de réduction présentées au titre de l’année 2020 : 
 
Aux termes de l’article 1467 du code général des impôts : « La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, (…) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. / (…) La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe. (…) ». Aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (…) ». Aux termes de l’article 1498 du même code dans sa rédaction antérieure à celle résultant de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : (…) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (…) ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III à ce même code, dans sa version en vigueur jusqu’au 30 juin 2018 : « I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement (…) ». Enfin, aux termes de l’article 324 AA de la même annexe, en vigueur jusqu’au 30 juin 2018 : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d’éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ». 
 
L’administration a appliqué, à compter de l’année 2017, les dispositions combinées des articles 1498 et 1518 A quinquies du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de lissage et de planchonnement des valeurs locatives résultant de l’application de la révision générale prévue par l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. La détermination de la valeur locative des années antérieures a, dès lors, eu une incidence sur la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la requérante a été assujettie au titre de l’année 2020. 
 
En premier lieu, la société requérante soutient qu’il est possible de procéder, pour la détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 du local en litige, à une évaluation par comparaison et se prévaut de l’existence de plusieurs autres locaux-types alternatifs, susceptibles, selon elle, de servir de termes de référence, à savoir les locaux-types n° 35 de la commune de Sélestat, n° 307 de la commune de Carcassonne, n° 34 de la commune de Mitry-Mory, n° 20 de la commune de Vitré et n° 35 de la commune de Vieux-Condé. 
 
En l’espèce, le local en litige, d’une surface totale de 3 512 m², est un central téléphonique à usage technique dit A... (nœud de raccordement d’abonnés), nécessaire au maillage du réseau Orange, comprenant de nombreux espaces vides, n’accueillant que ponctuellement des techniciens pour la maintenance et dont l’état d’entretien est passable. 
 
S’agissant du local-type n° 35 du procès-verbal de la commune de Sélestat, il résulte de l'instruction que ce local correspond à un hall de stockage logistique, exploité par une entreprise de transport, d’une surface totale pondérée de 4 775 m² dont l’essentiel correspond à des halls, tandis que le local à évaluer est principalement composé de locaux techniques. Il ne saurait donc être regardé comme étant comparable au local à évaluer. En outre, il ne ressort pas des mentions du procès-verbal complémentaire en date du 29 septembre 2008 que ce local, construit après le 1er janvier 1970, a été évalué par comparaison avec un autre local-type présentant les mêmes caractéristiques, de sorte qu’il ne saurait être regardé comme ayant été régulièrement évalué au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts.  
 
S’agissant du local-type n° 307 de la commune de Carcassonne, il résulte de l’instruction qu’il consiste en des locaux administratifs, d’une superficie de 716 m2, composés de bureaux, de dégagements, stockages et archives. Il ne saurait dès lors être regardé comme étant comparable au local à évaluer, qui consiste principalement en des locaux techniques et dont la superficie est près de cinq fois supérieure. Par ailleurs, le procès-verbal de la commune de Carcassonne indique que ce local type était occupé, au 1er janvier 1970, par son propriétaire et il ne ressort pas dudit procès-verbal que sa valeur locative a été évaluée par comparaison avec un autre local-type, de sorte qu’il ne pouvait servir de terme de référence pour l’application de la méthode d’évaluation par comparaison. 
 
S’agissant du local-type n° 34 de la commune de Mitry-Mory, si la société requérante soutient qu’il s’agit d’un centre téléphonique exploité par l’opérateur SFR et présentant un aménagement similaire au local à évaluer, il résulte de l’instruction et en particulier des mentions du procès-verbal des opérations complémentaires du 29 novembre 2001 que ce local, construit en 2000, correspond à un « atelier présentant des spécificités techniques importantes », de conception moderne et d’une surface pondérée de 1 581 m², dont les caractéristiques et l’état d’entretien diffèrent du local à évaluer. Par ailleurs, il résulte des mentions dudit procès-verbal que ce local, construit après le 1er janvier 1970, est occupé par son propriétaire et que son tarif a été déterminé par rapport à la valeur locative moyenne des tarifs ateliers de la commune de Mitry-Mory et du tarif national de France Telecom, de sorte qu’il ne saurait être regardé comme ayant été régulièrement évalué au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. 
 
S’agissant du local-type n° 20 de Vitré, il résulte de l’instruction qu’il s’agit d’un garage automobile d’une surface pondérée de 527 m2 ne comprenant aucun local technique, à la différence du local à évaluer dont la superficie est par ailleurs plus de six fois supérieure. En outre, le procès-verbal de la commune de Vitré indique que ce local type était occupé, au 1er janvier 1970, par son propriétaire et il ne ressort pas dudit procès-verbal que sa valeur locative a été évaluée par comparaison avec un autre local-type, de sorte qu’il ne pouvait servir de terme de référence pour l’application de la méthode d’évaluation par comparaison. 
 
S’agissant du local-type n° 35 de Vieux-Condé, si la requérante soutient qu’il s’agit d’un terme de référence pertinent, il résulte des mentions du procès-verbal de la commune de Vieux-Condé du 23 novembre 1972 qu’il s’agit d’un atelier construit en 1900 et possédant une surface pondérée de 24 m², de sorte qu’il ne saurait être regardé comme étant comparable au local à évaluer. Par ailleurs, alors que ce local-type était occupé, au 1er janvier 1970, par son propriétaire, il ne ressort pas dudit procès-verbal que sa valeur locative a été évaluée par comparaison avec un autre local-type. Par suite, il ne pouvait servir de terme de référence pour l’application de la méthode d’évaluation par comparaison. Dans ces conditions, les locaux-types proposés par la société requérante ne peuvent servir de termes de comparaison pour évaluer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 du local en litige. 
 
 En deuxième lieu, dès lors qu’il ne résulte pas de l'instruction qu’un autre local-type pourrait être retenu comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative litigieuse selon la méthode comparative prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur avant le 31 décembre 2016, c’est à bon droit que le service a déterminé cette valeur locative par voie d'appréciation directe, en application des dispositions précitées du 3° du même article. 
 
En dernier lieu, il résulte de ce qui précède que la société requérante ne saurait utilement prétendre au bénéfice d’ajustements sur le fondement des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, applicable à la méthode d’évaluation par comparaison.  
 
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de réduction de la cotisation foncière des entreprises au titre des années 2020 et 2021 doivent être rejetées.  
 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’Etat, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, verse à la SA Orange la somme que celle-ci réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
D E C I D E : 
 
 
 
Article 1er : La requête de la SA Orange est rejetée. 
 
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme Orange et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne. 
 
 
Délibéré après l'audience du 15 avril 2026, à laquelle siégeaient : 
 
M. Le Broussois, président, 
M. Meyrignac, premier conseiller, 
Mme Jean, première conseillère. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026. 
 
 
La rapporteure, 
 
A. Jean 
Le président, 
 
N. Le Broussois 
 
 
La greffière, 
 
 
 
 
 
C. Rouillard 
 
 
La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement. 
 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière,