TA06 · Tribunal Administratif de Nice — 15 septembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, un mémoire et une pièce, enregistrés les 15 août 2023 et 13 et 14 septembre 2023, la société civile immobilière (SCI) Nini Résidence, représentée par Me Abassit, demande au juge des référés, saisi sur le fondement de l'article  L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution de l'arrêté du 15 juin 2023 rectifié pour erreur matérielle le 28 juin 2023 par lequel le maire de Beausoleil a accordé un permis de construire valant permis de démolir à la société par actions simplifiée (SAS) Emerige Méditerranée et portant  sur une démolition totale de l'existant d'un bâtiment à usage d'habitation collective  composé de 32 logements dont 7 LLS sur les parcelles cadastrées                     n°s AH 263, AH 264, AH 265, AH 266, AH 489, AH 500 et AH 501 situées au 12 avenue Pierre Langevin à Beausoleil ; 
 Elle soutient que :  
 -  sa requête est recevable ; 
 - elle a intérêt à agir : elle est propriétaire de la parcelle contiguë au projet de construction autorisé qui lui cause plusieurs préjudices incontestables affectant les conditions d'utilisation, d'occupation et de jouissance de son bien : l'absence des limites séparatives s'agissant de parkings et de balcons conduit à la diminution de la luminosité, de l'ensoleillement, à des nuisances sonores, à une perte de valeur de 15 à 20 % ; les travaux vont également entraîner des conséquences sur son bien ; 
 S'agissant de l'urgence :  
 - la condition d'urgence est remplie : cette condition est présumée, le commencement et la réalisation des travaux présentent un caractère irréversible ; il est porté atteinte à ses biens ; le permis accordé ne respecte pas les règles d'urbanistiques et lui cause préjudice ; le bénéficiaire de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours peut y renoncer à tout moment ; la construction du bâtiment porte une atteinte manifeste à ses droits, perte de vue sur la mer et sur Monaco ;  
 S'agissant des moyens propres à créer un doute sérieux sur à la légalité de la décision attaquée : 
 - le permis accordé méconnaît l'article UB 7 du plan local d'urbanisme relatif aux limites séparatives :  
 *   les parkings constituent des constructions dépassant la hauteur de 3 mètres fixée pour des parkings souterrains, situation que l'on retrouve également au niveau de la limite avec la parcelle AH 254 ; à les considérer comme des parkings souterrains, ils dépassent, en tout état de cause, la hauteur de 3 mètres ; est versé au dossier le plan de masse établi par un géomètre expert d'où il ressort que la côte altimétrique du terrain naturel le plus bas de la parcelle du pétitionnaire est de 114, 65 ; 
 *    la distance par rapport aux limites séparatives concernant les balcons du bâtiment B vers la parcelle AH 269 ne sont pas respectées ; la commune de Beausoleil lui a d'ailleurs refusé l'implantation d'une pergola balcon en limite propriété au motif d'une implantation à moins de 4 mètres des limites séparatives. 
 Par des mémoires en défense, enregistré les 1er et 13 septembre 2023, la commune de Beausoleil, prise en la personne de son maire en exercice, représentée par la SCP d'avocats Petit-Boulard-Verger, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre à la charge de la société requérante la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 La commune soutient que : 
 - la société requérante ne justifie pas d'un intérêt à agir : ses conditions de jouissance ne sont pas modifiées dès lors qu'il existe déjà un mur de soutènement entre les propriétés ; le nouveau mur ne crée aucune gêne ; les balcons ne sont pas assujettis au retrait de 4 mètres ; la SCP requérante n'est privée ni de vue ni d'ensoleillement et n'établit pas la réalité d'une modification de la circulation de l'air ni d'une circulation de piétons et de véhicules ; le nouveau montage produit par la requérante ne démontre pas la perte totale de vue ;   
 - l'urgence n'est pas démontrée : la démolition n'est pas encore intervenue et la requérante ne formule son opposition qu'aux constructions ; il n'y a rien d'irréversible ni d'imminent ; 
 - aucun moyen n'est de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté en litige : l'article UB 7 du plan local d'urbanisme n'est pas méconnu, la construction à usage de stationnement en limité séparative ne dépasse pas la hauteur de 3 mètres mesurée à partir du terrain naturel ; la pièce déposée en réplique sur l'altimétrie du terrain naturel n'est pas probante ;  il faut se rapporter au relevé topographique de l'existant annexé à la demande de permis ; il en est de même s'agissant de la parcelle AH n° 254 ; les balcons sont exclus des règles d'implantation et ne sont pas assujettis au retrait de 4 mètres ; la société requérante fait état d'un refus qui lui a été opposé pour une demande portant sur une pergola.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 8 septembre 2023, la SAS Emerige Méditerranée représentée par Me Szepetowski, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - il n'y a aucune urgence : les travaux ne vont pas commencer ; le permis de construire ne sera pas mis en œuvre tant qu'un recours est exercé et le recours en annulation fait obstacle à l'acquisition du foncier et à la régularisation de l'acte définitif et des ventes en VEFA nécessaires au financement de l'opération ;  
 - aucun moyen n'est de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté en litige : s'agissant des parkings en limite séparative, les dispositions de l'article                 UB 7 sont parfaitement respectées ; s'agissant du balcon en limite, le moyen n'est pas sérieux, le plan local d'urbanisme précise que les balcons ne sont pas pris en compte.  
 Vu :  
 -  les autres pièces du dossier ;  
 - la requête enregistrée le 14 août 2023 sous le n° 2304062, par laquelle la SCI requérante demande l'annulation de l'arrêté en litige. 
 Vu : 
 - le code d'urbanisme ;  
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a désigné M. Pascal, vice-président, pour statuer sur les demandes de référé. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 14 septembre 2023 à 10 h 00,: 
 - le rapport M. Pascal, juge des référés, assisté de Mme Ravera, greffière ;    
 - les observations de Me Arnoux qui substitue Me Abassit, représentant la société requérante, qui conclut aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens ; elle fait valoir, en outre, qu'il suffit de regarder la pièce 8 pour comprendre l'intérêt à agir de la SCI Nini ; l'urgence est avérée, a été démontrée et ne peut pas être contestée par la production d'une promesse de vente évoquée en défense qui n'engage que les parties défenderesses ; les dispositions de l'article UB 7 du PLU sont méconnues, cela ressort notamment d'un courriel avec plan de construction de la directrice d'exploitation de la société pétitionnaire, du  plan de masse du géomètre Labruere et d'un plan graphique du pétitionnaire qui ne figure pas dans les documents du permis de construire.    
 - les observations de Me Boulard, représentant la commune de Beausoleil, qui reprend ses écritures en défense. Il souligne que la commune n'a pas versé au dossier le plan graphique dont la société requérante fait état ; l'intérêt à agir n'est pas établi, la construction du mur concerne uniquement l'Est, la perte d'ensoleillement alléguée n'est pas possible ; la société Nini arrive à un dépassement de la distance de 4 mètres par des méthodes contestables : en mesurant l'altimétrie à partir de sa propre parcelle, en évoquant un plan de masse dépourvu de toute valeur, en écartant le plan topographique de l'existant et en déduisant l'altimétrie à prendre en compte d'un document du pétitionnaire qui prend en compte un terrain bâti ; l'urgence n'est pas établie alors que les travaux n'ont pas commencé ;  
 - les observations de Me Szepetowski, représentant la SAS Emerige Méditerranée, qui reprend ses écritures en défense ; il fait valoir, en outre, que l'on doit écarter la requête sur le défaut d'urgence : en l'absence de permis purgé de tout recours, le pétitionnaire ne peut pas  acquérir le terrain et s'il s'y essayait le notaire s'opposerait à tout acte ; il faut s'en tenir à la déclaration du pétitionnaire et aux documents joints : le garage est enterré et il ne dépasse jamais plus de 3 mètres à la hauteur mesurée à hauteur du terrain naturel.  
 La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience. 
 Considérant ce qui suit : 
 Sur les conclusions à fin de suspension :  
 1.  Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. () ".  
 2. La société civile immobilière (SCI) Nini demande au juge des référés d'ordonner, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'arrêté du 15 juin 2023 rectifié par lequel le maire de Beausoleil a accordé un permis de construire valant permis de démolir à la SAS Emerige Méditerranée sur les parcelles cadastrées n°s AH 263, AH 264, AH 265, AH 266, AH 489, AH 500 et AH 501 situées au 12 avenue Pierre Langevin à Beausoleil  
 3. La SCI requérante soutient que l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article UB 7 du plan local d'urbanisme de Beausoleil en raison du dépassement des limites séparatives s'agissant des parkings construits sous le bâtiment B ainsi qu'à la limite avec la parcelle AH 254 d'une part, s'agissant des balcons du bâtiment B vers la parcelle AH 269 d'autre part. Toutefois, ce moyen, au regard des pièces versées au dossier et du plan local d'urbanisme applicable, n'est pas propre à créer un doute sérieux sur la légalité de l'arrêté du maire de Beausoleil du 15 juin 2023 rectifié. Par suite et sans qu'il soit besoin de se prononcer ni sur la fin de non-recevoir opposée en défense ni sur la condition relative à l'urgence, les conclusions aux fins de suspension de la requête doivent être rejetées..  
 Sur les frais liés au litige : 
 4. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI requérante la somme que demandent la commune de Beausoleil et la SAS Emerige Méditerranée au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 O R D O N N E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Nini Résidence est rejetée. 
  Article 2 : Les conclusions de la commune de Beausoleil et de la SAS Emerige Méditerranée tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI Nini Résidence, à la commune de Beausoleil et à la SAS Emerige Méditerranée. 
 Fait à Nice, le 15 septembre 2023. 
 La juge des référés, 
 F. Pascal 
 La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes, en ce qui le concerne, ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour le greffier en chef, 
 La greffière,