TA75 · 2e Section - 2e Chambre — 5 mai 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires en réplique enregistrés les 22 juillet 2022, 6 avril 2023 et 5 juin 2024, la société civile immobilière (SCI) Polychrome, représentée par Me Lancrey-Javal, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer le remboursement du crédit de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) d'un montant de 320 518 euros au titre du mois de novembre 2021 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'État une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la taxe sur la valeur ajoutée grevant les travaux réalisés est déductible car ces derniers l'ont été à fins de location du bien, soumise à la TVA ; 
 - l'acquisition ayant eu lieu sans TVA, les règles applicables à la déductibilité de la TVA grevant les frais de cession d'un immeuble ne peuvent être transposées à la déductibilité de la TVA grevant les travaux de réhabilitation de l'immeuble. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 février 2023 et 31 mai 2024, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés. 
 Par une ordonnance du 14 mai 2024, la clôture d'instruction a été fixée en dernier lieu au 14 juin 2024. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative ; 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme de Saint Chamas, 
 - et les conclusions de M. Coz, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Polychrome, qui exerce une activité de marchands de bien, a acquis, le 16 décembre 2020, un immeuble situé au 9, rue Fortuny à Paris (17ème) pour un prix de 12 550 000 euros. La cession n'a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), le vendeur n'ayant pas la qualité d'assujetti, mais a été placée sous le régime prévu à l'article 1115 du code général des impôts qui permet, en échange d'un engagement de revendre dans les cinq ans le bien acquis, de ne s'acquitter que du seul droit de vente au taux réduit de 0,715%. Le 23 décembre 2020, la société a opté pour l'assujettissement à la TVA des loyers tirés de la location de l'immeuble. La société a demandé, le 20 décembre 2021, le remboursement d'un crédit de taxe sur la valeur ajoutée au titre de novembre 2021 pour un montant de 359 109 euros, demande qui a été acceptée à hauteur d'un montant de 35 511 euros relatif aux dépenses courantes afférentes à l'immeuble par l'administration fiscale par une décision du 24 mai 2022 et rejeté à hauteur de 323 598 euros, dont 3 080 euros pour défaut de justificatifs. Le montant résiduel de crédit de TVA de 320 518 euros, correspondant aux travaux de rénovation, ayant quant à lui été rejeté, la société sollicite, par la présente requête, son remboursement. 
 Sur la charge de la preuve : 
 2. Aux termes des dispositions de l'article L. 177 du livre des procédures fiscales : " En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée déductible dans les conditions fixées par  du code général des impôts, les redevables doivent justifier du montant de la taxe déductible et du crédit de taxe dont ils demandent à bénéficier, par la présentation de documents même établis antérieurement à l'ouverture de la période soumise au droit de reprise de l'administration () ". 
 3. Par suite, il incombe à la société requérante de justifier du montant de crédit de TVA dont elle sollicite le remboursement. 
 Sur l'application de la loi fiscale : 
 4. Aux termes de l'article 271 du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : " I. - 1. La taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d'une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération () ". Aux termes de l'article 269 du même code : " () 2. La taxe est exigible : () c) Pour les prestations de services autres que celles visées au b bis, lors de l'encaissement des acomptes, du prix, de la rémunération ou, sur option du redevable, d'après les débits. () Les entrepreneurs de travaux immobiliers peuvent, dans des conditions et pour les travaux qui sont fixés par décret, opter pour le paiement de la taxe sur les livraisons () ". Aux termes de l'article 261 du même code : " Sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée : 5. (Opérations immobilières) : () 2° Les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans () ". Aux termes de l'article 260 du même code : " Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : () 5° bis Les personnes qui réalisent une opération visée au 5 de l'article 261 () ". Enfin, aux termes de l'article 201 quater de l'annexe II du même code : " L'option prévue au 5° bis de l'article 260 du code général des impôts s'exerce distinctement par immeuble, fraction d'immeuble ou droit immobilier mentionné au 1 du I de l'article 257 de ce code, relevant d'un même régime au regard des articles 266 et 268 du même code. Il doit être fait mention de cette option dans l'acte constatant la mutation () ". Il résulte de ces dispositions que la livraison d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée de taxe sur la valeur ajoutée et que l'acquisition d'un tel immeuble dans l'intention de le revendre ne peut être regardée comme un élément d'une livraison imposable tant que n'a pas été effectivement exercée l'option de soumettre l'opération à la taxe sur la valeur ajoutée qui se lève lors de l'opération de revente. La déduction des taxes acquittées en amont n'est possible qu'après l'exercice de l'option. Cette condition est toutefois sans incidence sur le droit de déduire, après cette date, les taxes acquittées avant que ne soit exercé le droit d'option. 
 5. Il est constant que l'immeuble en litige était achevé depuis plus de cinq ans au 16 décembre 2020, date de son acquisition par la société requérante, et qu'il avait été acquis par la société dans le cadre de son activité de marchand de biens et dans l'intention de sa revente, la société ayant d'ailleurs porté dans sa comptabilité ce bien en stock. Sa revente relevait du régime d'exonération de taxe sur la valeur ajoutée prévu par l'article 261 du code général des impôts, sauf exercice de l'option prévue au 5° bis de l'article 260 dudit code, dans les conditions décrites à l'article 201 quater de l'annexe II au même code, c'est-à-dire au moment de la revente. 
 6. Il résulte de l'instruction que l'immeuble a été mis en location dans l'attente de sa revente en application d'un bail commercial conclu le 1er septembre 2021 avec la société Wellbaw et que la société requérante a opté pour l'assujettissement des loyers afférents à cette location à la taxe sur la valeur ajoutée. La SCI Polychrome soutient que les travaux de réhabilitation des locaux en bureaux en litige ont été réalisés pour les besoins de la location de sorte que la taxe sur la valeur ajoutée ayant grevé le prix de ces travaux était déductible immédiatement. 
 7. S'il peut être admis que des travaux soumis à la taxe sur la valeur ajoutée réalisés dans un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, acquis en vue de sa revente et mis en location dans l'attente de cette revente, puissent avoir un lien direct et immédiat avec les opérations de location de cet immeuble ouvrant droit à déduction de cette taxe, l'existence d'un tel lien doit être étayée par des éléments objectifs. 
 8. Au cas d'espèce, il résulte de l'instruction, et notamment du courrier du 19 avril 2021 de la direction régionale et interdépartementale de l'environnement, de l'aménagement et des transports d'Ile-de-France que la société, par un arrêté municipal du 7 décembre 2020, s'est vue accorder la déclaration préalable n°075 117 20 V 0563, en vue du changement de destination des locaux en cause (lycée) en bureaux. Dans ces circonstances, alors que les travaux en cause étaient prévus dès l'opération d'acquisition, ils doivent être regardés comme se rattachant à l'opération d'achat-revente et comme ayant eu pour objet d'accroître la valeur vénale de l'immeuble en cause, et non à l'activité de location, conduite ponctuellement dans l'attente de la revente. En tout état de cause, il ressort du tableau récapitulatif des droits de taxe sur la valeur ajoutée dont le service a remis en cause la déductibilité, que la société requérante a porté en déduction la taxe sur la valeur ajoutée ayant grevé des " frais d'acte " du 16 décembre 2020 d'un montant de deux fois 4 797,15 euros, qui se rapportent au coût d'acquisition de l'immeuble et des travaux de " réfection des balcons ", de " couverture " et de " création de gaines d'extraction ", dont le lien direct avec l'opération de location n'est pas établi. Dans ces conditions, au regard de l'ensemble de ces éléments, les travaux réalisés ne peuvent être regardés comme intervenus en lien direct et immédiat avec l'activité de location. La société requérante n'est donc pas fondée à soutenir que, du fait de l'assujettissement des loyers perçus à la taxe sur la valeur ajoutée, la taxe ayant grevé le coût des travaux réalisés était déductible immédiatement. 
 9. Il résulte de ce qui précède que les conclusions aux fins de restitution du crédit de taxe sur la valeur ajoutée présentées par la SCI Polychrome doivent être rejetées. Par suite, les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être également rejetées. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Polychrome est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Polychrome et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 14 avril 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Sorin, président, 
 Mme de Saint Chamas, première conseillère,  
 Mme Benhamou, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 mai 2025. 
 La rapporteure, 
 signé 
 M. de SAINT CHAMASLe président, 
 signé 
 J. SORINLa greffière, 
 signé 
 C. EL HOUSSINE 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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