TA75 · 1re Section - 1re Chambre - R.222-13 — 18 mars 2025

Vu les procédures suivantes : 
 I. Par une requête et un mémoire enregistrés sous le n°2209686 les 27 avril 2022 et  
 29 juillet 2024, la SAS Foncière de Paris SIIC, représentée par la SAS EIF, demande au tribunal de :  
 1°) prononcer la décharge partielle des taxes foncières et taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 2020 et 2021 ; 
 2°) mettre à la charge de l'Etat 2 000 euros en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 -la surface utile taxable retenue par l'administration est excessive, comme elle peut l'établir par tout moyen et en particulier par les plans qu'elle a produits, et qui au demeurant ont été établis à partir des plans d'un géomètre expert ; 
 -compte tenu de la volonté du législateur de prendre en compte la valeur locative de marché, l'administration n'est pas fondée à lire l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts comme limitant l'application d'un coefficient de minoration aux seuls locaux techniques inaccessibles au public, cette valeur dépendant largement de l'optimisation de l'agencement intérieur déterminant le nombre de salariés susceptibles d'être accueillis, comme le confirme la notion de " surface utile net " retenue par la Charte de l'expertise en immobilier cosignée par tous les acteurs de l'immobilier professionnel ; 
 -la doctrine administrative BOI-IF-TFB-20-10-30-30 n°270 retient une pondération pour traduire la valeur d'utilisation et la valeur commerciale de chaque partie du local par rapport à l'ensemble. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 21 juin 2022, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 II. Par une requête enregistrée sous le n°2410254 le 24 avril 2024, la SAS Foncière de Paris SIIC, représentée par la SAS EIF, demande au tribunal de :  
 1°) prononcer la décharge partielle des taxes foncières et taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 2022 et 2023 ; 
 2°) mettre à la charge de l'Etat 2 000 euros en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 -la surface utile taxable retenue par l'administration est excessive, comme elle peut l'établir par tout moyen et en particulier par les plans qu'elle a produits, et qui au demeurant ont été établis à partir des plans d'un géomètre expert ; 
 -compte tenu de la volonté du législateur de prendre en compte la valeur locative de marché, l'administration n'est pas fondée à lire l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts comme limitant l'application d'un coefficient de minoration aux seuls locaux techniques inaccessibles au public, cette valeur dépendant largement de l'optimisation de l'agencement intérieur déterminant le nombre de salariés susceptibles d'être accueillis, comme le confirme la notion de " surface utile net " retenue par la Charte de l'expertise en immobilier cosignée par tous les acteurs de l'immobilier professionnel ; 
 -la doctrine administrative BOI-IF-TFB-20-10-30-30 n°270 retient une pondération pour traduire la valeur d'utilisation et la valeur commerciale de chaque partie du local par rapport à l'ensemble. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 18 octobre 2024, la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme A, 
 - et les conclusions de M. Pertuy, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SAS Foncière de Paris SIIC est propriétaire d'un immeuble de bureaux  
 sis 226 avenue Jean-Jaurès dans le 9ème arrondissement de Paris en raison duquel elle a été imposée aux taxes foncières et taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2020, 2021, 2022 et 2023. Par les présentes requêtes, elle demande au tribunal d'en prononcer la décharge partielle. 
 2. Les requêtes n°2209686 et n°2410254, présentées pour la société foncière de Paris SIIC, présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement. 
 3. Aux termes de l'article R.194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement ". Il n'est pas contesté, que la SAS Foncière de Paris SIIC a été imposée conformément à ses déclarations. Par suite, il lui incombe d'apporter la preuve du caractère exagéré des impositions mises à sa charge.  
 4. En premier lieu, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. () C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. () ".  Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ".  
 5. Si la requérante conteste la surface utile taxable dont il est constant qu'elle a été retenue par l'administration, de 7 904 m2, comme excessive au moyen de plans qu'elle produit, l'administration oppose, sans être contredite, la discordance entre les surfaces revendiquées et celles indiquées sur ces plans, l'absence de preuve de ce que la différence correspondrait à des emprises de cloisons et ébrasures de fenêtres et l'absence de production d'un plan du sous-sol.  
 6. Dans le dossier n° 2209686, la requérante produit certes des plans qui mentionnent des surfaces totales de moins de 6 500 m2 à l'appui de sa demande, présentée à titre subsidiaire dans son mémoire en réplique, de retenir une surface de 6 526 m2 au lieu de celle de 7 409 m2 qui vient d'être mentionnée. Toutefois, elle n'établit pas la valeur probante de ces plans et notamment la circonstance qu'ainsi qu'elle l'affirme, ces derniers auraient été établis par un cabinet de géomètres Forest et Associés. 
 7. Dans ces conditions, la requérante ne rapporte pas la preuve qui lui incombe en application des dispositions précitées au point 3 du présent jugement. 
 8. En second lieu, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 324 A de l'annexe III à ce code : " Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte :a. En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels l'ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ; () 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu'ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant () ". 
 9. Il est constant que l'administration a appliqué la pondération aux locaux techniques inaccessibles au public. Par ailleurs, la requérante soutient que compte tenu de la volonté du législateur de prendre en compte la valeur locative de marché, l'administration n'est pas fondée à lire les dispositions précitées de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts comme limitant l'application d'un coefficient de minoration aux seuls locaux techniques inaccessibles au public, cette valeur dépendant largement de l'optimisation de l'agencement intérieur déterminant le nombre de salariés susceptibles d'être accueillis, comme le confirme la notion de " surface utile net " retenue par la Charte de l'expertise en immobilier cosignée par tous les acteurs de l'immobilier professionnel. Il ne résulte toutefois pas des dispositions précitées de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts que les réserves, archives, sanitaires, dégagements, locaux sociaux, locaux techniques accessibles et archives ont par principe une valeur d'utilisation réduite. La position que retiendrait la Charte de l'expertise en immobilier sur ce point ne saurait être utilement invoquée dans le cadre du présent litige, auquel  
 elle n'est pas applicable. Dès lors, en l'absence d'éléments précis produits par la société requérante permettant de retenir des circonstances d'utilisation particulières des locaux en cause, la requérante ne rapporte pas la preuve, qui ainsi qu'il a été dit au point 3, lui incombe, de ce que ces locaux auraient une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale des locaux à usage de bureau, à l'activité desquels ils sont essentiels. Il en résulte que le moyen, qui n'est pas fondé, ne peut qu'être écarté. 
 10. Si la requérante invoque, sans d'ailleurs préciser sur quel fondement, la doctrine administrative BOI-IF-TFB-20-10-30-30 n°270 relative à la détermination de la valeur locative cadastrale 1970, ainsi que l'oppose l'administration, celle-ci est relative aux locaux commerciaux et artisanaux et par suite non applicable aux locaux à évaluer. 
 11. Il résulte de tout ce qui précède que les requêtes doivent être rejetées en toutes leurs conclusions.    
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes de la SAS Foncière de Paris SIIC sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Foncière de Paris SIIC et à la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris. 
 Rendu public par mise à disposition du greffe le 18 mars 2025. 
 La magistrate désignée, 
 Signé 
 C. A   
 La greffière, 
 Signé 
 S. RUBIRALTA 
 La République mande et ordonne à la ministre auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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