TA83 · 4ème chambre — 30 avril 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 25 septembre 2023, 19 février et 8 avril 2024, la société à responsabilité limitée (SARL) Alhama Foullier, représentée par Me Cuny, doit être regardée comme demandant au tribunal : 
 
1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre des cessions immobilières des 16 mars 2020 et 18 mars 2021, pour un montant total de 40 518 euros ; 
 
2°) de mettre à la charge de l’Etat les entiers dépens. 
 
Elle soutient, outre que sa requête est recevable, que : 
- elle remplit les conditions fixées par l’article 268 du code général des impôts pour pouvoir bénéficier de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge, dès lors qu’il y a identité juridique entre le bien acquis et les biens vendus ; 
- il n’y a pas eu de modification des caractéristiques physiques et de la qualification du bien entre son acquisition et sa cession, celles-ci étant définies et confirmées par l’acte de vente et le permis d’aménager qui lui a été octroyé. 
 
Par des mémoires en défense, enregistrés les 6 février, 12 mars et 10 avril 2024, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête. 
 
Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Par un courrier du 24 mars 2026, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité des conclusions à fin de décharge des pénalités pour manquement délibéré appliquées à la société requérante au titre des rappels de taxe sur la valeur ajoutée des années 2020 et 2021, dès lors que, en dernier lieu, par un courrier du 15 septembre 2023, soit antérieurement à l’introduction de la requête, un dégrèvement total de ces pénalités d’un montant de 11 334 euros, lui a été accordé.  
 
Vu : 
- la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée ; 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- l’arrêt C-299/20 de la Cour de justice de l’Union européenne du 30 septembre 2021 ; 
- l’ordonnance C-191/21 de la Cour de justice de l’Union européenne du 10 février 2022 ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Soddu ; 
- et les conclusions de Mme Duran-Gottschalk, rapporteure publique. 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. La société à responsabilité limitée (SARL) Alhama Foullier, exerce une activité de marchand de biens immobiliers. Elle a acquis, le 8 avril 2019, pour un montant de 370 000 euros, une maison avec terrain située au 11 avenue du 8 mai 1945 sur la commune de Pignans (83 092), sur une parcelle cadastrée section A n° 724. Par un document d’arpentage établi le 9 mars 2020, cette parcelle a été divisée en trois parcelles cadastrées section A n°s 724, 1826 et 1827. Par un acte du 16 mars 2020, la parcelle cadastrée section A n° 1826 a été cédée pour un montant de 138 000 euros toutes taxes comprises, et par un acte du 18 mars 2021, la parcelle cadastrée section A n° 1827 a été cédée pour un montant de 139 000 euros toutes taxes comprises. La société a fait l’objet d’un contrôle sur pièces au cours de l’année 2022. Par une proposition de rectification du 20 octobre 2022, la société a été informée que les opérations de cession des 16 mars 2020 et 18 mars 2021 auraient dû être taxées à la taxe sur la valeur ajoutée. Les rappels de taxe sur la valeur ajoutée correspondants et les pénalités ont été mis en recouvrement le 28 avril 2023. La réclamation de la société requérante a été partiellement rejetée, en dernier lieu, par une décision du 15 septembre 2023. Par sa requête, la société Alhama Foullier doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre des cessions immobilières des 16 mars 2020 et 18 mars 2021, pour un montant total de 40 518 euros. 
 
Sur la recevabilité des conclusions à fin de décharge des pénalités pour manquement délibéré : 
 
2. Les conclusions à fin de décharge des pénalités pour manquement délibéré appliquées à la société requérante au titre des rappels de taxe sur la valeur ajoutée des années 2020 et 2021, sont irrecevables, dès lors que, en dernier lieu, par un courrier du 15 septembre 2023, soit antérieurement à l’introduction de la requête, un dégrèvement total de ces pénalités d’un montant de 11 334 euros, lui a été accordé. Par suite, ainsi que les parties en ont été informées par courrier du 24 mars 2026, ces conclusions sont irrecevables et doivent être rejetées. 
 
Sur le surplus des conclusions à fin de décharge : 
 
3. Le I de l’article 257 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles, lesquelles comprennent les livraisons à titre onéreux de terrains à bâtir, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. En vertu du 2 du b. de l’article 266 du même code, l’assiette de la taxe est en principe constituée par le prix de cession. 
 
4. Aux termes de l’article 392 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée : « Les Etats membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ». Aux termes de l’article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions: « S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir, (…) si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : / 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; / 2° D’autre part, selon le cas : / a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ; / (…) ». 
  
5. Dans son arrêt du 30 septembre 2021 Icade Promotion SAS (aff. C-299/20), la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 392 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 doit être interprété en ce sens qu’il permet d’appliquer le régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir aussi bien lorsque leur acquisition a été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe que lorsque leur acquisition n’a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée alors que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de taxe sur la valeur ajoutée qui a été acquitté en amont par le vendeur initial. Toutefois, en dehors de ces cas, cette disposition ne s’applique pas à des opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application, soit qu’elle s’en trouve exonérée. 
  
6. La Cour de justice a également dit pour droit que l’article 392 de la directive 2006/112/CE doit être interprété en ce sens qu’il exclut l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis non bâtis sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir, mais qu’il n’exclut pas l’application de ce régime à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement permettant l’installation de réseaux desservant lesdits terrains, à l’instar, notamment, des réseaux de gaz ou d’électricité. 
  
7. Dans son ordonnance du 10 février 2022 Ministre de l’économie, des finances et de la relance c. Les Anges d’Eux SARL, Echo 5 SARL et Cletimmo SAS (aff. C-191/21), la Cour de justice de l’Union européenne a précisé que le régime dérogatoire prévu à l’article 392 de la directive TVA s’applique aux seuls terrains à bâtir qui, définis comme tels par les États membres, sont achetés en vue de la revente et qu’ainsi, l’application du régime de la taxation sur la marge suppose, en vertu de cet article 392, une identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu. Elle a ajouté qu’il s’agit dès lors de vérifier, en tenant compte des définitions prévues par la législation nationale et de toutes les circonstances dans lesquelles se sont déroulées les opérations en cause, si les biens acquis par le contribuable relèvent de la notion de « terrain à bâtir » au sens de l’article 12§3 de la directive TVA et, ainsi, du champ d’application de son article 392. 
  
8. Il résulte également des dispositions de l’article 268 du code général des impôts, lues à la lumière de celles de la directive du 28 novembre 2006 dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment ou encore quand les parcelles, quoique ayant déjà fait l’objet d’une autorisation de division, ou d’une division effective, lors de l’acquisition, avaient, au regard des indications figurant dans l’acte de vente, été vendues non comme terrain à bâtir, mais comme terrain bâti, ensemble avec la parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment. 
  
9. Il résulte de l’instruction, comme il a été exposé au point 1, que la société Alhama Foullier, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis, par un acte authentique du 8 avril 2019, pour un montant de 370 000 euros, une unité foncière d’une contenance de 2 895 m2 composée d’une maison à usage d’habitation, d’un abris voiture, d’un local piscine, d’un garage, d’un abris jardin, d’un abris bois, d’un local de rangement, d’un cabanon et d’une piscine, située au 11 avenue du 8 mai 1945 sur la commune de Pignans (83 092), sur la parcelle cadastrée section A n° 724. Elle a procédé, selon le document d’arpentage dressé par géomètre expert le 9 mars 2020, à une division parcellaire du bien en trois parcelles, l’une comportant la propriété bâtie et les dépendances avec piscine et une partie du terrain d’assiette d’une superficie de 1 434 m2, et les deux autres constituant des terrains à bâtir d’une superficie respective de 774 m2 et 687 m2. Elle a ensuite revendu, par des actes authentiques des 16 mars 2020 et 18 mars 2021, les deux terrains à bâtir. Elle a placé ces cessions, pour leur assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée, sous le régime de la marge prévu par l’article 268 du code général des impôts. L’administration, estimant que les deux terrains à bâtir n’avaient pas été acquis par la société Alhama Foullier en cette qualité, a toutefois remis en cause l’application de ce régime, en l’absence d’identité juridique entre le bien acquis et les biens revendus. Il résulte de ce qui a été exposé précédemment et des termes de l’acte authentique du 8 avril 2019 que les terrains à bâtir qui ont été cédés n’ont pas été acquis en tant que tels, mais au titre d’une unité foncière unique. Ainsi, la société Alhama Foullier n’est pas fondée à contester cette remise en cause du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge au motif que la condition d’identité juridique ne s’applique pas, nonobstant la double circonstance que l’acte authentique du 8 avril 2019 indiquait que l’acquéreur déclare vouloir destiner le bien à un usage d’habitation et de terrain à bâtir et que la société a obtenu le 6 mars 2018, soit préalablement aux cessions, un permis d’aménager. Dans ces conditions, les biens immobiliers en litige ne présentant pas à la date de l’acquisition et de la revente une même identité juridique, c’est à bon droit que le service a considéré que les cessions des 16 mars 2020 et 18 mars 2021 ne pouvaient être soumises au régime de taxation sur la marge prévue par les dispositions de l’article 268 du code général des impôts précité.  
 
10. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n’est pas fondée à demander la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre des cessions immobilières des 16 mars 2020 et 18 mars 2021, ainsi que des intérêts de retard correspondants. Par voie de conséquence, les conclusions relatives aux dépens doivent, en tout état de cause, être rejetées, la présente instance n’ayant généré aucun dépens. 
 
D E C I D E : 
 
Article 1er : La requête de la SARL Alhama Foullier est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée (SARL) Alhama Foullier et au directeur départemental des finances publiques du Var. 
 
Délibéré après l'audience du 30 mars 2026, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Bernabeu, présidente, 
M. Hamon, premier conseiller, 
Mme Soddu, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026. 
 
La rapporteure, 
Signé 
  N. SODDU 
La greffière, 
Signé 
                                             G. BODIGER 
La présidente, 
Signé 
                           M. BERNABEU 
 
 
 
 
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière,