TA75 · 2e Section - 2e Chambre — 27 mars 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 29 juin et 18 novembre 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Uniwater, représentée par la société EIF prise en la personne de M. A, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) de prononcer la réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties mises à sa charge en 2017 et 2018 au titre du complexe sportif, du stand de tir et des salles d'événementiel et de congrès situés au sein de l'ensemble immobilier sis 4, rue Louis Armand à Paris (15ème) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'État la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'administration aurait dû, en application des dispositions de l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts, retenir le local-type n° 166 du PV-C du 17ème arrondissement " Vivienne " pour la détermination de la valeur locative de la salle de sport et de tir ou, à défaut, le local-type n° 12 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Puteaux, plutôt que le local-type n° 157 du PV-C du 6ème arrondissement " quartier 23 " ; 
 - l'administration aurait dû, en application de ces mêmes dispositions, retenir le local-type n° 155 du PV-C de la commune de Saint-Denis en appliquant à cette valeur locative un ajustement de 20% en raison de la différence de surface pour la détermination de la valeur locative de la salle de congrès et de la salle d'événementiel, ou, à défaut, le local-type n° 12 du PV-ME de la commune de Puteaux mentionné, plutôt que le local-type n° 118 du PV-C du 15ème arrondissement " Necker ". 
 Par deux mémoires en défense, enregistrés les 21 octobre 2022 et 13 février 2023, le directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SAS Uniwater ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Huin-Morales, 
 - et les conclusions de M. Lahary, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société par actions simplifiée (SAS) Uniwater est propriétaire d'un ensemble immobilier abritant le centre aquatique " Aquaboulevard ", sis 4, rue Louis Armand à Paris (15ème), dans lequel se trouvent notamment un complexe sportif et stand de tir, une salle de congrès et une salle d'événementiel, ainsi que des bureaux, et au titre duquel elle a été imposée à la taxe foncière pour les années d'imposition 2017 et 2018. Par un courrier du 13 décembre 2018, la SAS Uniwater a contesté les impositions mises à sa charge et sollicité un dégrèvement partiel de ces taxes. Cette contestation a fait l'objet d'une décision implicite de rejet. Par la présente requête, la SAS Uniwater demande au tribunal de prononcer la réduction des taxes foncières mises à sa charge au titre des années d'imposition 2017 et 2018. 
 Sur le bien-fondé de l'imposition : 
 2. Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. " Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II au même code : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : / Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue. / Catégorie 2 : commerces sans accès direct sur la rue. / Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial. / Catégorie 4 : magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 500 m2). / Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m2). / Catégorie 6 : stations-service, stations de lavage et assimilables. / Catégorie 7 : marchés. / Sous-groupe II : bureaux et locaux divers assimilables : / Catégorie 1 : locaux à usage de bureaux d'agencement ancien. / Catégorie 2 : locaux à usage de bureaux d'agencement récent. / Catégorie 3 : locaux assimilables à des bureaux, mais présentant des aménagements spécifiques. / Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel. / Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. / Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert. / Catégorie 4 : parcs de stationnement couverts. / Catégorie 5 : installations spécifiques de stockage. / Sous-groupe IV : ateliers et autres locaux assimilables : / Catégorie 1 : ateliers artisanaux. / Catégorie 2 : locaux utilisés pour une activité de transformation, de manutention ou de maintenance. / Catégorie 3 : chenils, viviers et autres locaux assimilables. / Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables : / Catégorie 1 : hôtels confort (4 étoiles et plus, ou confort identique). / Catégorie 2 : hôtels supérieur (2 ou 3 étoiles, ou confort identique). / Catégorie 3 : hôtels standard (1 étoile, ou confort identique). / Catégorie 4 : foyers d'hébergement, centres d'accueil, auberges de jeunesse. / Catégorie 5 : hôtels-clubs, villages de vacances et résidences hôtelières. / Sous-groupe VI : établissements de spectacles, de sports et de loisirs : / Catégorie 1 : salles de spectacles et locaux assimilables. / Catégorie 2 : établissements ou terrains réservés à la pratique d'un sport ou à usage de spectacles sportifs. / Catégorie 3 : salles de loisirs diverses. / Catégorie 4 : terrains de camping confortables (3 étoiles et plus, ou confort identique). / Catégorie 5 : terrains de camping ordinaires (1 ou 2 étoiles, ou confort identique). / Catégorie 6 : établissements de détente et de bien-être. / Catégorie 7 : centres de loisirs, centres de colonies de vacances, maisons de jeunes. / Sous-groupe VII : établissements d'enseignement et locaux assimilables : / Catégorie 1 : écoles et institutions privées exploitées dans un but non lucratif. / Catégorie 2 : établissements d'enseignement à but lucratif. / Sous-groupe VIII : cliniques et établissements du secteur sanitaire et social : / Catégorie 1 : cliniques et établissements hospitaliers. / Catégorie 2 : centres médico-sociaux, centres de soins, crèches, haltes-garderies. / Catégorie 3 : maisons de repos, maisons de retraite (médicalisées ou non). / Catégorie 4 : centres de rééducation, de thalassothérapie, établissements thermaux. / Sous-groupe IX : carrières et établissements industriels non évalués selon la méthode comptable : / Catégorie 1 : établissements industriels nécessitant un outillage important autres que les carrières et assimilés. / Catégorie 2 : carrières et établissements assimilables.  / Sous-groupe X : établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles : / Catégorie 1 : locaux ne relevant d'aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l'ordinaire. " En vertu des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. " Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code dans sa version applicable au litige : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. " 
 3. En premier lieu, la société par actions simplifiée Uniwater soutient que le local-type n° 157 du PV-C du 6ème arrondissement " quartier 23 ", retenu par l'administration pour déterminer la valeur locative de la salle de sport et de tir doit être écarté au profit du local-type n° 166 du PV-C du 17ème arrondissement " Vivienne " ou, à titre subsidiaire, du local-type n° 133 du procès-verbal du 6ème arrondissement " La plaine Monceau " et, à titre infiniment subsidiaire, d'un des quinze locaux types " salle de sport/gymnase " répertoriés au sein des PV de la Ville de Paris. Elle fait valoir, d'une part, que l'affectation actuelle en " sauna centre féminin d'esthétique et corporelle ", classée dans la catégorie des " établissements de détente et de bien-être " au sens des dispositions de l'article 310 Q de l'annexe II du code général des impôts du local-type retenu par l'administration, diffère du local en litige qui relève, en tant que salle de sport et de tir, de la catégorie E " établissements ou terrains réservés à la pratique d'un sport ou à usage de spectacles sportifs ". A titre principal, elle fait valoir que le local-type n° 166 du 17ème arrondissement " La plaine Monceau " constitue, au regard de sa superficie et de son affectation à un club de sport, un local terme de comparaison plus pertinent pour calculer la valeur locative de la taxe foncière du bien en litige. Elle se prévaut notamment du classement dans la catégorie E mentionnée de ce local-type. Toutefois, il résulte de l'instruction, d'une part, que les dates et styles de construction du local-type proposé par l'administration sont plus proches du local en litige que ceux du local-type proposé par la SAS requérante et, d'autre part, que, de même que le local à évaluer est en " très bon état ", celui retenu par le service l'est également, contrairement à ceux proposés par la société requérante, qui sont répertoriés comme étant " en bon état ". Par suite, le local-type n° 166 ne pouvait être retenu comme terme de comparaison. A titre subsidiaire, la SAS Uniwater fait valoir que le local-type n° 133 présente des caractéristiques plus pertinentes que celui proposé par l'administration. Si, comme elle le fait valoir, ce local-type a été construit en 1965, soit une date de construction plus proche que celle du local-type retenu par l'administration, d'une part, cette date n'est plus récente que de cinq ans, et, d'autre part, le local-type n° 133 est décrit en " bon état " quand, ainsi qu'il a été dit, tant le local litigieux que le local-type retenu par l'administration sont répertoriés en " très bon état ". La superficie du local-type retenu par l'administration présente également davantage de similitudes avec le local à évaluer que celui proposé à titre subsidiaire par la société Uniwater. En outre, le local-type proposé par la société requérante est calculée par référence à un autre local-type depuis 2009, au sujet duquel la société Uniwater n'apporte aucune information. Par ailleurs, il résulte de l'instruction que les quinze locaux-types répertoriés au sein de la catégorie " salle de sport/gymnase " et proposés à titre infiniment subsidiaire par la requérante, ne peuvent pas non plus être retenus comme des termes de comparaison plus pertinents que le local-type retenu par l'administration dès lors, s'agissant des locaux-types n° 151 du procès-verbal du 10ème arrondissement et n° 49 du procès-verbal du 17ème arrondissement, que leurs dates de construction ne sont pas renseignées ou, s'agissant des locaux-types n° 98 du procès-verbal du 18ème, n° 10 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " et n° 142 du procès-verbal du 3ème arrondissement, que leurs dates de construction sont illisibles. En outre, les surfaces des locaux-types des procès-verbaux des 10eme et 3ème arrondissements, ainsi que de celui du procès-verbal " maisons exceptionnelles " sont très inférieures à celle du local à évaluer. Il résulte également de l'instruction que les locaux-types des procès-verbaux des 8ème, 16ème, 3ème, 9ème et 10ème arrondissements ont été construits à des dates très antérieures à celle à laquelle a été construit le bien en litige. Il s'ensuit que la SAS Uniwater n'est fondée à soutenir, ni que les locaux-types qu'elle propose constitueraient des termes de comparaison plus pertinents que le local-type retenu par l'administration, ni que celui-ci devrait être écarté. 
 4. En deuxième lieu, la SAS Uniwater soutient que le local-type n° 118 du PV-C du 15ème arrondissement " Necker ", retenu par l'administration pour déterminer la valeur locative de la salle de congrès et de la salle d'événementiel, doit être écarté au profit du local-type n° 155 du PV-C de la commune de Saint-Denis, en appliquant à cette valeur locative un ajustement de 20% en raison de la différence de surface, ou, à défaut, le local-type n° 12 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " de la commune de Puteaux. Toutefois, d'une part, le local-type que la SAS requérante propose à titre principal, situé dans la commune de Saint-Denis, elle-même située dans le département de Seine-Saint-Denis, ne peut être retenu dès lors que la SAS requérante n'établit pas la proximité économique entre les deux départements, et donc entre le local-type qu'elle propose et le bien litigieux. D'autre part, il résulte de l'instruction qu'eu égard à sa surface pondérée et à sa date de construction, respectivement 6 135 mètres carrés et 2002, celui-ci ne représente pas, nonobstant son affectation différente du local litigieux dont le service a toutefois tenu compte en procédant à un abattement de 55% sur la valeur locative, un terme de comparaison plus pertinent que celui proposé par l'administration, construit en 1989 et présentant une surface pondérée de 1 893 mètres carrés. En outre, le local-type n° 12 situé à Puteaux proposé à titre subsidiaire par la société requérante présente une surface de 78 216 mètres carrés très supérieure à celle du local en litige. Dès lors que les locaux-types proposés par la société requérante ne constituent pas des termes de comparaison plus pertinents que le local-type retenu par l'administration, le moyen doit être écarté. 
 5. Il résulte de ce qui précède que la société par actions simplifiée Uniwater n'est pas fondée à demander la réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties mises à sa charge en 2017 et 2018 au titre du complexe sportif, du stand de tir et des salles d'événementiel et de congrès situés au sein de l'ensemble immobilier sis 4, rue Louis Armand à Paris (15ème). Ses conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société Uniwater est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Uniwater et à la direction régionale des finances publiques d'Île-de-France et de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 13 mars 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Sorin, président, 
 M. Errera, premier conseiller,  
 M. Huin-Morales, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mars 2023. 
 Le rapporteur, 
 B. Huin-Morales 
 Le président, 
 J. SORINLa greffière, 
 B. CHAHINE 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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